5 گزینه مسکن در سال 94

[samiar afshari]

5 گزینه مسکن در سال 94

چشم‌اندازي كه بر مبناي مدل‌‌سازي‌هاي تجربي، براي بازار مسكن سال 94 تصوير شده، وضعيت سال آينده را «حالت پايان ركود» توصيف مي‌كند؛ به اين معني كه در سال آینده شاخص‌هاي اقتصاد مسكن نسبت به امسال روند تدريجي بهبود را طي مي‌كنند؛ اما «قيمت» به‌عنوان مهم‌ترين شاخص، از خيز شديد –جهش- به‌دور خواهد بود. در اين فضا، مصرف‌كننده‌ها و سرمايه‌گذاران در دو بخش خريد و ساخت‌وساز با 5 گزينه مواجه مي‌شوند. در اين باره نتايج يك بررسي نشان مي‌دهد سمت تقاضا در مواجهه با سه مسير «خريد»، «پيش‌خريد» و «تمديد تاخير در انجام معامله» بهتر است به دو دليل گزينه دوم را انتخاب كند. بضاعت مالي طيف مصرفي در مقايسه با سطح قيمت‌ها حكم مي‌كند: بهاي خريد مسكن با قيمت‌مقطوع و در طول زمان تامين و پرداخت شود، ضمن اينكه با پيش‌خريد، فرصت بهره‌برداري از وام خريد در شرف تصويب نيز محفوظ مي‌ماند. همچنين در سمت عرضه پيشنهاد مي‌شود طيف سرمايه‌گذار –سازنده‌ها- از رخوت موجود فاصله بگيرد و به تهيه مقدمات ساخت‌وسازهاي جديد روبياورد. در اين ميان، گروه سرمايه‌گذار در بخش خريد ملك بايد بازدهي نسبي بازارهاي مختلف را مدنظر قرار دهد و نسبت به پيش‌بيني كاهش قيمت واقعي مسكن و زيان سفته‌بازي هوشيار باشد.
مطابق چشم‌اندازي كه براساس تحقيقات چندوجهي براي بازار مسكن ترسيم شده، در سال94 حداقل 5 نوع ورودي مختلف پيش‌روي دو طيف سرمايه‌گذار و مصرف‌كننده مسكن قرار دارد كه پيش از انتخاب گزينه بهينه از بين آنها بايد سود و زيان هر كدام از معبرهاي موجود مورد ارزيابي قرار گيرد.
بازار مسكن سال آينده براساس بررسي‌هايي كه پيش‌تر «دنياي‌اقتصاد» با استناد به سيكل‌هاي تجاري دوره‌‌هاي قبلي و شاخص‌هاي اثرگذار بر وضعيت آينده انجام داده بود، حالت «اواخر ركود» به خود خواهد گرفت به‌طوري‌كه پيش‌‌بيني‌هاي كارشناسي از بهبود نسبي و تدريجي حجم فعاليت‌هاي ساختماني و معاملات مسكن در سال 94 به دور از هر نوع جهش يا ريزش شديد قيمت حكايت دارد. در چنين فضايي، طيف «تقاضاي مصرفي» كه شامل صاحب‌خانه‌هاي متقاضي خريد آپارتمان بهتر و همچنين متقاضيان فاقد مسكن مي‌شود، با سه انتخاب «خريد» يا «پيش‌خريد» يا «تمدید تاخير در ورود به بازار» مواجهند و طيف «سرمايه‌گذار» كه بسازوبفروش‌ها و خريداران سرمايه‌اي ملك را در برمي‌گيرد نيز بايد از بين دو گزينه «شروع سرمايه‌گذاري» يا «انتظار براي بهبود اوضاع» يكي را برگزيند. در آزمون ورودي به بازار مسكن94، آنچه بايد به عنوان شاخص و معيار كليدي، محور انتخاب بهترين معبر قرار بگيرد، «رفتار آتي قيمت» است. چشم‌اندازي كه براي نحوه نوسان قيمت مسكن قابل تصور است، نشان مي‌دهد: اگرچه قيمت اسمي احتمال دارد با افزايش خفيف روبه‌رو شود اما سطح قيمت واقعي –در مقايسه با تورم- براي حداقل نيمه اول94، منفي خواهد بود. به اين ترتيب، سازنده‌ها مي‌توانند در سال آينده مراحل اوليه پروژه‌هاي جديد را آغاز كنند تا بعد از دو سال، همزمان با صعود احتمالي قيمت‌ها، حجم بالاي عرضه بتواند مانع جهش شود. در سال جاري، منافع مالي پيش‌خريد نيز به مراتب بيشتر از خريد آپارتمان آماده، براي تقاضاي مصرفي خواهد بود. چرا که با توجه به بضاعت مالی، سمت تقاضا، در حالت پیش‌خرید با پرداخت کمتر از نصف بهای آپارتمان، می‌توان صاحب خانه با قیمت مقطوع شد. طی دو سال آینده افزایش احتمالی قیمت، مزیت پیش‌خرید را تقویت می‌کند ضمن اینکه تصویب افزایش وام خرید در سال 94 فرصت استفاده از این تسهیلات را برای پیش‌خریداران محفوظ می‌گذارد اما خریداران آپارتمان‌های آماده در دوران قبل از افزایش وام، جزو محرومان وام مسکن جدید خواهند بود.
با اين حال، آيا مطالعات كارشناسي نيز اين چشم‌انداز را تاييد مي‌كند؟ وضعيت آينده قيمت مسكن را مي‌توان از روي منحني نوسانات ماه‌هاي اخير، برآورد كرد. امسال از یکسو خانوارهای متقاضی مسکن، کماكان در صحنه معاملات حضور داشتند و از سوی دیگر قیمت مسکن در کلان‌شهری همچون تهران که معمولا خیلی سخت و در طول زمان شیب کاهشی به خود می‌گیرد، ماه به ماه کاهش یافت و صورت تقریبا منظمی از افت قیمت آپارتمان را در بازار به نمایش گذاشت. از طرفي خرید و فروش آپارتمان در تهران طی ماه‌های اخیر حدود 10 تا 15درصد به‌طور نسبی افزایش ماهانه پیدا کرد. امسال به‌طور متوسط بین 9 تا 12 هزار فقره مبایعه‌نامه در هر ماه در بنگاه‌های مسکن برای متعاملین واحدهای مسکونی ثبت شد. هر چند این حجم معامله در مقایسه با انعقاد 17 تا 20 هزار فقره مبایعه‌نامه در زمان رونق مسکن طی دو سال قبل، به معنای «رکود حال حاضر» است، اما همین حجم فعلی خرید و فروش در مقایسه با دوره‌های رکودی سال‌های گذشته، به مراتب بیشتر است.
درباره تفاوت افت و خیز قیمت مسکن در سال93 نسبت به رکودهاي قبلي، اعداد و ارقام نشان می‌دهد: نوعی نظم نسبی و كم‌سابقه در تخلیه حباب طی ماه‌های اخیر برقرار بوده است. میانگین قیمت مسکن در شهر تهران بهار سال92 به‌عنوان زمان اوج رونق و جهش قیمتی، 71درصد نسبت به مدت مشابه در سال91 افزایش پیدا کرد که بیشترین رشد قیمتی از سال86 تا آن زمان بود اما از تیر سال92 تا کنون، نرخ رشد قیمت مسکن همواره پله‌های نزول را طی کرده است. در حال حاضر نرخ بازدهی سرمایه‌گذاری در بازار مسکن منفی 5/ 3درصد برآورد می‌شود به این معنی که آن دسته از افرادی که ابتدای امسال وارد بازار ملک شدند و در تهران آپارتمان خریداری کردند، امروز نه تنها سود نکرده‌اند که به زیان 5/ 3درصدی نیز دچار شده‌اند. البته این میزان زیان براساس قیمت اسمی مسکن محاسبه شده درحالی‌که با احتساب نرخ تورم، افت ارزش واقعی دارایی‌های ملکی، بیشتر از این خواهد بود. هم‌اکنون میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در شهر تهران 4 میلیون تومان است و متوسط قیمت کشوری نیز حدود نصف این رقم برآورد می‌شود. مرور بازار مسكن سال93 نشان مي‌دهد: امسال سه ويژگي متفاوت در اين بازار بروز كرده است؛ «كاهش قيمت مسكن»، «افزايش نسبي معاملات» و «افت شديد ساخت‌وساز».
شناسايي اثر تركيبي اين سه رخداد بر بازار سال آينده، مي‌تواند ورودي بهينه از بين 5 انتخاب پيش‌روي خريداران و سرمايه‌گذاران بازار ملك94 را مشخص كند. در اين باره، تحقيقاتي انجام شده است كه نتايج آن تصريح مي‌كند: سال آينده به‌عنوان سال پاياني ركود مسكن، موقعيت حساسي را براي قشر مصرف‌كننده ايجاد مي‌كند كه بايد هزينه‌-فايده تاخير عمدي يا تصميم قطعي به خريد آپارتمان، به شكل دقيق محاسبه و مبناي اقدام متقاضيان قرار گيرد. در اين تحقيق، بهروز ملكي كارشناس و صاحب‌نظر اقتصاد مسكن استراتژي‌هاي مختلف و مختصات 5 محل ورودي بازار مسكن94 را بررسي كرده و سپس با تشريح ويژگي‌هاي دوره «اواخر‌ركود»، بهترين گزينه براي دو طيف فعال بازار را معرفي كرده است. نتايج اين تحقيق نشان مي‌دهد: با توجه به اينكه حباب قيمت مسكن كه در اوايل سال92 به بيشترين حجم رسيده بود، در ماه‌هاي گذشته از سال93 تقريبا خالي شد و هم‌اكنون سطح قيمت مسكن به نقطه كف نزديك شده است، در سال آينده نوسانات قيمت به مراتب كمتر از امسال خواهد بود، هرچند انتظار كاهش دوباره قيمت مسكن در سال94 وجود دارد اما وضعيت ثبات، بيشتر انتظار مي‌رود. بخش ديگري از اين تحقيق تاكيد مي‌كند: در سال آينده براي سرمايه‌گذاري در دو حوزه ساخت‌وساز يا خريد ملك بايد نرخ بازدهي ساير بازارها از جمله بازار پول كه هم‌اكنون بيشترين نرخ سود نسبي را به سپرده‌‌گذاران ارائه مي‌دهد، مبناي محاسبه قرار گيرد. پيش‌بيني مي‌شود در سال آينده نيز اين بازار همچنان در صدر باشد. در اين حالت، بايد رفتار سازنده‌ها و سرمایه‌ گذاران متناسب با نرخ بازدهي مسكن، تنظيم شود. ضمن اینکه در سال 94 چشم‌انداز روشنی برای سود سرمایه‌گذاری در خرید مسکن وجود ندارد. از سوي ديگر، ريسك تاخير بيشتر در خريد مصرفي مسكن در سال94 بالا خواهد بود اما اينكه از بين دو گزينه خريد يا پيش‌خريد، كدام بايد در اولويت انتخاب متقاضيان باشد، بايد چشم‌انداز بلندمدت قيمت‌ها در اين انتخاب لحاظ شود.

برگرفته از : http://drmoney.ir/Article2334.aspx

[jahanagahi]

ضمن تشکر از استارتر عزیز:
مادامیکه بهره بانکی به این صورت باقی بماند (نرخ بالا)نه مسکن میتواند برای سرمایه گذاری مناسب باشد و نه بورس .
البته برنامه ای هست برای کاهش نرخ بهره در سال 94 ولی باید دید تا چه اندازه موفقیت در پی دارد.

[samiar afshari]

(03-20-2015 08:02 PM)jahanagahi نوشته شده توسط:  ضمن تشکر از استارتر عزیز:
مادامیکه بهره بانکی به این صورت باقی بماند (نرخ بالا)نه مسکن میتواند برای سرمایه گذاری مناسب باشد و نه بورس .
البته برنامه ای هست برای کاهش نرخ بهره در سال 94 ولی باید دید تا چه اندازه موفقیت در پی دارد.

درسته استاد قربانیان
امیدواریم در سال 94 تکلیف این نرخ بهره روشن شه

[samiar afshari]

سرنوشت بازار مسکن در سال ۹۴
با توجه به بیانیه لوزان کارشناسان پیش بینی می‌کنند که سرمایه گذاران بیشتری وارد بازار مسکن شده و در درازمدت رونق زیادی بر این این بازار حاکم شود.

به گزارش صبحانه، امسال برای بازار مسکن که از دو سال قبل با رکود بی سابقه ای روبرو شد، با رونق بیشتری پیش بینی شده است که ورود سرمایه گذاران را به این بازار افزایش می دهد. در واقع در سال گذشته کارشناسان پیش بینی کرده بودند که احتمال رونق بازار مسکن درسال ۹۴ و به خصوص در نیمه دوم این سال وجود دارد که تصمیمات سیاسی و اقتصادی می تواند این بازار را با تغییرات مثبتی همراه کند.

در واقع بازار مسکن در چند سال گذشته با فراز و نشیب‌های زیادی روبرو بود که بازگشت آرامش به این بازار می تواند رونق ره به آن بازگرداند، زیرا در شرایط ثبات اقتصادی احتمال جهش‌های قیمتی کاهش می‌یابد و سرمایه گذاران با آرامش بیشتری وارد بازار می‌شوند.

در ۱۰ سال گذشته بازار مسکن دوبار با جهش‌های قیمتی روبرو شود که هر بار این شرایط، بخش زیادی از متقاضیان را از بازار مسکن حذف کرده و قدرت خرید خانوارها را به شدت کاهش داد، موضوعی که به فرار سرمایه گذاران از بازار مسکن انجامید و ساخت و ساز و معاملات مسکن را با رکود مواجه کرد.

دوسال گذشته که یک دوران رکود پس از جهش قیمت در سال ۹۱ را پشت سر می‌گذاشت، ساخت و ساز با کاهش زیادی مواجه شد و حتی برخی منابع خبری از کاهش بیش از ۸۰ درصدی صدور پروانه های ساختمانی خبر می‌دادند، ضمن آنکه معاملات مسکن هم با کاهش بسیار زیادی به نصف سال‌های رونق رسید و سازنده‌ها و مالکان را با مشکل مواجه کرد.

همین موضوع سبب کاهش قیمت مسکن و ساخت آپارتمان‌های نوساز شد که این موضوع هم نتوانست تاثیر زیادی بر ورود متقاضیان به بازار مسکن داشته باشد و این بازار همچنان بدون مشتری و سازنده سال گذشته را پشت سر گذاشت.

تشویق سرمایه گذاران برای ورود به ساخت مسکن

به گزارش مهر اما کارشناسان امسال را برای بازار مسکن سال خوبی نسبت به سال های گذشته می دانند. در این رابطه محمدمهدی مافی دبیر انجمن انبوه سازان استان تهران در گفتگو با مهر بیان اینکه بطور حتم اخبار مثبت ناشی از بیانیه لوزان می‌تواند بازارهای اقتصادی را با رونق مواجه کند، گفت: در ابتدا تاثیر این توافقات بر بازار های بالادستی مانند بورس و طلا اتفاق می افتد اما در بلند مدت می تواند بازار مسکن را هم با روند مثبتی همراه کند.

وی افزود: از ابتدا هم پیش بینی می‌شد که نیمه دوم امسال برای بازار مسکن، دوران خروج از رکود باشد اما باتوجه به اخبار منتشر شده پیش بینی می‌شود که امسال سال خوبی برای بازار مسکن باشد و این بازار را از مشکلات موجود خارج کند.

به گفته مافی این اخبار و به دنبال آن توافقاتی که در تیرماه انجام می‌گیرد می‌تواند در درازمدت بازار مسکن را تحت تاثیر قرار دهد ضمن آنکه از همین الان هم جو روانی ناشی از بیانیه اخیر، سرمایه گذاران را به ورود این بازار تشویق می‌کند.

مافی در خصوص احتمال افزایش قیمت مسکن، تصریح کرد: افزایش قیمت در بازار کنونی بعید به نظر می‌رسد ضمن آنکه آرامش بازارهای اقتصادی از جهش‌های قیمتی جلوگیری می‌کند و سال خوبی را برای این بازار رقم می‌زند.

[seyed mehdi hashemi tayeb]

وقتی پول چاپ نشه و همه ی قیمت گذاری ها به صورت دستوری باشه تورم اسمی پایین میاد و پولی تو دست مردم نمیمونه که بخوان خرید کنند.

[seyed mehdi hashemi tayeb]

حاشیه ی سود ساخت و ساز بسیار بالاست و آقایان بساز بفروش حاضر نیستن قیمتهاشون رو کاهش بدن.

[bahador]

سود ساخت و ساز 30% درصد میباشد و نرخ سود بانکی 20% که با توجه به کم بودن ماوتفاتشون اکثرا پول تو بانک را بیشتر ترجیح میدهند ولی از طرفی سود بدی هم نداره و اقلیتی هم که هستند به خاطر همون 10% دست به این کار میزنند
البته یه حساب سر انگشتی بکنید میبینید که هر دو طرف قضیه حق دارند. مثلا شما 500میلیون پول دارید بزارید توی بانکهای خصوصی میلیونی 21000 تومان بهتون سود میدن که به عبارتی میشود به سالی 126 میلیون تومان یعنی کل پول میشود 626 میلیون تومان و اگر همین پول را بزارید توی ساخت و ساز و متری 1 میلیون تومان خرج ساخت و ساز کنید و اون خونه را ظرف همون یک سال با همون 500 متر مفید بسیازید (که اکثرا 450 متر از توش درمیاد) متری 2میلیون تومان سود کردید (البته در این قسمت من روی یک خونه معمولی یه جای معمولی شهر مثال زدم) که کل پول برگشتی میشود به 750 میلیون تومان با این حساب که شما یک سال هم کل زندگی و وقت و فکر و چندین و چند پارامترهای زندگیتون را روی ساختمان گذاشتید و فرقش فقط 120 تومان بوده حالا انتخاب با خود شخص که ارزش داره یا نه.

[samiar afshari]

حساب های شما درست ولی در آخر هر کسی خودش باید با توجه به بازار انتخاب کنه، البته اگر کسی تخصصی در این زمینه نداره و حوصله حساب کردن هم نداره بهتره وارد این صنعت نشه . البته شخص من ساخت و ساز رو منحصر به مهندسان عمران میدونم که وظیفه و کارشون اینه و اشخاص عادی فقط باید سرمایه گذار باشن و توقع سود از مهندسان داشته باشن دقیقا مثل صندوق کارگزاری بورس.
البته هنوز هم ساخت و ساز برای بعضی ها سود خودشو داره.

[jahanagahi]

آمار خرید زمین کلنگی بسیار پائین است و علت آن اینست که سود آنچنانی به سازنده ها نمی دهد. قبلا هم عرض کردم تا سود بانکی کاهش پیدا نکند حرکت بسیار با کندی انجام میشود و در زمان رونق بازار چون مسکن کم است قیمت هم افزایش پیدا میکند.

---

بهترین زمان خرید آپارتمان الان است.

[farzad68]

احتمالات در مورد بازار مسکن زیاد هست و همه از جهش اون در آینده نزدیک حرف می زنن اما شرایط کف جامعه چیز دیگری را عنوان می کنه
و اون شرایط: وجود تعداد بسیار زیادی از خانه های خالی در سطح شهر
وجود آپارتمان های مسکن مهر (آماده اما خالی از سکنه)
ساخت برج های زیاد در سط شهر و خالی بودن اکثر آنها
قیمت بالای ملک و قدرت خرید پایین مردم
نرخ بالای سود های بانکی (جلو گیری از ورود دلالان به بازار مسکن،) و نرخ بالای تسهیلات بانکی
(همه این ها عواملی هستند که نشون می دهند پیش بینی های افزایش قیمت مسکن فقط توهم است)
الان میشه به آرشیو بعضی خبر گذاری ها مراجعه کرد که از زمستان 92 برای افزایش قیمت در فصل آینده پیش بینی کرده اند و چندین فصل گذشته و حتی 2 سال از این پیش بینی ها گذشته و اما بازار وارد فاز رکود عمیق تر شده است و با توجه به توافق صورت گرفته (می دونم هیچ ربطی به مسکن نداره اما ) مردم انتظار گشایش و ارزانی را دارند و همین انتظارات رکود در این بخش را عمیق تر نموده است.