آمورش شغل مشاور املاک - شغل پر درآمد

[jahanagahi]

دفترچه فایلهای خود را برای سالهای آینده نگه دارید.
اگر در تاریخ 1393/6/23 امسال مکانی را برای فردی اجاره کرده اید سال بعد یکماه زودتر به آن شخص تلفن بزنید تا اگر قصد نقل مکان داشته باشد دوباره محلی را برای وی در نظر بگیرید.
ضمن اینکه آن شخص تعجب میکند که شما از کجا متوجه شده اید که تاریخ اجاره خانه اش دارد تمام می شود.

[goldmen]

(09-14-2014 04:14 PM)yunespc نوشته شده توسط:  سلام و وقت بخیر خدمت استاد قربانیان جسارته چند سوال داشتم لطفا راهنماییم کنید
ببینید در منطقه ما هزینه خرید زمین متری 2میلیون تومنه و هزینه ساخت متری 500هزار تومنه میخواستم ببینم
1-مثلا در یک زمین 200 متری یا 150متری چند واحد اپارتمان درمیاد کلا روش محاسبه این که تو یه زمین چند تا واحد درمیاد چه طوریه?پارکینگ چه طوری حساب میشه?
2-حالا فرض بگیریم توی زمین 200متری که متری دو میلیونه هزینه زمین میشه 400میلیون و اگر 6واحد هم به طور مثالی دربیاید که هر کدوم 60متر باشه میشه 360متر که ضربدر 500 هزار هزینه ساخت بشه میشه 180میلیون و جمع دو هزینه ساخت و زمین میشه 580 میلیون و 50 میلیون هم هزینه جواز شهرداری میشه 630 میلیون این هزینه هاد
خوب اگر شش واحد 60متری را دو میلیون بفروشیم میشه 720 میلیون درامد فروش واحد ها خوب یعنی کلا 90 میلیون سود میکنیم خیلی کمه به نظر شما کجای این محاسبه اشتباهه و روش درست مصاحبه سود چه طوریه و سود حاصله این مثال چه قدره?
3-حالا اگر بخوایم واحد ها را قبل از ساخت پیش فروش کنم به جای متری 2میلیون باید چه قدر کمتر بدم متری معمولا عرف بازار برای کم کردن مبلغ چه قدر است?

چندتا نکته
شما 200 متر کل زمین دارید طبق قانون عر ف شهرداری ها میشه 60 درصد کاربری گرفت
((این درصد تو جاها وشهرهای مختلف باهم فرق میکنه))که میشه120 متر کاربری

شما اگر واحدی 60 متر دربیارید درنیتجه میشه هر طبقه 2 واحد ولی راه پله رو حساب نکردین اینطوری هر واحد تقریبا10 متر برای راه پله

دو منظور شما 3 طبقه هست با هر طبقه دو واحد مجموع 6 واحد

تو محاسبات حدودا30 متر بابت راه پله میشه که باید اضافه بکنید
(((( که اگر این کارو بکنید بیشتر از حد شهرداری میشه درنتیجه جریمه ساخت))

شما هنوز 80 متر حیاط هم دارین برای محیط سازی این 80 متر هم حسابی نکردین که اینم خودش هزینه هست

ولی پیشنهاد کلی نحوه ساخت خانه هست هیچ موقع چنین زمینی رو اینطوری نسازید
سعید کنید هر واحد رو تقریبا 100 متر تا110 متر در نظر بگیرد با 10 متر راه پله به حد شهرداری برسه

وقتی کل واحد ها ساخته شد
هزینه زیر ساخت حیاط، پارکنیگ انباری، انشعابات مشترک تقسیم به صورت مساوی بین همه واحد ها می شود
هزینه نرخ گذاری زمین برای فروش هم باز بر اساس واحدها وزیربنها ها تقسیم میشه + هزینه های حیاط ومشترک ها+ هزینه ساخت+(( هزینه های مجوزها، شهرداری، نظام مهندسی تقسیم بر کل زیربنا ساخته شده)) + سود مد نظر

[jahanagahi]

وارد جزئیات نشدم.
اگر ساختمان شمالی ساخت باشد 65 درصد و اگر جنوبی ساخت باشد 60درصد به اضافه 1متر و 20 سانتی متر کنسول . ضمنا راه پله و آسانسور بین 14 تا 16 متر باید (استاندارد) در نظر گرفته شود و واحدها حدودا 58 متری خواهند بود. ساخت با جواز و.... حدود متری حداقل 1 میلیون خواهد بود.
عزیزانی که وارد کار ساخت می شوند باید این مسئله را مد نظر داشته باشند که قیمت خرید زمین را باید در حداقل بخرند.
ضمن اینکه حتما در محل با مهندسین مشاور در رابطه با درصد ساخت و بقیه کارها مشورت داشته باشند و پس از برآورد دقیق نسبت به این حرکت اقدام فرمایند.
این تایپیک برای نوشتن ترفندهای دفر املاک نوشته شده است. عزیزان اگر در رابطه با موضوع مطلبی دارند مرقوم فرمایند.

[yunespc]

سلام جناب قربانیان بله میدانم اینجا برای ترفند های مشاور املاک است چون شما گفتید در اینجا مطرح کنید من کردم
در ضمن اقای قربانیان شما ابتدای امر گفتید محاسبات من درست است و حتی سود براوردی صحیح است بعد میگویید وارد جزیات نشدم و محاسبه هاتون با من کاملا فرق میکنه
من گیج شدم و از این بابت این سوالات را میکنم تا حداقل \یش زمینه کوتاه از ساخت و ساز داشته باشم به خاطر همین از نحوه محاسبه واحد ها سوال کردم
تشکر فراوان

[jahanagahi]

(09-16-2014 10:20 AM)yunespc نوشته شده توسط:  سلام جناب قربانیان بله میدانم اینجا برای ترفند های مشاور املاک است چون شما گفتید در اینجا مطرح کنید من کردم
در ضمن اقای قربانیان شما ابتدای امر گفتید محاسبات من درست است و حتی سود براوردی صحیح است بعد میگویید وارد جزیات نشدم و محاسبه هاتون با من کاملا فرق میکنه
من گیج شدم و از این بابت این سوالات را میکنم تا حداقل \یش زمینه کوتاه از ساخت و ساز داشته باشم به خاطر همین از نحوه محاسبه واحد ها سوال کردم
تشکر فراوان

جواب من :
دوست عزیز محاسبات حدودا صحیح است و سود همانی است که مرقوم فرموده اید. 90میلیون در یکسال برای شروع کم است؟

عرض کردم حدودا.
دوست عزیز وقتی می توانم دقیق ابراز نظر کنم که موقعیت زمین (شمالی - جنوبی - شرقی - غربی ) را ببینم. قیمت محل ساخت را داشته باشم. نوع ساخت (اسکلت فلزی - بتونی مشخص باشد . )قیمت زمین برایم مشخص باشد. نوع ساخت (مرغوب یا نیمه مرغوب را بدانم. ) و تراکم ساختمان - بر زمین و خیلی از مسائل دیگر.
ضمن اینکه اشاره کردم به یکی از دفاتر مهندسی مراجعه تا بتوانند دقیق آنرا محاسبه نمایند.
موفقتر باشی.

[jahanagahi]

سعی کنید نیازهای فرد خریدار و یا اجاره کننده را بدانید.

[samiar afshari]

سلام
1- لطفا در مورد گرفتن جواز آژانس املاک و شرایط آن توضیحاتی بفرمایید.
2- لطفا در مورد ترفند نوشتن آگهی فروش و یا اجاره ( آگهی برای روزنامه - آگهی برای آژانس املاک ) راهنمایی فرمایید.
3- لطفا در مورد نوع مذاکره با فروشنده، خریدار و حتی بساز فروش ها و البته مهندسان عمران نیز راهنمایی بفرمایید.
4- در مورد درصدهای رد و بدل شده ( درصدهای مجاز - درصدهای عرفی ) و درصدهای مشارکت نیز توضیح بفرمایید.

با تشکر از استاد گرانقدر

[jahanagahi]

جواب سئوال 1

مراحل صدور پروانه كسب

مرحله اول
درخواست كتبي متقاضي پروانه كسب
ثبت درخواست و ارائه رسيد به متقاضي
بازديد از محل واحد صنفي توسط كميسيون بازرسي اتحاديه و ارائه گزارش
بررسي درخواست متقاضي پروانه كسب در جلسه هيئت مديره و ارايه پاسخ كتبي به وي
مرحله دوم
ارائه يكي از مدارك ذيل جهت تعيين وضعيت ملكي واحد صنفي شامل:
سند مالكيت به نام متقاضي
اجاره نامه رسمي به نام متقاضي
اجاره نامه عادي (با اخذ تعهد محضري) بنام متقاضي
مبايعه نامه به نام متقاضي
حكم قطعي دادگاه مبني بر الزام به تنظيم سند اجاره
رسيد پرداخت اجاره بهاي معتبر
قرارداد اجاره محل كسب با ادارات و سازمانهاي دولتي، نهادها، شهرداري، شركت هاي تعاوني مسكن و شركتهاي خاص صنفي، شركتهاي تحت پوشش سازمانهاي دولتي و نهادها
ارائه يكي از مدارك ذيل جهت تعيين وضعيت نظام وظيفه آقايان شامل:
گواهي پايان خدمت
گواهي معافيت دائم
گواهي اشتغال به تحصيل
گواهي معتبر مبني بر داشتن معافيت پزشكي از حوزه نظام وظيفه
دفترچه آماده به خدمت بدون مهر غيبت در مدت اعتبار آن
ارائه سوابق كاربري تجاري با كارگاهي يا اداري محل واحد صنفي مورد درخواست
ارائه ساير مدارك ذيل:
كپي تمام صفحات شناسنامه
كپي كارت ملي
كپي مدرك تحصيلي يا حداقل سواد خواندن و نوشتن ( به استثناي متقاضياني كه سن آنان از 50 سال بالاتر مي باشد)
12 قطعه عكس پرسنلي جديد (3x4)
فيش واريز مبلغ حداكثر تا سقف 5 برابر حق عضويت اتحاديه براي سال اول (حق ورودي) كه از مبلغ 3.000.000 ريال عدول ننمايد.
فيش واريز مبلغ 30.000 ريال به حساب 21733008 خزانه كشور
مرحله سوم
استعلام از ادارات ذيربط و ارائه مدارك ذيل شامل:
گواهي مركز بهداشت شهرستان و ارائه كارت معاينه پزشكي فردي جهت صنوف مشمول (موادر خوردني، آشاميدني، بهداشتي و آرايشي)
گواهي عدم اعتياد به مواد مخدر
گواهي عدم سوء پيشينه كيفري
موافقت اداره نظارت بر اماكن نيروي انتظامي
گواهي گذراندن دوره آموزش (حداقل 10 ساعت) از موسسه آموزشي معتبر (مورد تاييد كميسيون نظارت شهرستان مربوط)
ارائه هرگونه مدرك مبني بر تشكيل پرونده يا ارائه هر يك از اوراق پرداخت مالياتي
گواهينامه مهارت فني جهت مشاغل مندرج در آئين نامه تبصره ذيل ماده 13 قانون
اختصاص كد شناسه ده رقمي (ملت كارت) و الصاق آن به پروانه كسب
اختصاص برچسب شناسه صنفي مطابق با كد ده رقمي
مرحله چهارم
بررسي پرونده توسط رييس و در غياب وي نايب رييس اتحاديه
مرحله پنجم
صدور پروانه كسب با رعايت مراحل چهارگانه قبلي و تحويل آن به متقاضي

---

بقیه سئوالات هم چشم

[rezaeee]

در حال حاضر که ملک راکد هست و بنظر نمیصرفه کسی معازه اجاره کنه و معاملات ملکیش کنه! خیلی ها هم توی این 1-2 ساله جمع کردن و رفتن سراغ یک کار دیگه.

مگر اینکه شخصی واقعا به این کار علاقه داشته باشه و استعداد خاصی در خودش ببینه و همچنین ایده های خوب و تازه ای داشته باشه که در اینصورت از راه رهن و اجاره میتونه سود مناسبی کسب کنه

ولی در کل کار املاک کار جالبی نیست(به نظر من). همچنین هرکس خواست املاکی بزنه حتما حتما بره 2-3 ماه توی یک املاکی معتبر کار مشاوره کنه تا هم یاد بگیره و هم شرایط بازار رو بسنجه

[samiar afshari]

(03-06-2015 08:50 PM)jahanagahi نوشته شده توسط:  جواب سئوال 1

مراحل صدور پروانه كسب

مرحله اول
درخواست كتبي متقاضي پروانه كسب
ثبت درخواست و ارائه رسيد به متقاضي
بازديد از محل واحد صنفي توسط كميسيون بازرسي اتحاديه و ارائه گزارش
بررسي درخواست متقاضي پروانه كسب در جلسه هيئت مديره و ارايه پاسخ كتبي به وي
مرحله دوم
ارائه يكي از مدارك ذيل جهت تعيين وضعيت ملكي واحد صنفي شامل:
سند مالكيت به نام متقاضي
اجاره نامه رسمي به نام متقاضي
اجاره نامه عادي (با اخذ تعهد محضري) بنام متقاضي
مبايعه نامه به نام متقاضي
حكم قطعي دادگاه مبني بر الزام به تنظيم سند اجاره
رسيد پرداخت اجاره بهاي معتبر
قرارداد اجاره محل كسب با ادارات و سازمانهاي دولتي، نهادها، شهرداري، شركت هاي تعاوني مسكن و شركتهاي خاص صنفي، شركتهاي تحت پوشش سازمانهاي دولتي و نهادها
ارائه يكي از مدارك ذيل جهت تعيين وضعيت نظام وظيفه آقايان شامل:
گواهي پايان خدمت
گواهي معافيت دائم
گواهي اشتغال به تحصيل
گواهي معتبر مبني بر داشتن معافيت پزشكي از حوزه نظام وظيفه
دفترچه آماده به خدمت بدون مهر غيبت در مدت اعتبار آن
ارائه سوابق كاربري تجاري با كارگاهي يا اداري محل واحد صنفي مورد درخواست
ارائه ساير مدارك ذيل:
كپي تمام صفحات شناسنامه
كپي كارت ملي
كپي مدرك تحصيلي يا حداقل سواد خواندن و نوشتن ( به استثناي متقاضياني كه سن آنان از 50 سال بالاتر مي باشد)
12 قطعه عكس پرسنلي جديد (3x4)
فيش واريز مبلغ حداكثر تا سقف 5 برابر حق عضويت اتحاديه براي سال اول (حق ورودي) كه از مبلغ 3.000.000 ريال عدول ننمايد.
فيش واريز مبلغ 30.000 ريال به حساب 21733008 خزانه كشور
مرحله سوم
استعلام از ادارات ذيربط و ارائه مدارك ذيل شامل:
گواهي مركز بهداشت شهرستان و ارائه كارت معاينه پزشكي فردي جهت صنوف مشمول (موادر خوردني، آشاميدني، بهداشتي و آرايشي)
گواهي عدم اعتياد به مواد مخدر
گواهي عدم سوء پيشينه كيفري
موافقت اداره نظارت بر اماكن نيروي انتظامي
گواهي گذراندن دوره آموزش (حداقل 10 ساعت) از موسسه آموزشي معتبر (مورد تاييد كميسيون نظارت شهرستان مربوط)
ارائه هرگونه مدرك مبني بر تشكيل پرونده يا ارائه هر يك از اوراق پرداخت مالياتي
گواهينامه مهارت فني جهت مشاغل مندرج در آئين نامه تبصره ذيل ماده 13 قانون
اختصاص كد شناسه ده رقمي (ملت كارت) و الصاق آن به پروانه كسب
اختصاص برچسب شناسه صنفي مطابق با كد ده رقمي
مرحله چهارم
بررسي پرونده توسط رييس و در غياب وي نايب رييس اتحاديه
مرحله پنجم
صدور پروانه كسب با رعايت مراحل چهارگانه قبلي و تحويل آن به متقاضي

---

بقیه سئوالات هم چشم

ممنون استاد

"گواهي گذراندن دوره آموزش (حداقل 10 ساعت) از موسسه آموزشي معتبر"
در تهران اموزشگاهی رو برای این مورد پیدا نکردم، خود اتحادیه اموزشگاهی رو معرفی میکنه؟ البته در سایت اتحادیه دیدم که انگار خودشان آموزشگاه هم دارن. درسته؟