منم شروع کردم-ساخت و ساز در تهران

[alireza091111]

(02-27-2014 11:29 PM)mohamad021 نوشته شده توسط:  خیلی وقت بود میخواستم این تاپیک رو بزنم
تقریبا دو ساله که کارو شروع کردم
چند روز پیش هم دو تا قرارداد مشارکت 50-50 بستم که به امید خدا تا خرداد یا تیر سال بعد کار شروع میشه و دوست دارم از مرحله مرحله کار عکس بگیرم
اما راستش توقع داشتم دوستان بیشتری از این تاپیک استقبال کنن
اما مثل اینکه اکثرا فقط خوانندن

دوستان محترم در صورت بازديد از اين تايپيك لطفا دكمه سپاس رو بزنيد تا ما متوجه حضور وميزان استقبال شما از تايپيك بشيم.
هم يه قوت قلبي براي دوستاني باشه كه خالصانه اطلاعاتشون رو كه حاصل چندين سال تجربه
و كسب علم است در اختيار شما قرار ميدن. ممنون.

[مهدی 1]

(02-28-2014 12:50 AM)alma نوشته شده توسط:  

(02-27-2014 11:19 PM)amirhasani نوشته شده توسط:  

(02-27-2014 05:50 PM)alma نوشته شده توسط:  روزی که به اندازه ی کافی سرمایه داشتم حتما قسمتی رو به ساخت و ساز اختصاص میدم .من عاشق این فعالیتم.
اساتید و مهندسین عزیز یه راهنمایی لطفا ....قراره طبقه بالای خونه رو پدر گرامی سرامیک کنن چون خونه قدیمیه و استفاده از سیمان و ملات باعث سنگین تر شدن سقف میشه بهشون پیشنهاد چسبوندن سرامیک ها رو دادن هر چند چسب تهیه شده اما کمی نسبت به استحکام اون مردد هستن.
ممکنه شما با استفاده از تجربیاتتون بفرمایید چسب کار سیمان رو میکنه ؟؟؟و بهترین نوع چسب چیه؟؟؟ضمنا مقاومتش در مقابل اب چقدره؟؟؟
ممنون از همگی

!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!

من عذر میخوام کدوم مهندسی این روشو بهتون پیشنهاد داده ؟

مگه وزن واحد سطح سیمان چقدره که باید بجاش از چسب اضافه بشه ؟؟!

از دوستان عذر خواهی میکنم که مجبورم اینجا یه مقدار تخصصی صحبت کنم :

ببینین , وقتیکه قراره یه سقف طراحی بشه , اولا برای تعیین ضخامت دال سقف و شماره ی میلگردهای اون (که معمولا میلگرد نمره ی 10 هستش که به فواصل 10 سانتی متر در طول و عرض یک شبکه ی آرماتوری را تشکیل میده) میان بارهای مرده (مثل وزن اجسام ساکن) و بار زنده (مثل وزن اجسام متحرک مثل قدم زدن که اونم بار به سقف وارد میکنه) و بار زلزله طراحی میکنن سقفو.(البته در سیستم دال-سقف که جزئیات کاملشو توی مبحث نهم ملی ساختمان به طور مفصل توضیح داده و از حوصله ی این بحث خارجه).

حالا این مهندسی که چنین چیزی به شما گفته مطمئنا خواسته یه حرفی را زده باشه ولی قضیه چیز دیگه ایه و چند سانتی متر ملات سیمان نمیتونه بار خیلی زیادی را به سقف وارد کنه و شما هر نوع چسبی هم که استفاده کنی به خود ملات سیمان نمیشه.شما از همون ملات سیمان استفاده کن خیالت راحت باشه.مشکلی هم پیش اومد اصلا بگو آقای حسنی خونه خرابمون کرده !

از طرف دیگه هم باید عرض کنم که به جای استفاده از سرامیکهایی که وزن واحد حجم اونا زیاده ,میتونین از سرامیکهای سبکتر (سازه ای تر) استفاده کنید.

---

از آقای عیلیرضا و محمد عزیز هم تشکر میکن بابت اطلاعاتی که در اختیارتون گذاشتن و یه نکته ای فقط جا موند از "وظایف مهندس مجری" و اونم "تذکر" به کارگران و عوامل ساختمانی برای رعایت نکات ایمنی مثل پوشیدن کلاه ایمنی و کفش ایمنی و همچنین گذاشتن تور مشبک میلگردی روی چاله آسانسور و پرتگاه ها هستش.

ممنون از وقتی که گذاشتید .راستش خونه 30 ساله و بازسازی شده اس .ازون مدلهایی که دیوارهای 30 سانتی داره و آهن 16 براش استفاده شده هر چند اونقد سیمان و مصالح استفاده شده و مستحکمه که امسال برای تعویض لوله های فاضلاب که به دلیل ریختن اسید مشکل پیدا کرده بود با پتک به سختی تونستن کف سرویسها رو بکنن تا تعمیر بشه .

علاوه بر اون همونطور که اساتید فرمودن برای دوری از کثیف کاری و ندادن هزینه ی اضافی برای کندن کف اتاقها این پیشنهاد شده ضمن اینکه گفتن خود چسب عایق بهتری برای سرویسهاست تا سیمان .

اگه ممکنه بفرمایید ریختن اسید واقعا باعث باز شدن چسب های لوله ها میشه؟؟؟و در اینصورت گزینه ی جایگزین چی میتونه باشه ؟؟؟متاسفانه اکثر منازل به دلیل روغنهای مصرفی بخصوص در آشپزخونه با این مشکل بر خورد دارن.

راستی حالا که بحث مهندس HSEپیش اومد .برادر بنده ارشد این رشته رو داره فعلا مشغول به کاره اما دور از مشهده اگه کار خوب یا شراکتی پیشنهاد دارید فکر کنم استقبال میکنن. خواهرا همیشه هوای برادرارو دارن ایشااله که شمام هوای خواهران محترمتون رو داشته باشید.

ممنون

ببخشید فصولی می کنم منم دورادور دستم بند ساخت و ساز هست و یک چیزایی می دونم
نگاه یک مهندس سقف را بر اساس دو بار زنده و مرده طراحی می کنه

بار مرده وزن هر مترمربع خود سقف هست مثلا یک متر مربع 400 کیلو وزن داره
و باز زنده ، وزنی که روی هر متر مربع قرار می گیره ، حالا نفراتی که راه می زن هست وزن کمد و یخچال و ... هم هست معمولا برای مسکونی 300 کیلو در متر مربع پیش بینی می شه

حالا شما عملا می خواهید به بار مرده سقف ساخنمان وزن اضافه کنید ، باید دید یک مترمربع سرامیک چند کیلو هست ، خیلی باشه 50 کیلو !!!!
بالفرض که 50 کیلو باشه ، سقف بعد از این در هر مترمربع 50 کیلو بار زنده کمتری تحمل می کنه
این از بحث علمیش


ولی در مورد استحکام ، حتما به اون چسب های پودری گرفتید ، چند تا چهارلیتری چسب بتن مخصوصش را هم اضافه کنید ، هیچ مشکلی هم ایجاد نمی کنه و چسب خیلی محکم تر از ملات ماسه سیمان هم می شه و اصلا مقاوت فشاریشون قابل مقایسه نیست ، چسب خیلی بیشتره ، ولی یک نکته ای را باید رعایت کنید

دو جور سرامیک کف را با چسب کار می کنند ، یک سری با ماله های شیاردار ، روی موزائیک ها یا سرامیک قبلی را به صورت شیار شیار چسب می زنند و سرامیک را روش قرار می دن ، در این روش به علت کم لایه بودن چسب بعد از چند سال لق می شه و بعضا ضربه بخوره به سرامیک ترک می خوره ، ولی یک عده از نصاب ها ،حدود نیم سانتیمتر یا کمی بیشتر زیر کل سرامیک را چسب می زنند ، در این روش مصرف چسب بیشتره و کار کردن هم سخت تره چون باید نصاب شیب بندی را هم رعایت کنه ، ولی عمری هست و ده برابر بهتر از ملات سیمانه .
اصلا هم فکر کندن کف را به هیچ عنوان نکنید که بیچاره می شید ، هیچ فایده و حسنی هم نداره

[سعید م]

عجب تاپیکی!!!استفاده ها بردیم...آقای محمد عزیز شما کدوم قسمت پیروزی کار میکنید و قیمت واحد اون منطقه چنده؟همچنین کلنگی؟

[amirhasani]

البته ممکنه که واحد شما اصلا به فروش نره و مجبور بشی با قیمت خیلی کم (در حد ضرر) واحدتو بفروشی.
الان به شدت تمایل مردم به خرید و فروش کم شده و بیشتر سمت اجاره نشینی رفته.

[mohamad021]

(02-28-2014 08:46 PM)سعید م نوشته شده توسط:  عجب تاپیکی!!!استفاده ها بردیم...آقای محمد عزیز شما کدوم قسمت پیروزی کار میکنید و قیمت واحد اون منطقه چنده؟همچنین کلنگی؟

سلام
بنده سمت بلوار ابوذر شمالی و همچنین خیابان میثم
بلوار نوساز 3400-3500 هست و میثم 3100-3200
کلنگی هم متری 1 الی 1/5 گرونتره

[sorena87]

سلام دوستان
من هم قصد دارم خونه پدری ام رو خودم بسازم،سوالاتی که دارم میخواستم با شما در میون بذرام و نظرتون رو بدونم

ما یه خونه کلنگی 120 متری تو منطقه 13 داریم، خونه دو کله هست یعنی هر طرفش یه کوچه هست

1-من تصمیم دارم سال دیگه شروع به ساخت کنم،هزینه ساخت معمولی الان متری چند هست؟ و اگر امکان داره محاسبه اش رو اینجا بنوسید؟

2-من برای شروع چقدر سرمایه نیاز دارم؟

3-ایا خودم می تونم بسازم یا باید غیر از معمار شخص دیگه ای رو بگیرم که بالاسر کار باشه؟

4-خونه ما رو 5 طبقه با پیلوت میدن،البته چون بافت فرسوده نیستیم ،ایا باید تراکم رو بخریم؟ تراکم متری چنده و چطور محاسبه میشه؟

5-من و برادرم دو تا وام مسکن 5ساله ثبت نام کردیم که موعدش سال دیگه هست

دو تا عمل تو ذهنم هست ،نظر شما رو میخوام بدونم:

1-خونه رو بفروشم حول و حوش 600 تا 650 دستم رو می گیره - 400 تومن رو یه اپارتمان برای پدرم می گیرم و 200 تومن میمونه + دو تا 35 تومن(وام) -- که میخوایم دو تا اپارتمان 130،140 من و برادرم بخریم

2-یکی از اشنایان یه واحد رو پیش خرید میکنه و من با پولش خونه رو میسازم ،اگر کم آوردم هم از وام ها استفاده می کنم


ممنون میشم همتون تو بحث شرکت کنید و نظرات خودتون رو با توضیح بفرمائید

[mohamad021]

(03-04-2014 10:47 AM)sorena87 نوشته شده توسط:  سلام دوستان
من هم قصد دارم خونه پدری ام رو خودم بسازم،سوالاتی که دارم میخواستم با شما در میون بذرام و نظرتون رو بدونم

ما یه خونه کلنگی 120 متری تو منطقه 13 داریم، خونه دو کله هست یعنی هر طرفش یه کوچه هست

1-من تصمیم دارم سال دیگه شروع به ساخت کنم،هزینه ساخت معمولی الان متری چند هست؟ و اگر امکان داره محاسبه اش رو اینجا بنوسید؟

2-من برای شروع چقدر سرمایه نیاز دارم؟

3-ایا خودم می تونم بسازم یا باید غیر از معمار شخص دیگه ای رو بگیرم که بالاسر کار باشه؟

4-خونه ما رو 5 طبقه با پیلوت میدن،البته چون بافت فرسوده نیستیم ،ایا باید تراکم رو بخریم؟ تراکم متری چنده و چطور محاسبه میشه؟

5-من و برادرم دو تا وام مسکن 5ساله ثبت نام کردیم که موعدش سال دیگه هست

دو تا عمل تو ذهنم هست ،نظر شما رو میخوام بدونم:

1-خونه رو بفروشم حول و حوش 600 تا 650 دستم رو می گیره - 400 تومن رو یه اپارتمان برای پدرم می گیرم و 200 تومن میمونه + دو تا 35 تومن(وام) -- که میخوایم دو تا اپارتمان 130،140 من و برادرم بخریم

2-یکی از اشنایان یه واحد رو پیش خرید میکنه و من با پولش خونه رو میسازم ،اگر کم آوردم هم از وام ها استفاده می کنم


ممنون میشم همتون تو بحث شرکت کنید و نظرات خودتون رو با توضیح بفرمائید

میتونم بپرسم ملک کجای منطقه 13 هست؟گذر چند متریه؟بر ساختمان چقدر هست؟

1-هزینه ساخت الان از متری 600 تومن میشه کار کرد تا متری الی ماشالله
طریقه محاسبه چی رو میخواید؟؟؟شما باید کل هزینه ساختمون رو تقسیم بر متراژ کل بکنید

2-حدود 260الی 300 میلیون برای یه ساختمان متوسط نیاز دارید بدون انجام کارهای لوکس(البته با قیمتهای امسال)

3-چقدر تجربه کار ساخت دارین؟؟؟
اگه تجربه ندارید به نظرم خودتون تنها این کارو نکنید چون اگه ضرر کنید ضررش میلیونی خواهد بود

4-شما نیازی به خرید تراکم ندارید احتمالا
به شما هر واحد رو حدود 75 متر مفید میدن

شما مطمئنی آشنایانتان از شما پیش خرید میکنن؟؟؟
اون آشنا هم به فرض پیش خرید متری 400-500هزار تومن ارزونتر میخره و ابتدا فقط 50درصد مبلغ رو باید به شما بده
شما نمیتونی صرفا با تکیه به اون پول شروع کنی
باید حداقل150الی200داشته باشی تازه باید 100درصد به فروخته شدن اون واحد ایمان داشته باشی
من باشم یا کلنگی میفروشمش یا اگه خودم سرمایه داشتم و ساختم خودم میشینم توش

---

احتمال میدم وامتون مسکن جوانان باشه
فکر نمیکنم بتونید ازش برای ساخت استفاده کنید
البته دقیق اطلاع ندارم

[sorena87]

ملک تو خیابون بیمارستان نیروی هوایی فجر هست--کوچه فک کنم 10 متری و بر ساختمان 6 هست

1- محاسبه اینکه مثلا متری 600 هست برای 120 متر و 5 طبقه با پیلوت ، و حیاط که معمولا کمتر در میاد
مثلا 75*5=375
375*0.6=225

و ایا این کل هزینه هست؟ جواز،هزینه رهن خونه، و چیزایی مثل گود برداری و...
مثلا جداگانه اینقدر پوله گودبرداری
تیرآهن حدودا فلان قدر میشه و.....

2- کارهای لوکس شامل چیا میشه، یعنی با این قیمت خیلی بزن برویی میشه یا متوسط میشه از لحاظ کیفیت و متریال

3- هیچ تجربه ای ندارم، منظورم از تنها یکی مشارکتی و اینا نباشه، ایا میشه با آوردن معمار و ...کار رو جمع کرد

4- ایا میشه طبقات بیشتری گرفت یا مثلا یه طبقه منفی که بشه ازش پارکینگ اضافی و انباری در آورد

5-در این مورد یکی از اشنایان گفته من 200 میلیون میدم،خونه رو بسازین، بعد از اتمام یا به جاش ملک بهم بدین یا پولم رو با سود بدین

فک می کنم بیشتر هم بتونم ازش بگیرم، اتکای اصلی من روی این پوله، در واقع یه واحد رو میخوام به نامش کنم و به جاش سه طبقه مال خودم میشه

کلا با 200 نقد میشه ساخت رو شروع کرد ؟

یه نکته : همسایه روبریی ما داره میسازه و یکی از همسایگان که خونه خودش رو ساخته،تمام کارای این یکی همسایمون رو هم داره انجام میده و تجربه داره

میتونم ازش کمک بخوام،راه و چاه و مثلا اشنا برای کارای مختلف ساختمان،مثل جرثقیل و ....

[mohamad021]

(03-04-2014 07:38 PM)sorena87 نوشته شده توسط:  ملک تو خیابون بیمارستان نیروی هوایی فجر هست--کوچه فک کنم 10 متری و بر ساختمان 6 هست

1- محاسبه اینکه مثلا متری 600 هست برای 120 متر و 5 طبقه با پیلوت ، و حیاط که معمولا کمتر در میاد
مثلا 75*5=375
375*0.6=225

و ایا این کل هزینه هست؟ جواز،هزینه رهن خونه، و چیزایی مثل گود برداری و...
مثلا جداگانه اینقدر پوله گودبرداری
تیرآهن حدودا فلان قدر میشه و.....

2- کارهای لوکس شامل چیا میشه، یعنی با این قیمت خیلی بزن برویی میشه یا متوسط میشه از لحاظ کیفیت و متریال

3- هیچ تجربه ای ندارم، منظورم از تنها یکی مشارکتی و اینا نباشه، ایا میشه با آوردن معمار و ...کار رو جمع کرد

4- ایا میشه طبقات بیشتری گرفت یا مثلا یه طبقه منفی که بشه ازش پارکینگ اضافی و انباری در آورد

5-در این مورد یکی از اشنایان گفته من 200 میلیون میدم،خونه رو بسازین، بعد از اتمام یا به جاش ملک بهم بدین یا پولم رو با سود بدین

فک می کنم بیشتر هم بتونم ازش بگیرم، اتکای اصلی من روی این پوله، در واقع یه واحد رو میخوام به نامش کنم و به جاش سه طبقه مال خودم میشه

کلا با 200 نقد میشه ساخت رو شروع کرد ؟

یه نکته : همسایه روبریی ما داره میسازه و یکی از همسایگان که خونه خودش رو ساخته،تمام کارای این یکی همسایمون رو هم داره انجام میده و تجربه داره

میتونم ازش کمک بخوام،راه و چاه و مثلا اشنا برای کارای مختلف ساختمان،مثل جرثقیل و ....

1-دوست عزیز هزینه ای که گفتم تقریبی هست و شامل کل هزینه ساخت میشه از جواز گرفته تا مرحله پایان کار
گود برداری معمولا ماشینی حساب میشه هر ماشین n تومن میگیرن خاک رو میبرن
تخریب هم بسته به ساختمون شما میتونه براتون رایگان دربیاد
یعنی شرکتهایی هستن که در ازای ضایعات ملک شما اونجا رو تخریب میکنن
بقیه هزینه ها هم کاملا وابسته به قیمت روزه

2-لوکس یعنی شما سنگ نمات متری 100 بیافته یا برداری شیرالات و لوله کشی رو تمام خارجی بزنی
یا برداری کاشی و سرامیک درجه یک خارجی یا درجه یک ایرانی بزنی که معمولا تو این مناطق کسی از این کارها نمیکنه

3-ترجیحا بدین کسانی مه مدیریت پیمان قبول میکنن البته با یه قرارداد سفت و محکم و با نظارت خودتون

4-به هیچ وجه نمیتونین طبقه بیشتر بگیرین حالا چه از بالا چه طبقه منفی

5-اگه واقعا این کارو میکنه بله میصرفه اما بقیه هزینه رو از کجا تامین میکنید؟؟؟
الان نوساز تو کوچه شما متری چقدره؟؟(قیمتی که خرید و فروش بشه نه قیمت بنگاه ها)

[sorena87]

محمد جان مرسی که با حوصله جواب سوالات رو میدی
[/quote]
ترجیحا بدین کسانی مه مدیریت پیمان قبول میکنن البته با یه قرارداد سفت و محکم و با نظارت خودتون
[/quote]
خوب دقیقا به این فرد چی میگن،کجا باید پیداش کنم و چقدر حقوقش میشه؟

[/quote]
5-اگه واقعا این کارو میکنه بله میصرفه اما بقیه هزینه رو از کجا تامین میکنید؟؟؟
الان نوساز تو کوچه شما متری چقدره؟؟(قیمتی که خرید و فروش بشه نه قیمت بنگاه ها)
[/quote]

بله اینکارو میکنه،البته به سود ایشون هم هست کم کم 30 میلیون سود براش داره-اونجوری که من حساب کردم

فک می کنم بتونم بیشتر ازش بگیرم، و خودم هم روی هم شاید 40 تومنی بتونم جور کنم و فک می کنم بانک هم به ازای هر طبقه وام بده،بانک چه نوع و چقدر به من وام میده؟
من فک می کنم چون پولم نقد بشه کار رو راحت تر جمع کرد،نظر شما چیه؟

نوساز فک می کنم راحت متری 3.5 باشه

پیش بینی شما برای سال اینده چیه، سال خوبی برای ساخت هست یا اینکه قیمت مصالح قراره بره بالا

و اینکه ایا من می تونم سند رو به نام خودم بکنم و خودم برم دنبال جواز و اینا، یا به آدم اینکاره نیازه داره


با سپاس