منم شروع کردم-ساخت و ساز در تهران

[alireza091111]

(02-25-2014 07:05 PM)mohamad021 نوشته شده توسط:  

(02-25-2014 07:01 PM)amirhasani نوشته شده توسط:  [quote='mohamad021' pid='125753' dateline='1393338040']
[quote='amirhasani' pid='125750' dateline='1393337328']

نقل قول :اسم شما رو هم نمیدونم
اما توی تهران کسی هزینه اجرا به سازنده نمیده
در عوض سازنده یه پولی حالا بسته به متراژ و موقعیت ملک به مالک هم میده
درضمن شما ساختمونتون رو 60-40 به نفع سازنده ساختین در صورتی که اینجا در بهترین حالت 50-50 هست و اکثرا 60-40 به نفع مالک میسازن + بلاعوض + اسکان
اکثر بساز بفروشها هم توی منطقه خاصی فعالیت دارن و شناخته شدن
برای تضمین 3 تا چک به مبلغ ارزش روز ملک سازنده به مالک میده که توی سه مرحله این سه چک به سازنده عودت داده میشه
قرارداد محضری امضا میشه و جای تختی از قانون برای کسی نیست
حالا شرایط منطقه شما رو نمیدونم اما اگه اینجا بودید شرایط ساخت 60 درصد برای شما و 40 درصد برای سازنده بود + اسکان و گاهی هم بلاعوض یا شایدم 50-50
ما قراردادی که میبندیم متعهد میشیم فرضا در مدت 14 ماه ساختمون تمام و تحویل مالک بشه وگرنه روزانه مبلغی بین 50 تا 300هزار تومن بسته به منطقه ملک باید جریمه بدیم
پس میبینید که جایی برای زیر آبی رفتن نیست

آقا محمد عزیز این نسبت 60-40 به نفع مالک مال قبل از تورم و گرونیا بود.الان تازه ما میخوایم یه پروژه شروع کنیم برای سال آینده و توی شهر کرمانشاه اصلا کسی که بیاد حتی 50-50 کار کنه هم پیدا نمیکنیم.(حالا شما میخوای برای اطمینان خودت هم که شده برو چند جا بپرس ببین چه وضعیته....)

راستی برای بستن قرارداد ساختمانی هم حتما با یک "کارشناس دادگشتری در امور ساختمان " مشورت کنید تا مبادا بندهای در قرارداد قید بشه که مثلا باعث سو ئ استفاده ی طرف مقابل بشه.
مثلا به عنوان مثال حتما قید کنید که "کار اتمام دتا حداکثر چند ماه طول بکشد " و " مشاعات ساختمان" (مثل پیلوت و پارکینگ و...) هم در قرارداد وضعیت تملکشان قید شده باشد و این نباشه که فقط وضعیت درصد تملک "واحدهای مجزا" معلوم باشد.

حالا شاید کرمانشاه اینجوری باشه
اما توی تهران همونی هست که من گفتم
توی شمال شهر تمام املاک 60 درصد برای مالک و 40 درصد برای سازنده + بلاعوض +اسکان هستش و تبدیل به یک قانون نانوشته شده در مناطق 1 تا6 تهران
خودم چند روز پیش 2 تا قرارداد 50-50 بستم یکی زمین 154 متر دیگری زمین 126 متر

كاملا درست ميفرماييد و اين هم دليلش قيمت بالاي زمين در اون مناطق هست.
مثلا تهران در يك محله قيمت خونه كلنگي متري ده ميليونه در صورتي كه در همون محله قيمت آپارتمان 7 تا 7.5 مليونه.

[amirhasani]

(02-25-2014 06:54 PM)alireza091111 نوشته شده توسط:  

(02-25-2014 06:38 PM)amirhasani نوشته شده توسط:  

نقل قول :شما وقتی میگی فقط حقوقی ها...و بقیه شرخرن بهشون اعتماد نکنید یعنی تمام کسانی که حقیقی دارن میسازن منظورتونه
این لحن بسیار بده
من کار افراد حقیقی رو بسیار بیشتر از حقوقی ها قبول دارم
بهتره کمی ادب رو رعایت کنیم
فرضا منظور شما من نبودم
حالا بقیه افراد همه شر خرن؟؟نصف اقوام ما و دوستان بنده تو این کارن
بسیارن آدمایی که این شغلشونه و حقوقی نیست
همه بدن؟؟؟حقوقی ها خوب؟؟؟بیخیال دوست من
بهتره کمی بیشتر در این مورد کسب تجربه کنید والبته ادب رو رعایت بفرمایید

توی همون آدمای حقیق هم ادم خوب پیدا میشه و من کل این افرادو نگفتم که بدن.ولی شما خودتو بزار جای اون کسیکه میخواد بره "تمام سرمایه ی زندگی" خودشو بده به یه آدم حقیق ای که اصلا نمیشناسه.حالا جنابعالی که شهرساز هم هستین و یه فرد تحصیلکرده , آیا منطق بهت نمیگه که ساختن یه خونه توسط یک شرکت مجری دارای پروانه ی اجرا و "قابل پیگرد" بهتره یا آدم حقیقی؟

من از این جهت میگم کارو بدین به شرکتهای مجری ای که (مشارکت در ساخت را هم انجام میدن) که بعضیاشون بابت اجرای اون ساختمون ازتون هزینه ی اجرا (که معمولا برای هر کار 20 هزار تومن به ازای هر متر مربع هست ) را نمیگرین.(چون خودشون هم در پروژه سهم دارن به عنوان سازنده.)

تازه همون پارسال که کلنگ احداث خونمونو توی شهرک پردیس زدیم خاطرم هستش که شرکت مجری زمین ما چون خودش سازنده بود و سهم داشت توی پروژه , هزینه ی اجرا را از ما نگرفت دیگه.(هزینه ای که در نظام مهندسی شهرتون تشریف ببرید , به ازای هر متر مربع 20 هزار تومن به بالا میگیرن شرکت های مجری و ما زرنگی کردیم و ین هزینه را هم از کول خودمون انداختیم.)

راجع به تحویل کار به فرد مطمئن هم من نصیحتامو کردم.دوستان هر جور که دوست دارن میتونن تصمیم بگیرن.اصلا پول خودشونو آتیش بزننبه من ارتباطی نداره.من فقط تجربه هامو مطرح میکنم و به جاش "دعوا و مجادله" دارم تحویل میگیرم.

راستی اینم یادم رفتن که بگم من دیروز وقتیکه خواستم اون تاپیکو بزنم میخواستم توی متنش اینو بنویسم :

"سلام دوستان.میخو.ام امرزو روش درآمد زایی را براتون شرح بدم که تا آخر عمرتون ازم ممنون باشین و دعا کنین من.
روشی که خیلیا که انجاتم دادن صداشو بالا نیاوردن و زیر زیرکی دارن ازش پول پارو میکنن.

روشی هم که میخوام شرح بدم روشی است به نام "مشارکت در ساخت" که در آن میتونین بدون اینکه ریالی از جیبتون خرج کنین پولدار بشین.
این روش مثل کارهای تولیدی ریسک بالا نداره و سرمایه هم نمیخواد.فقط کافیه که کل خانوادتون یه زمین داشته باشه و بدین دست یه شرکت مطمئن ساخت و ساز و دارای پروانه ی معتبر اجرا ,تا براتون بسازه."

دوست عزيز اينطوريام كه شما مي گيد نيست بهتره بيشتر تحقيق كنيد و تجربه به دست بياريد.
اگه ميشد هر كس با ساختن يه خونه به اين نتيجه برسه كه الان همه داشتن اينكارو انجام ميدادن.
بهتره به جاي اين بحث ها ديد ساير دوستان رو به اين قضيه باز كنيم
در شان بچه هاي عمران نيست كه به اين شكل با هم صحبت كنن.
اگه واقعا عمراني هستيد ميدونيد كه ما هر حرفي رو به راحتي قبول نميكنيم و بايد دليل و استدلال كافي براي اون داشته باشيم.و با علم كافي درباره اون صحبت كنيم.

(02-25-2014 07:06 PM)alireza091111 نوشته شده توسط:  

(02-25-2014 06:55 PM)rasoul.es1989 نوشته شده توسط:  يه اشنايي داريم خودش بنگاه داره ، خونش رو مشاركتي داد به يه ساختمون ساز ، قرار بود يه ساله تمام كنه اما بعد از ٦ ماه بهونه اورد كه سهمش بايد بيشتر بشه ( چون مصالح گرون شده بود ) خلاصه با اينكه قرارداد داشتن ٢ سال كار رو تعطيل كرده .....( اگر قراردادي داشت كه نوسانات هم قيد شده بود به مشكل بر نميخورد) حقوقي يا حقيقي فرقي نداره ، به نظر من طرف بايد مورد اطمينان و شناخته شده باشه ، در قرارداد هم تمام جزئيات دقيقاً ثبت بشه و قرارداد در دفاتر اسناد رسمي ثبت قانوني بشه تا انشا الله مشكلي واسه كسي پيش نياد . هم حقوقي ميشه كلاهبرداري كرد هم حقيقي .....

دوست عزيز يه بحثي در عمران هست به نام تعديل قيمت ها يعني اگه قيمت مصالح تغيير كنه در قرار داد درج ميشه كه فلان درصد بايد به نسبت افزايش قيمت براش در نظر گرفته بشه.
براي همينه كه به اين دوست عزيزم توصيه ميكنم به راحتي اين كارو به هركس پيشنهاد ندن.
چون اينكار هم مشكلات خودشو داره و كافيه طرف بفهمه شما اطلاعاتتون در اين زمينه كمه
اون وقت تنها مقصر قضيه خودتون هستيد.
به قول استاد عزيزم جناب قربانيان (مطالعه +بررسي + تحقيق) در نهايت شروع به فعاليت.
دوستان هزينه هاي عمران مانند ساير كارهاي توليدي نيست و ممكنه ضررهاي ميليوني و چند صد ميليوني بديد.

آقا علیرضا راست میگه.

من سال 89 که از مهندسی عمران دانشگاه آزاد کرمانشاه فارق التحصیل شدم یه راست رفتم مسکن مهر واقع در کیهان شهر کرمانشاه و مشغول بکار شدم توی دفتر فنی. اونم چون به نرم افزارهایی مثل etabs و safe و... آشنایی داشتم.
اونجا توی دفتر فنی ساختمان قراردهای احداث واحدهای مسکن مهر هم وجود داشت (یه کپی ازش تا در صورتیکه بارسی اومد اونجا بشه یه نسخشو ارائه داد) و توشون اون نسبت تعدیل مصالح یا تعدیل پیمان نوشته شده بود منتها با این تفاوت که "در صورت افرایش قیمت مصالح , پیمانکار تا سقف حداکثر 15% مجاز بود که پول دریافتی از متقاضیان را بالا ببره".

حالا این مقدار ضریب که (بهش مینوس و پلوس هم میگن) میتونه از ابتدا مقرر بشه که "اصلا اضافه نشه" یا " تا یه مقدار مشخص بالا بره" که در هر دو صورت پیشنهاد میکنم که در قرارداد مشارکتتون قیدش بکنید.

[alireza091111]

از آقايان mohamad021وamirhasani
بسيار بابت شركت در اين تايپيك و ارائه نظراتشون ممنونم.
و خواهشي دارم كه بحث رو از موضوع اصلي خارج نكنيم و در جهت كمك به سايرين و افزايش دانش دوستان در زمينه ساخت و ساز در كمال صميميت و احترام متقابل به هم اونارو راهنمايي كنيم تا مورد سو استفاده افراد قرار نگيرن.

[mohamad021]

(02-25-2014 07:11 PM)alireza091111 نوشته شده توسط:  

(02-25-2014 07:05 PM)mohamad021 نوشته شده توسط:  

(02-25-2014 07:01 PM)amirhasani نوشته شده توسط:  [quote='mohamad021' pid='125753' dateline='1393338040']
[quote='amirhasani' pid='125750' dateline='1393337328']

نقل قول :اسم شما رو هم نمیدونم
اما توی تهران کسی هزینه اجرا به سازنده نمیده
در عوض سازنده یه پولی حالا بسته به متراژ و موقعیت ملک به مالک هم میده
درضمن شما ساختمونتون رو 60-40 به نفع سازنده ساختین در صورتی که اینجا در بهترین حالت 50-50 هست و اکثرا 60-40 به نفع مالک میسازن + بلاعوض + اسکان
اکثر بساز بفروشها هم توی منطقه خاصی فعالیت دارن و شناخته شدن
برای تضمین 3 تا چک به مبلغ ارزش روز ملک سازنده به مالک میده که توی سه مرحله این سه چک به سازنده عودت داده میشه
قرارداد محضری امضا میشه و جای تختی از قانون برای کسی نیست
حالا شرایط منطقه شما رو نمیدونم اما اگه اینجا بودید شرایط ساخت 60 درصد برای شما و 40 درصد برای سازنده بود + اسکان و گاهی هم بلاعوض یا شایدم 50-50
ما قراردادی که میبندیم متعهد میشیم فرضا در مدت 14 ماه ساختمون تمام و تحویل مالک بشه وگرنه روزانه مبلغی بین 50 تا 300هزار تومن بسته به منطقه ملک باید جریمه بدیم
پس میبینید که جایی برای زیر آبی رفتن نیست

آقا محمد عزیز این نسبت 60-40 به نفع مالک مال قبل از تورم و گرونیا بود.الان تازه ما میخوایم یه پروژه شروع کنیم برای سال آینده و توی شهر کرمانشاه اصلا کسی که بیاد حتی 50-50 کار کنه هم پیدا نمیکنیم.(حالا شما میخوای برای اطمینان خودت هم که شده برو چند جا بپرس ببین چه وضعیته....)

راستی برای بستن قرارداد ساختمانی هم حتما با یک "کارشناس دادگشتری در امور ساختمان " مشورت کنید تا مبادا بندهای در قرارداد قید بشه که مثلا باعث سو ئ استفاده ی طرف مقابل بشه.
مثلا به عنوان مثال حتما قید کنید که "کار اتمام دتا حداکثر چند ماه طول بکشد " و " مشاعات ساختمان" (مثل پیلوت و پارکینگ و...) هم در قرارداد وضعیت تملکشان قید شده باشد و این نباشه که فقط وضعیت درصد تملک "واحدهای مجزا" معلوم باشد.

حالا شاید کرمانشاه اینجوری باشه
اما توی تهران همونی هست که من گفتم
توی شمال شهر تمام املاک 60 درصد برای مالک و 40 درصد برای سازنده + بلاعوض +اسکان هستش و تبدیل به یک قانون نانوشته شده در مناطق 1 تا6 تهران
خودم چند روز پیش 2 تا قرارداد 50-50 بستم یکی زمین 154 متر دیگری زمین 126 متر

كاملا درست ميفرماييد و اين هم دليلش قيمت بالاي زمين در اون مناطق هست.
مثلا تهران در يك محله قيمت خونه كلنگي متري ده ميليونه در صورتي كه در همون محله قيمت آپارتمان 7 تا 7.5 مليونه.

هفته گذشته برای تایید نقشه یک کار مشارکت در سوهانک رفته بودیم دفتر خدمات الکترونیک اقدسیه
اونجا یکی از سازنده ها بود که بحث که شد میگفت کلنگی رو توی زعفرانیه خ فلاحی خریده متری 38میلیون تومن و بسیار خوشحال بود که همچین قیمتی قولنامه کرده چون نوساز اون حوالی در حد 20الی30تومن هست متری

[amirhasani]

ولی با این تفاسیر من پیشنهادم اینه که اگه سرمایتون خیلی زیاد نیست دوستان میتونن توی شهرستانهای اطراف و شهرکهای اطراف خودشون شروع به کار کنن نه در مناطق مرکزی شهرشون.(مگه اینکه سرمایه میلیاردی داشته باشن که اون بحثش جداست).

در کل من پیشنهادم شهرکهای اطراف شهر شما (مثلا تهران ) هستش که اولا پلاک هایی (زمینهایی ) وجود دارن که اصلا تا حالا ساخته نشدن و چون زمین خالی هستن ,قیمتشون از خونه ی تازه ساز و کلنگی و... خیلی ارزون تره.
دوم اینکه شهرکها یک حسن دیگه هم دارن و اونم اینه که کوچه هاشون عریضه و فردی که میخواد ساخت و ساز انجام بده دیگه مجبور نیست تراکم طبقه بخره از شهرداری.(هر چی کوچه عریض تر ,تعداد طبقات مجاز برای ساخت بیشتر).

[mohamad021]

(02-25-2014 07:20 PM)alireza091111 نوشته شده توسط:  از آقايان mohamad021وamirhasani
بسيار بابت شركت در اين تايپيك و ارائه نظراتشون ممنونم.
و خواهشي دارم كه بحث رو از موضوع اصلي خارج نكنيم و در جهت كمك به سايرين و افزايش دانش دوستان در زمينه ساخت و ساز در كمال صميميت و احترام متقابل به هم اونارو راهنمايي كنيم تا مورد سو استفاده افراد قرار نگيرن.

انشالله اگه عمری باشه وقتی جواز تخریب و نوسازی کارها آماده شد مرحله به مرحله عکس میزارم اینجا خدمت دوستان
البته این پروسه میره برای برج 4-3 سال آینده

---

(02-25-2014 07:29 PM)mohamad021 نوشته شده توسط:  

(02-25-2014 07:20 PM)alireza091111 نوشته شده توسط:  از آقايان mohamad021وamirhasani
بسيار بابت شركت در اين تايپيك و ارائه نظراتشون ممنونم.
و خواهشي دارم كه بحث رو از موضوع اصلي خارج نكنيم و در جهت كمك به سايرين و افزايش دانش دوستان در زمينه ساخت و ساز در كمال صميميت و احترام متقابل به هم اونارو راهنمايي كنيم تا مورد سو استفاده افراد قرار نگيرن.

انشالله اگه عمری باشه وقتی جواز تخریب و نوسازی کارها آماده شد مرحله به مرحله عکس میزارم اینجا خدمت دوستان
البته این پروسه میره برای برج 4-3 سال آینده

منظورم برج خرداد یا تیر 93 هست

[mohamad021]

5 طبقه مسکونی + پیلوت(پارکینگ) + -1پارکینگ و انباری ها
تعداد پارکینگ 20
تعداد انباری 20
تعداد آسانسور 2
نما رومی
20واحد 85 متری (2 بلوک 10 واحدی)منطقه 14
بر 25 متر
گذر 10 متر
اتمام کامل پروژه 28 اسفند 92 انشالله

[alireza091111]

(02-25-2014 09:30 PM)mohamad021 نوشته شده توسط:  5 طبقه مسکونی + پیلوت(پارکینگ) + -1پارکینگ و انباری ها
تعداد پارکینگ 20
تعداد انباری 20
تعداد آسانسور 2
نما رومی
20واحد 85 متری (2 بلوک 10 واحدی)منطقه 14
بر 25 متر
گذر 10 متر
اتمام کامل پروژه 28 اسفند 92 انشالله

اين كار خودتونه؟
بسيار زيبا ...

[alireza091111]

دوستان اگه امكانش هست يه پروژه رو از ابتدا تا انتها (طريقه نوشتن قرارداد مشاركت .شهرداري و گرفتن پروانه. گودبرداري نازك كاري و ...)براي افزايش دانش خودمون و دوستان شرح بديم
فرض كنيم يه خونه كلنگي داريم ابعاد زمين 10*20
محل پروژه تهران
اولين كاري كه بايد انجام بديم چيه؟



*اين تايپيك جنبه آموزشي دارد و به هيچكس براي شروع كار توصيه نمي شود و بايد با مطالعه و بررسي كامل خودتون وارد اين كار بشيد و تمام مسئوليت كار با خودتان است*

[mortezaon]

سلام alireza091111 عزیز به شما خسته نباشید میگم
امید وارم با قدرت به کارت ادامه بدی
تاپیک ازهدفش خارج شده
بذارید آقای alireza091111 به کارش ادامه بدن