درخواستهای راهنمایی و مشاوره مسکن (ساخت و ساز - سرمایه گذاری - خرید - فروش و...)

[کامیار کاظمی]

چگونگی انجام معاملات در بنگاههای مشاورین املاک

یکی از اساسی ترین نیازها و در واقع مهم ترین دغدغه امروز شهروندان، تهیه مسکن اعم از خرید یا اجاره و رهن می‌باشد و چون این مهم نوعاً از طریق مراجعه به آژانس‌های مسکن (بنگاه معمالات املاک) میسر می‌شود، لذا آگاهی از مسایل اولیه و مقدماتی در رابطه با خرید و فروش املاک و مستغلات و نحوه فعالیت این آژانس‌ها ضروری به نظر می‌رسد. از این رو بنا داریم تا به بررسی نحوه فعالیت آنها در رابطه با خرید و فروش املاک بپردازیم.

تعریف عقد یا قرار داد : عقد یا قرار داد و یا معامله عبارتست از این که یک یا چند نفر در مقابل یک یا چند نفر دیگر تعهد به امری نمایند که مورد توافق آنها باشد. یکی از شایع ترین عقود معمول در جامعه عقد بیع است.

بعد ازتوافق فروشنده و خریدار در ثمن (قیمت) و مبیع (مالی که قصد فروش آن را دارند)، به محض اینکه فروشنده بگوید «فروختم» و خریدار بگوید «خریدم» عقد ایجاد می‌شود و آثار خود را که انتقال مالکیت است، ایجاد می‌کند. بنابراین اگر بعد از عقد قیمت مال کم یا زیاد شود، این تغییر قیمت در مال انتقال گیرنده (خریدار) ایجاد می‌شود.
لیکن نظر به اینکه نقل و انتقال اموار غیر منقول از نظر قوانین ثبتی تابع تشریفات خاصی می‌باشد، شخصی مالک شناخته می‌شود که سند رسمی به نام او صادر شده است.

نکته :
استثنائاً بر خلاف قواعد کلی عقد بیع، اگر بعد از ایجاد عقد و قبل از تسلیم به خریدار مبیع که ممکن است خانه یا هر چیزی دیگری باشد، در اثر زلزله، طوفان، آتش سوزی و ... تلف شود، فروشنده باید بعای مورد معامله را به خریدار برگرداند.

نحوه فعالیت بنگاه‌های مشاور املاک
نحوه فعالیت این صنف در رابطه با فروشنده وخریدار، طیف گسترده‌ای دارد که جداگانه بررسی می‌شود :

الف) نحوه فعالیت بنگاه‌های مشاور املاک متناسب با نوع عملکرد فروشنده:
روال کار در بنگاه‌های املاک عمدتاً بدین نحو می‌باشد که افرادی که درصدد فروش املاک خود می‌باشند :

1. یا مستقیماً به آژانس املاک مراجعه نموده و با اعلام مشخصات ملک خود شرایط فروش ملک خود را به آنها بیان می‌کنند.
2. یا از طریق آگهی‌های روزنامه این کار را انجام می‌دهند.

در خصوص دسته اول، فروشنده به مشاورین املاک مراجعه کرده و اعلام فروش می‌کند. برای تعیین قیمت نیز یا شخصاً اعلام نظر می‌نماید یا نظر مشاورین املاک را ملاک عمل قرار می‌دهد. لذا نقش آنها در تعیین قیمت کارشنای در این مرحله حایز اهمیت است.
در مورد دسته دوم، اصولاً شرکت‌هایی وجود دارند که با مراجعه به آگهی‌های موجود در روزنامه، با فروشنده تماس گرفته و مشخصات آن ملک را وارد فایل‌های چاپی نموده و هر ماه آن فایل‌ها را به مشاورین املاک داده، بابت این کار حق الزحمه‌ای به صورت ماهیانه دریافت می‌کنند.

ب) نحوه فعالیت بنگاه‌های مشاور املاک متناسب با شرایط خریداران

دسته اول از خریداران
دسته اول خریداران شهروندانی هستند که برای تهیه مسکن یا زمین یا ... به آژانس‌ها مراجعه می‌کنند و در ابتدا با خود مشاورین آژانس‌ها وارد گفتگو می‌شوند. اگر این دسته از خریداران برای خرید ملک یا آپارتمان به صورت نقدی قصد معامله داشته باشند، مشاورین آنها را به بساز و بفروش‌هایی که ممکن است خودشان نیز شریک آنها باشند معرفی می‌کنند.
اما اگر همین شهروندان قصه خرید اقساطی و ... داشته باشند، فایل‌های فوق را به آنها می‌دهند. در نهایت نیز در صورت توافق با یکدیگر، ملک مورد نظر را رویت کرده و برای انعقاد قرار داد فروشنده را به دفتر خود دعوت می‌کنند. در این صورت طرفین با ملاحظه اسناد مالکیت و مدارک یکدیگر، مقدمات انعقاد قرار داد را فراهم می‌نمایند. در این مرحله اتحادیه املاک وارد عمل شده و بیع نامه‌های چاپی‌ای را (که به نظر می‌رسد در تنظیم آنها از افرادی آشنای به مسایل حقوقی استفاده شده و دارای شماره‌های مخصوصی است)، به آژانس‌های املاک ارائه می‌نماید. در مرحله آخر کافی است مشاور املاک اسامی خریدار، فروشنده و مشخصات ملک مورد معامله و سایر ضوابط و شرایط معامله را در جاهای خالی پر کند.

دسته دوم از خریداران
دسته دوم ازخریداران ممکن است بساز و بفروش‌ها باشند که عمدتاً خانه‌های کلنگی و زمین‌ها را از طریق مشاورین از فروشنده خریداری می‌کنند. باید دانست که فعالیت عمده و گسترده مشاورین در این مرحله و جایی که خود به عنوان خریدار وارد عمل می‌شوند متمرکز است.
بعضی از مشاورین املاک در این مرحله شیوه‌های متعددی را برای پایین آوردن بهای املاک انجام می‌دهند. بدین نحو که از فروشنده دعوت می‌شود برای مذاکره در مورد قیمت و ... به دفتر آنها مراجعه کند اما بدون آنکه از قبل خریداری وجود داشته باشد یا در صورت وجود خریدار با او در این مورد هماهنگی کرده باشند، بعد از اینکه عملیات فوق را چند بار تکرار کردند و فروشنده به این باور رسید که ملک او خریداری ندارد، با بساز و بفروش‌ها تماس گرفته و آنها را به همراه فروشنده دعوت می‌کنند. سپس وارد مذاکره می‌شوند و ملک را بهای اندک و گاه ثمن بخش خریداری می‌کنند.

دسته سوم از خریداران
دسته سوم همان مشاوران املاک می‌باشند که با تفاوت جزیی عملیات فوق را انجام می‌دهند.
همان طور که گفته شد، قرار داد در فرم‌های چاپی خاصی تنظیم می‌گردد. یک سوم کل قیمت در دفتر املاک داده شده، یک سوم بهای معامله نیز هنگام تحویل ملک و تأدیه مابقی، به هنگام تنظیم سند رسمی در دفاتر اسناد رسمی موکول می‌شود.

نکاتی چند در خصوص مشکلات موجود در معاملات درآژانس‌های املاک
مشاورین آژانس املاک فقط در مرحله مذاکرات اولیه طرفین برای معامله و تنظیم قرار داد از سند مالکیت برای تکمیل قرار داد چاپی استفاده می‌کنند و سپس سند مالکیت را به فروشنده برمی‌گردانند. حال ممکن است فروشنده مذکور بدون علم و اطلاع، در آژانس املاک دیگری حاضر شده و ملک خود را به شخص دیگری منتقل کند و این عمل را حتی چند بار نیز تکرار کند. در این صورت خریداران، با فروشنده‌ای مواجه می‌شوند که با انجام معاملات معارض، مشکلات کافی است که سند مالکیت در اختیار اولین آژانس املاک قرار گیرد تا از بروز معاملات معارض توسط فروشنده منقلب و کلاهبردار جلوگیری گردد. البته لازم به ذکر است که به منظور مراقبت از مفقود شدن اسناد مالکیتی که به عنوان امانت در اختیار آژانس املاک قرار گرفته است، موضوع خیانت در امانت آنان با حساسیت بیشتری مورد توجه قانونگذار قرار گرفته است، که در جای خود عامل مهمی در جهت جلوگیری از معاملات متعارض به حساب می‌آید.
مسئله دیگر در این مورد آن است که آیا بیع نامه عادی می‌توانیم الزام فروشنده را به تنظیم سند رسمی از مراجع قضایی بخواهیم؟
پاسخ : اصولا قرار دادهای خصوصی که بین اشخاص منعقد می‌گردند، شده تا زمانی که مورد مخالفت و منع قانونگذار قرار نگیرند، بین آنان معتبر و لازم الاجراست و در این بحث فرقی بین قرار داد خصوصی ثبت در قالب سند رسمی و اسناد عادی نیست. بر این اساس، بیع نامه تنظیمی در آژانس املاک نیز از این قاعده مستثنی نیست. نهایت اینکه خریدار در مقام استفاده از مزایای قانونی اسناد رسمی، قصد ثبت رسمی معامله منعقده و تنظیم سند رسمی را دارد.
در صورتی که فروشنده دارای سند مالکیت رسمی از انتقال رسمی معامله و انجام تشریفات ثبتی خودداری نماید، خریدار می‌تواند از طریق محاکم قضایی وی را به تنظیم سند رسمی ملزم نماید. به عنوان ضمانت اجرای قوی (برای جلوگیری از امتناع فروشنده از حضور در دفتر خانه و تنظیم سند رسمی)، می‌توان در بیع نامه تنظیمی شرط کرد در موعد مقرر در دفتر خانه حاضر نشده و نسبت به تنظیم سند رسمی معامله اقدام نکند، اگر چه این عمل به ارکان معامله خللی وارد نمی‌نماید و در هر صورت معامله معتبر

می‌باشد، اما خریدار می‌تواندبا مراجعه به مقامات صالحه قضایی، الزام طرف مستنکف را ضمن مطالبه خسارت وارده به حضور در دفتر خانه مورد نظر و تنظیم سند رسمی انتقال مورد معامله، مطالبه نماید. چنانچه خریدار در این ادعا و مطالبه موفق شود، می‌تواند معامله واقع شده را ثبت رسمی نماید. برای استحکام قرار داد تنظیمی در فرم اتحادیه مشاوران املاک در ذیل بیع نامه‌ها محلی را برای امضای شهود قرار داده‌اند که توصیه می‌شود حتماً این قسمت توسط شهود قابل اعتماد امضاء شود اکنون نمونه‌ای از مبایعه نامه اموال غیر منقول و نیز با توجه به نقش اجاره نامه نیز ارایه می‌گردد.