درخواستهای راهنمایی و مشاوره مسکن (ساخت و ساز - سرمایه گذاری - خرید - فروش و...)

[mehdi098]

قرض الحسنه :
عقدي است كه به موجب آن يكي از طرفين (قرض دهنده)مقدار معيني از مال خود را به طرف ديگر (قرض گيرنده) تمليك مي كند كه قرض گيرنده مثل و يا در صورت عدم امكان، قيمت آن را به قرض دهنده رد نمايد.
منابع قرض الحسنه توسط بانك ،قسمتي از سپرده هاي قرض الحسنه مردم نزد بانكها مي باشد.
موارد مصرف:كمك هزينه تحصيلي،وديعه مسكن،اشتغالزايي،تامين جهيزيه ،اذدواج،درمان بيماري،رفع نيازهاي متفرقه.
مدت بازپرداخت:سه سال مي باشد البته استفاده قرض الحسنه اگر توسط تعاوني جهت ايجاد كار اعطاء گردد تا 5 سال نيز افزايش مي يابد.
كارمزد:حداقل5/2 درصد،حداكثر4درصدبراي كاركنان بانكها يك درصددرسال مي باشد.
تذكر:اعطاء وام اگردر15روزاول ماه باشد يك ماه كامل محاسبه مي گردد و اگرنيمه دوم باشد يك ماه حذف مي شود.
فروش اقساطي :
فروش اقساطي عبارت است از واگذاري عين به بهاي معلوم به غير به ترتيبي كه تمام يا قسمتي از بهاي مزبور به اقساط مساوي يا غير مساوي درسررسيد يا سررسيدهاي معيني دريافت گردد.
فروش اقساطي ابزاري كوتاه مدت جهت رفع نيازهاي سرمايه در گردش واحدهاي توليد،ابزاري ميان مدت يا بلند مدت براي رفع نياز در سرمايه هاي واحدهاي توليدي و خدماتي،ابزاري بلند مدت جهت رفع نياز متقاضيان درزمينه مسكن مي باشد.
اجاره به شرط تمليك:
عقدي اجاره اي است كه درآن شرط شود مستاجر درپايان مدت اجاره درصورت عمل به شرط مندرج در قرارداد، عين مستاجره را مالك گردد.
اجاره به شرط تمليك از سه عقد تشكيل شده:خريد،اجاره،واگذاري يا فروش.
ويژگيهاي اجاره به شرط تمليك:عقديست لازم،ازتسهيلات ميان مدت و بلند مدت مي باشد و مدت آن نبايد از طول عمر مفيداموال موضوع معامله تجاوز نمايد و كمتر از دو سال مجاز نمي باشد.
مشاركت مدني :
بانكها مي توانند براي گسترش فعاليتهاي بخشهاي مختلف توليدي (كشاورزي،مسكن،صنعتي،معدني)بازرگاني(داخلي،صادرات،واردات)و خدمات قسمتي از سرمايه و يا منابع مورد نياز اين بخشها را به صورت مشاركت تامين نمايند.
سرمايه مشاركت مدني:
نقدي:به حساب مشترك مشاركت مدني واريز مي گردد.غيرنقدي:هزينه انجام شده توسط شريك درطرحها و همچنين امور ساختماني رامي توان به عنوان آورده غيرنقدي شركت پذيرفت.
مدت مشاركت:يكسال،درصورتي كه مشاركت براي امورتوليدي –صنعتي-معدني و كشاورزي و احداث مسكن و ساختمان و همچنين طرحهاي جديد خدماتي صورت پذيرد حداكثر تا سه سال تعيين مي گردد.(بيش از اين با اجازه بانك مركزي امكان پذير است).
نكات قابل توجه در مشاركت مدني:
الف.بانكها مكلفند در قرارداد مشاركت مدني نحوه تسويه مشاركت را قيد نمايند.
ب.درمواردي كه مشاركت براي امور توليد و طرحهاي جديد خدماتي صورت پذيرد فروش اقساطي سهم الشركه بانك در خاتمه قرارداد بارعايت مقررات مجاز مي باشد.
پ.مشاركت مدني با موضوع كالاي لوكس و تجملي مجاز نمي باشد.
جعاله:
اصطلاحا به عقدي گفته مي شود كه ثمره آن تحصيل منفعت در مقابل انجام عملي است كه مورد تعهد قرار مي گيردكه بر اساس آن بانكها مي توانند به منظور ايجاد تسهيلات لازم براي گسترش امور توليدي،بازرگاني و خدماتي مبادرت به جعاله مي كنند.
خط اعتباري:
ميزان اعتباري است كه بانكها بصورت كوتاه مدت چهل و پنج روزه جهت پرداخت حقوق پرسنل شركتها و يا كارهايي از اين قبيل پرداخت مي كنند.

4.قرض گرفتن ازآشنايان،دوستان و فاميل:درزندگي خود هميشه شهامت خواستن را داشته باشيد و هرگز اين شهامت را با حماقت قاطي نكنيد.حماقت يعني گرفتن پول از ديگران به قصد ندادن و اذيت كردن.درحاليكه شهامت يعني قرض گرفتن به قصد پس دادن و متقابلا كمك كردن به آنها درمواقع ضروري.انسان بصورت اجتماعي زندگي مي كند و جهت رفع نيازهاي خود به ناچار از ديگران بايد كمك بگيردو در غير اينصورت بايد به عصر حجر برگرددو زندگي غارنشيني را برگزيند.
5.شراكت:يك روش مطمئن براي راه اندازي كسب و كار و سرمايه گذاري شريك شدن است ما مي توانيم با ارائه طرح،ايده و كمي سرمايه از توان مالي وفكري ديگران نيزدركار خوداستفاده كنيم ولي اين كاربايد بصورت دقيق و كاملا قانوني صورت گيرد.در شراكت با ديگران حتما بايد قراردادي تنظيم شده و در آن تمام كليات و جزئيات كارگنجانده شود تا بعدا هيچ گونه سوءتفاهمي پيش نيايد حتي اگر شريك شمانزديك ترين دوست، يا فاميل درجه يك باشد.
فصل سوم
بازاراملاك و مستغلات
بدون شك، مهمترين و اساسي ترين بازار موجود دربازار سرمايه،املاك و مستغلات مي باشد.كه با توجه به نياز شديد افراد به مسكن و سرپناه ارزش آن چندبرابر مي شود لذا در اين فصل آنرا بصورت تخصصي و براساس واقعيات موجود و تئوريهاي سرمايه گذازي بررسي مي كنيم.
تحليل موجهاي پنج ساله افزايش قيمت مسكن و مستغلات:طبق تجربه و تحليلهاي تكنيكال هرچهارو نيم تا پنج سال يكبار قيمت مسكن در تهران و شهرستانها حدود 80 تا 140 درصد افزايش پيدا مي كند و ما در اين مقوله سه موج شامل موج قبلي در سالهاي 80تا 82،موج فعلي دربهمن 85تا تير سال 86 و موج بعدي درسال 90تا 91 را مورد تجزيه و تحليل قرار مي دهيم.
بررسي موج قبلي:موج قبلي كه در سال 80تا82 اتفاق افتاد باعث ضرر و زيان جدي يك سري از سازندگان،خريداران و نهايتا اقتصاد كشور گرديد.با توجه به بلند بودن طول موج افزايش قيمت در اين دوره،همه افراد تبديل به نابغه مسكن شده بودند و اگر ملكي را امروز مي خريدند مي توانستند فردا به قيمت بالاتري بفروشند.متاسفانه در اين دوره با توجه به بي تجربه بودن افراد در اين گونه كارها قيمت مسكن به طور سرسام آوري بالا رفت و مسكن هرروز گرانتر مي شد.دراين مبحث بعضي از معايب اين موج را بررسي مي كنيم.
1.وارد شدن افراد غير حرفه اي در كار مسكن:چون طول موج اين دوره بلند بود لذا مردم عادي نيز بدون هر گونه كار كارشناسي و مشاوره وارد اين بازار شدند از اينرو كاربدتر شد.هركس پولي داشت يا مي توانست از اعتباري استفاده كند بلافاصله به هواي سود چشمگير وارد بازار شد واز طرفي بلند بودن طول موج اين جرات و جسارت را در افراد به وجود آورد كه علاوه بر خريد و فروش اقدام به ساخت و ساز كنند.سازندگان ساختمان بدون در نظر گرفتن شخصيت حقيقي يا حقوقي به دو گروه تقسيم مي شدند گروه اول كه كارشان ساخت و ساز بود مشكل خاصي را ايجاد نكردند ولي گروه دوم از داغ بودن بازار سوء استفاده كرده و بدون كار كارشناسي و بدون تامين منابع مالي اقدام به اين كار كرده بودند، نتيجتا نتوانستند به اهداف تعيين شده خود برسند.اكثر اين افراد براي تكميل پروژه ساختماني خود آورده قابل قبولي نداشتند از اينرو وقتي كه 80در صد پروژه آنها تمام شد ديگر پولي براي اتمام آن باقي نمانده بود و هزينه 80درصد اوليه را نيز از پيش فروش و وامهاي مختلف تامين كرده بودندلذا مجبور بودند براي فرار از دست طلبكاران و به اميد دست يافتن به پول نقد و اتمام پروژه، همان واحد را به افراد ديگري نيز بفروشند. درحاليكه اين كار كلاهبرداري بوده و پيگرد قانوني دارد .هنوز هم تعدادي از اين پرونده ها در دادگاهها مفتوح بوده و كلاهبرداران در زندان به سر مي برند.
2.عدم توجه به اساسي ترين نياز مردم يعني مسكن:نبودن استراتژي لازم در زمان قبل از اين موج جهت تامين مسكن در كشور باعث بوجود آمدن اينگونه امواج گرديد.اگربه اندازه كافي به ساخت و ساز در زمان قبل از اين موج توجه مي شد مطمئنا موجي به اين سهمگيني بوجود نمي آمد بايد اين گونه موارد با واقع بيني بيشتري بررسي گردد.
3.عدم مديريت صحيح نقدينگي:لازم و ضروري است كه مديريت نقدينگي را در زندگي خود ياد بگيريم.نقش پول نقد در زندگي روزمره و درپروژه هابسيار مهم و اساسي است.در موج قبلي اين مديريت در به دست آوردن موفقيت و شكست خود را به خوبي نشان داد.نداشتن پول نقد در پروژه ها دقيقا مانند سكته است مغزي يا قلبي بودنش تفاوت چنداني ندارد.اگر توجه داشته باشيد سكته يعني اينكه قسمتي از رگ پاه شده و خون از آن خارج مي شود لذا خون كافي به اندامهاي مختلف نمي رسد و همين امر باعث فلج شدن يا مردن فرد مي گردد در حاليكه سايراندام فرد سالم بوده و تنها همان يك نقطه از رگ كه پاره شده باعث بوجود آمدن اين بدبختي مي گردد.
4.رونق گرفتن و زياد شدن بنگاه املاك در اين دوره:بنگاههاي املاك بصورت قارچ گونه و سرسام آوري در اين دوره افزايش پيدا كردند و هر كس فرصت را مناسب مي ديد بلافاصله اقدام به اخذ مجوز مشاور املاك مي نمود با توجه به سود بسيار بالايي كه مشاوران املاك دارند اگر فردي مي توانست تنها چند معامله را انجام بدهد و يا اينكه چند واحد مسكوني و تجاري را اجاره بدهد به سود بسيار زيادي دست پيدا مي كرد لذا اگر در زمان حال مي بينيم كه تعداد بنگاههاي املاك تقريبا با تعداد سوپر ماركتهاي شهر برابري مي كنند چيز عجيب و غريبي نيست.
5.سود دهي موج قبلي:مسلما افراد بسيار زيادي در اين بازار به پولهاي كلاني رسيدند .آنهايي كه توانستند با واقع بيني و تشخيص به موقع نياز مردم راه ساده اي را جهت كسب پول پيدا كنند.بلند بودن طول موج نيز مزيد بر علت شد در عوض عده ايي ديگر نيز طبق برنامه ريزيهاي غلط ضرر و زيان غير قابل جبراني ديدند.
6.عدم تامين منابع مالي:در موج قبلي يك سري از افراد كه در كار ساخت و ساز وارد شده بودند از نحوه تامين منابع مالي اطلاعات كافي نداشتند و پول لازم براي پروژه خود را تنها در پيش فروش و گاهاً وام بانكي مي ديدند چون پيش بيني لازم را انجام نداده بودند همين امر باعث ايجاد ضرر و زيان سنگين گرديد.
7.عرضه و تقاضا:بدون شك تقاضاي شديد در موج قبلي باعث برهم خوردن تعادل عرضه و تقاضا گرديد چون در اين موج تقاضا بسيار بالا و عرضه كم بود لذا قيمت مسكن شديدا افزايش پيدا كرد.
بررسي موج فعلي:طول موج اين دوره از اسفند 85 تا تير 86 به مدت پنج ماه بود كه در آن قيمت مسكن حدود 70تا120 درصد بالا رفت ولي چون مردم تجربه داشتند لذا اين موج نتوانست مثل موج قبلي مخرب باشد و بازار چندان هم داغ نشد و معاملات بصورت دست و پا شكسته صورت گرفت و به هيچ وجه قابل مقايسه با موج قبلي نبود.
لازم به توضيح است كه افزايش قيمت مسكن در طول موجها طبيعي است چرا كه ساير چيزها نيز افزايش قيمت پيدا مي كنند ساير بازارها هم به همان نسبت سوددهي دارند.اگرافزايش حقوق كارگران و كارمندان را هر ساله حدود 13تا15 درصد در نظر بگيريم باز هم همين نتيجه حاصل مي شود يعني افزايش حقوق كارگران و كارمندان و افزايش قيمت مسكن تقريبا در يك سطح هستند.
دو عامل باعث حساس شدن افزايش قيمت مسكن مي گردد .يكي اينكه مسكن جزو نيازهاي اساسي و واقعي افراد است و همه به نوعي مجبورند براي خود مسكن تهيه كنند و همين مسئله باعث آگاهي مردم از قيمت مسكن مي گردد و از طرف ديگر افزايش قيمت مسكن محسوس بوده و خيلي راحت خود را نشان مي دهد شايد اگر قيمت يك سهام در بورس اوراق بهادار پنج برابر هم افزايش پيدا كند نتواند جلب توجه نمايد ولي افزايش قيمت مسكن برهمه چيز تاثير گذار است.
افزايش قيمت اجاره مسكن:موضوع قابل بحث بعدي در اين موج،افزايش قيمت اجاره منازل مسكوني بود اجاره خانه ها پس از موج قبلي، هم اندازه قيمت مسكن افزايش پيدا نكرده بود كه در اين موج به نحو محسوسي خود را نشان داد.
نبود قيمت استاندارد:آنچه كه بيشتر موجب سردر گمي افراد دربازار مستغلات مي شود نبود قيمت استاندارد است.دربازارهاي ديگر قيمتها كاملا مشخص بوده و شما مي توانيد با توجه به آن تصميم بگيريد ولي در بازار مستغلات چنين نيست و همين موضوع باعث مي گردد كه افراد نتوانند قيمت مناسب را پيدا كنند متاسفانه منابع قابل اتكاء ،آموزشهاي لازم و كتب كافي نيز وجود ندارد كه بتوانند از آن استفاده كنند.تنها چيزي كه قابل استفاده است تجربه شخصي افراد مي باشد كه متاسفانه كسب اين تجربه هم براي افراد هزينه بسيار سنگيني دارد.
بررسي موج بعدي:موج بعدي مسكن در سال 91تا92 از جنبه هاي زيادي قابل بررسي است.موج قبلي و فعلي را تجربه كرده ايم و موج بعدي را مي توان با توجه به تجربه قبلي و واقعيات جامعه تجزيه و تحليل كرد.عوامل موثر و مهم كه در تعيين قيمت مسكن در آينده تاثير گذار هستند به شرح ذيل مي باشند:
1.طرح ساماندهي بنگاههاي املاك و مستغلات با ايجاد كد رهگيري:اين طرح مي تواند يكي از بهترين طرحهاي موثرو كارآمددركنترل قيمت مسكن باشد.با ايجاد كدرهگيري امكان شناسايي معاملات انجام شده بوجود مي آيد و هر كسي كه بيش از سه بار نسبت به انجام معاملات ملكي اقدام كند اين عمل براي وي شغل محسوب شده لذا بايد ماليات بپردازد.
2.طرح زمينهاي 99 ساله:با توجه به اينكه هر گونه افزايش قيمت در بازاراملاك و مستغلات و هر بازار ديگري طبق عرضه و تقاضا صورت مي گيرد لذا اين طرح مي تواند به طرز بسيار موثري باعث كنترل قيمت مسكن گرددچون بطور بي سابقه ايي عرضه مسكن را بالا مي برد. درشرايط فعلي در استان تهران در چهار نقطه ،دولت جمهوري اسلامي ايران اقدام به واگذاري زمين به تعاونيها جهت ساخت مسكن كرده است لذا اين موضوع باعث اسكان جمعي از مردم در اين آپارتمانها مي گرددو تاثير بسيارموثرومهمي روي مسكن در تهران خواهد داشت همين موضوع در شهرستانها نيز صادق بوده و مي تواند اثرگذار باشد از طرفي، چون دولت مقرر كرده كه فقط افراد واجد شرايط مي توانند از اين امتياز استفاده كنند بنابراين حق به حقدار مي رسد و كساني كه واقعا از امكانات دولتي در خصوص مسكن استفاده نكرده اند اين امتياز شامل حال آنها شده و مشكل اصلي و اساسي آنها را حل خواهد كرد و كسي كه در داخل شهرتهران قادر به پرداخت هزينه هاي مسكن نيست خيلي راحت مي تواند از اين آپارتمانها استفاده كند.
3.اخذ ماليات از خانه هاي خالي :گرفتن ماليات از خانه هاي خالي مي تواند در كنترل قيمت مسكن خيلي موثر واقع شود چون در اين صورت افراد مجبور هستند بجاي واسطه گري در بخش مسكن در بازارهاي ديگر سرمايه گذاري كنند و يا اينكه در صورت داشتن خانه هاي خالي ،حداقل آنرا اجاره دهند تا ماليات به آنها تعلق نگيرد.
4.رونق گرفتن بورس اوراق بهادار:با توجه به بحث خصوصي سازي در كشور و با توجه به اينكه قسمت اعظم دارايي دولت بايد به بخش خصوصي واگذار شود و در اين واگذاري ها شركتهاي مهم و سود ده زيادي وجود دارند لذا اين بازار مي تواند نقدينگي را به سوي خود جذب كرده و از وارد شدن آن در بازار مسكن و به تبع آن ايجاد موج جلوگيري كند.امروزه در بورس هر روز سهامي بهتر از روز قبل عرضه شده و افراد را به خريدن خود ترغيب مي كنند.
5.تشويق و ترغيب كارمندان دولت به مهاجرت از تهران:اين سياست دولت جالب و قابل توجه بوده و در نوع خود واقعا بي نظير مي باشد با توجه به اينكه در اين سياست از افرادي كه داراي سابقه خدمتي بالايي هستند خواسته شده به شهرستان بروند و از طرفي اين افراد داراي بچه هايي هستند كه در سن و سال اذدواج مي باشند لذا با اجرا شدن اين طرح افراد زيادي به شهرستانها مراجعت خواهند كرد و چون در صورت مراجعت آنان به احتمال زياد فرزندان خودشان را نيز با خود خواهند برد لذا تهران كمي سبك خواهد شد.
6.انتقال كارخانجات،پادگانها،دانشگاههاومراكزبزرگ دولتي در تهران به شهرستانها:اين طرح نيز بسيار مهم بوده و فضاي خالي زيادي را ايجاد خواهد كرد و اگر از اين فضاهاي خالي شده درست استفاده شود كمك بسيار بزرگ و شايان توجهي به بخش مسكن خواهد شد چرا كه مي توان با ساخت و ساز اصولي در آن فضاهابخش اعظمي از مشكل مسكن را حل كرد.با انتقال اين مراكز به شهرستانها ،افرادي كه در آنجا كار مي كنند بالتبع به شهرستانها خواهند رفت كه اين مورد نيز مي تواند در كاهش جمعيت تهران موثر واقع شود.
7.خصوصي سازي بخش فولاد و سيمان كشور:قسمت اعظم يك ساختمان از سيمان و فولاد ساخته مي شود و مي توان گفت اين دو ماده اوليه ساخت مسكن در تعيين قيمت آن بسيار موثر هستند.با توجه به اينكه كارخانجات سيمان به طوروسيعي در حال گسترش هستند و هر روز از گوشه و كنار مملكت شنيده مي شود كه كارخانه جديدي شروع به كار كرد. مي توان پيش بيني نمود كه مشكل كمبود سيمان در موج بعدي حل گردد.از طرف ديگر با توجه به واگذاري كارخانجات فولاد به بخش خصوصي و انگيزه افراد مي توان پيش بيني كرد توليد فولاد كشور بالارفته و مي تواند يكي از فاكتورهاي تاثيرگذار در قيمت تمام شده ساختمان باشد.
8.تاثيرگذاري بسيار كم وام مسكن در خريد مستغلات:در شرايط فعلي مبلغ وام مسكن بسيار كم بوده و تاثير چنداني درافزايش قيمت مسكن ندارد و پيش بيني مي شود كه اين مبلغ افزايش چنداني نخواهد داشت واگر هم افزايش پيدا كند افزايش آن جزئي بوده و چندان موثر نخواهد بود.مسلماً هرچقدر مبلغ وام مسكن بيشتر باشد.قدرت خريد مردم بالا رفته و باعث تورم در مستغلات خواهدشد.
9.تجربه افراد در خريد و فروش مسكن :با توجه به افزايش قيمت قبلي دربخش مسكن وتجربه افراد درموجهاي قبلي سطح اطلاعات افراد بالا رفته و پيش بيني مي گردد اين تجربه درموج بعدي موثرواقع شود.
پس لرزه هاي پس از موج:هر موجي كه ايجاد مي شود و به اتمام مي رسدپس لرزه هايي هم دارد كه معمولا اين پس لرزه ها حدود شش ماه بطول مي انجامند.فرض كنيد كه در طول موج،فردي تصميم داشته آپارتمان خود رابه قيمت 60000000 تومان بفروش برساند و مشتري هم داشته ولي بنابه دلائلي اين آپارتمان را نفروخته است.پس از پايان موج و كاهش قيمت هرگز راضي نمي شود به قيمتي پايين تر اين معامله را انجام دهد و تاشش ماه پس از موج فكر مي كند كه مي تواند به همان قيمت قبلي آنرا بفروش برساند
پس از اين مدت، فروشندگان واقعي كه تعدادشان حدود 20درصد از كل فروشندگان مي باشند مجبور هستند به هردليلي ملك خود را بفروشند لذا پس لرزه ها هم پس از شش ماه تمام شده و فرصت مناسب براي خريد مسكن ايجاد مي شود.
آيا قيمت مسكن در محدوده زماني مابين دو موج ثابت مي ماند؟قيمت مسكن ظاهرا در محدوده زماني مابين دو موج ثابت مي ماند ولي تجربه نشان داده كه واقعا چنين نيست و مي توان با بكارگيري اصول و فرمولهاي ارائه شده در اين كتاب حدود 25تا30 در صد پايين تر از مظنه بازار اقدام به خريد كرد.
اصول سرمايه گذاري در بازاراملاك و مستغلات:سرمايه گذاري در بازاراملاك و مستغلات به سه روش تقسيم مي شود كه به شرح و تفضيل هر كدام از آنها مي پردازيم.
1.سرمايه گذاري كوتاه مدت(1ماه تا 1سال):دراين روش ،سرمايه گذار مي خواهد حداكثر تا يك سال بازگشت سود مناسبي داشته باشد.لذا لازم است با توجه به وضعيت موجود و دوران ركودفعلي،ارزش افزوده اي ايجاد كند تا بتواند سود مناسبي از معاملات مسكن بدست بياورد.توضيح اينكه ،ايجادارزش افزوده يكي از خلاقيت هاي مهم درساخت و ساز است.
ارزش افزوده چيست؟و چگونه مي توان دربازار املاك و مستغلات ارزش افزوده ايجادكرد؟بي گمان يكي از روشهاي اصلي ثروتمند شدن ايجاد ارزش افزوده مي باشدافرادي كه دراين كار مهارت دارند براحتي مي توانند دربازار كنوني ايران ثروت بسياربالايي را ايجاد كنند.به عنوان مثال :سخنراني، را در نظربگيريد كه يك CD خام را به قيمت 150 تومان مي خرد و با ضبط صداي خود دراين CD ،آنرا به قيمت 3000 تومان مي فروشداين يك نوع ارزش افزوده مي باشد.همين بحث دراملاك و مستغلات نيزصادق بوده و مي توان باخريد يك آپارتمان يا خانه ويلايي و با ايجاد تغيير مناسب ،آنرا به قيمت بالاتري فروخت ويا اينكه زميني را خريد و با ساخت مناسب درآن به سود مطلوبي دست يافت.
يكي ديگر از صورتهاي ايجادارزش افزوده ،ساخت در بافت فرسوده مي باشد.امروزه شهرداريها براي رونق دادن به ساخت مسكن دربافتهاي فرسوده ،تراكم تشويقي مي دهند مي توان از اين فرصت ها استفاده كرد.
در سرمايه گذاري كوتاه مدت،سوداصلي براساس خريدو فروش صورت مي گيرد لذا بايد بتوانيم به موقع خريدكرده و به موقع هم بفروشيم و سعي كنيم بنحو احسن از تكنيكهاي خريد استفاده كرده و در فروش هم طمع نكنيم.
با توجه به كوتاه بودن طول دوره،آورده نقدي سرمايه گذاربايد بيشتر باشدچراكه دربازاراملاك و مستغلات نسبت زمان به آورده نقدي برعكس مي باشد هرچقدر پول بيشتري داشته باشيم درزمان كوتاه تري به سود دست پيدا مي كنيم و هرچقدر پول كمتري داشته باشيم درزمان بيشتري به سود مي رسيم.
2.سرمايه گذاري ميان مدت(1تا3سال):دراين روش،سرمايه گذار مي خواهد حداكثر تا 3سال بازگشت سود مناسبي داشته باشد.
طول اين دوره مناسب بوده و مي توان با اطلاع يافتن از ايجاد موجها سرمايه گذاري مناسبي انجام داد و يا در پيش خريدها شركت كرد.اكثرسازندگان و حتي شركتهاي حقوقي با توجه به نياز نقدينگي پيش فروشهاي مناسبي را انجام مي دهند.لازم است در پبش خريدها به اسناد و مدارك توجه بيشتري داشته باشيد.
3.سرمايه گذاري بلند مدت(از3سال به بالا):باتوجه به كافي بودن زمان اين دوره،هرگونه سرمايه گذاري در آن،باسودمناسبي همراه است.اگربخواهيم به چندمورد از اين فرصتها اشاره كنيم مي توان به شرح ذيل آنهاراتوضيح داد:
1.خريد هرنوع ملكي با توجه به موجهاي افزايش قيمت:درهرصورت هرپنج سال يك موج ايجاد مي شود.دربدترين حالت درپنج سال يك موج افزايش قيمت خواهيم داشت.لذا با گذشتن از يك موج سود مناسبي نصيب ما خواهد شد.
2.تغييرات جغرافيايي ملك:مكانهايي كه مشمول طرح تعريض جاده مي شوندو مكانهايي كه امكان دارد درآينده،امكانات خاصي به آنجا اضافه مي شود.
3.تغييركاربري:اوج شكوفايي ملك درتغيير كاربري مي باشد.
4.خريد سهميه تعاوني:باتوجه به اينكه اكثر زمينهايي كه مشكل شهرداري دارندويادربافت شهري نيستند به تعاونيها واگذار مي شوند لذا تحويل آپارتمانهاي تعاوني كمي به درازا مي كشد ازاينرو مي توان اين سهميه ها را به قيمت ارزانتري خريد و در بلند مدت صاحب مسكن شد.
از ساير ويژگيهاي تعاونيهاكه به ارزان شدن آنها منجر مي شود مي توان به زمين ارزان،مصالح نا مناسب،نقشه هاي تكراري،نماي متحدالشكل،عدم رعايت ضوابط و استانداردهاي ساختمان سازي و داشتن بافت كارمندي اشاره كرد.