آخرین اخبار و دانستنیهای مربوط به مسکن

[صدفی]

جو زدگي فروشندگان مسكن

علائم اوليه تغيير فاز در بازار مسكن از حالت آرامش‌نسبي معاملات به ناپايداري در توافقي كه فروشنده‌ها برسر «قيمت» با خريداران انجام مي‌دهند، طبق گفته مشاوران‌املاك قابل رويت شده است.
به گزارش افکارنیوز، دنیای اقتصاد نوشت: ظاهرا با فروكش‌كردن تدريجي تب دلار و تاحدودي هم سكه، آدرس تازه‌اي در اختيار دارندگان نقدينگي قرار گرفته كه مقصد آن، تقاضاي رو به افزايش براي خريد واحدمسكوني در بنگاه‌هاي مسكن استٍ، اما به خاطر آنچه دلالان، «جوزدگي فروشنده‌ها» توصيف مي‌كنند، هم‌اكنون اين حجم تقاضا با كمبود عرضه به دليل حذف فايل‌فروش از بنگاه‌ها روبه‌رو شده است.

طرف عرضه در بازار مسكن با اين پيش‌بيني كه افت محسوس نرخ دلار و ثبات چندهفته‌اي قيمت سكه سفته‌بازها را به زودي به خروج از اين دو بازار مصمم مي‌كند، تصميم گرفته قيمت پيشنهادي فروش را تغيير دهد.

مشاوران‌املاك در مناطق مختلف تهران در تشريح شرايط كنوني بازار مي‌گويند: غالب فروشنده‌ها به تجديدنظر بابت قيمتي كه چندساعت يا چندروز قبل با مشتري توافق‌ كرده بودند، رو آورده‌اند.

البته فعلا قيمت‌هاي جديد در لحظه اعلام به طرف تقاضا، واكنش منفي خريداران را در پي دارد، اما در عين حال مشاوران‌املاك از روي تجربه‌اي كه بابت شروع موج خريدمسكن در سال‌هاي گذشته كسب كرده‌اند، تاكيد مي‌كنند: اگر ورود نقدينگي به بازار مسكن كنترل‌شده و تدريجي نباشد، ذائقه فروشنده‌ها در تعيين قيمت، در بازار مسلط خواهد شد.

فرج‌ا... كلانتري مشاوراملاكي در منطقه سعادت‌آباد درباره وضعيت كنوني بازار معاملات مسكن گفت: به دليل افزايش قيمت‌ها ظرف ماه‌هاي اخير، معاملات در حال حاضر در ركود است.

وي افزود: ميانگين قيمت واحدمسكوني ۱۰‌سال ساخت در سعادت‌آباد مترمربعي ۵‌ميليون تومان است و قيمت نوسازها نيز تا ۱۳ ميليون تومان در نوسان است.

وي درباره وضعيت ماه‌هاي آينده نيز گفت: براي ماه‌هاي آينده هيچ پيش‌بيني‌ای نمي‌شود ارائه كرد.

كلانتري همچنين افزود: خيابان‌هاي بالاي ميدان كاج جزو گران‌ترين نقاط سعادت‌آباد محسوب مي‌شوند. همچنين منوچهر صراحي يك مشاور املاكي در شرق تهران نيز درباره وضعيت حال حاضر معاملات مسكن گفت: از يك ماه قبل به دليل روند نزولي قيمت ارز، سرمايه‌ها و نقدينگي‌هاي سرگردان از بازار ارز و دلار به سمت بازار معاملات مسكن در حال حركت است. وي افزود: هم‌اكنون تعداد خريداران در بازار افزايش يافته و تعداد فروشنده‌ها كم شده است؛ طوري كه تعداد كساني كه به عنوان فروشنده، از بابت فروش ملك‌شان منصرف شده‌اند رو به افزايش گذاشته است. صراحي ميانگين قيمت آپارتمان نوساز در شرق تهران به‌خصوص حوالي تهرانپارس را مترمربعي ۳ تا ۶ ميليون تومان اعلام كرد و گفت: پارسال اين‌ قيمت‌ها بين ۲ ميليون و ۵۰۰ هزار تا حداكثر ۴ ميليون تومان در نوسان بود.

از سوي ديگر، عليرضا محمدي مشاور املاكي در سمت شميران و تجريش نيز در اين باره گفت: در بازار خريد و فروش ملك در شميران با توجه به توهم مالكان و اقدام آنها براي افزايش قيمت، نقل‌ و انتقال كاهش پيدا كرده است.

وي افزود: البته نوسانات نرخ دلار و قيمت مصالح‌ساختماني در اين اتفاق موثر بوده است و باعث شده مالكان به‌صورت غيركارشناسي، قيمت فروش ملك‌شان را تعيين و به بازار پيشنهاد كنند. وي ميانگين قيمت فروش واحدمسكوني در اين منطقه را مترمربعي بين ۳ تا ۹ ميليون تومان عنوان كرد.

قهرمان شريفي رییس اتحاديه مشاوران‌املاك شهرري نیز معتقد است: هم‌اكنون قيمت مسكن در شهرري نسبت به سال قبل دو برابر شده است، طوري‌كه قيمت واحدهاي مسكوني كه اخيرا فروخته شده مترمربعي ۲ ميليون و ۲۰۰ هزار تومان بوده، در حالي‌كه سال گذشته چنين آپارتمان‌هايي با قيمت مترمربعي يك ميليون و ۳۰۰ هزار تومان خريد و فروش مي‌شد.
شريفي تاكيد مي‌كند: پول‌هاي سرگردان در حال آمدن به طرف بازار مسكن هستند.

[jahanagahi]

دليل روند نزولي قيمت ارز، سرمايه‌ها و نقدينگي‌هاي سرگردان از بازار ارز و دلار به سمت بازار معاملات مسكن در حال حركت است.

[بهداد]

عزیزان درامد املاک در 6 ماه دوم باید خیلی کمتر از 6 ماه اول باشد اما امسال عجیبه که شاهد هجوم 3 برابر خرید مسکن و درآمد 2 برابری نسبت به ماهههای اوایل سال هستیم . علتش هم نزول ارز و طلا در بازار است

[صدفی]

مسکن در آستانه شوک قیمتی بزرگ!

مسلما سرریز نقدینگی در هر بازاری موجب افزایش قیمت می‌شود و ما در انتهای سال جاری و یا ابتدای سال آینده باید منتظر یک شوک قیمتی دیگر در بازار مسکن باشیم که دلیلی جز ریزش نقدینگی به این بازار ندارد.
بازار ارز وطلا دیگر جذابیتی ندارد , دلار هر روز ارزانتر میشود , دولت هم هر روز با بخشنامه ای عرصه را برسفته بازی ودلال بازی دربازار ارز میبندد , امروز هم خبر رسید که واردات هر کالایی با ارز ازاد ممنوع است ,پس عملا ارز ازاد دیگر کارایی ندارد , طلا هم حال وروز مشابهی دارد...

.... و اگر چه خرید وفروش ان ممنوع نشده , ولی صادرات ان ممنوع است , حتی مسافران فقط مقدار معینی میتوانند طلا باخود ببرند و البته دیگر هر روزهم قیمت جدیدتر و بالاتری برای سکه رقم نمیخورد , بانک مرکزی هم هر روز از پیش فروش سکه سخن میگوید, تا این بازار راهم تحت فشار قرار دهد.
از دیگر سو خرید ونگهداری سایر کالاها درانبارها هم دیگر جواب نمیدهد , چون اتش افزایش قیمت ارز که فروکش کند دیگر بهانه ای برای گران کردن کالاها وجود ندارد واگر نگوییم احتکار ,حداقل میتوان گفت که نگهداری وانبار کردن کالاهایی مانند لوازم خانگی نیز دیگر سودی ندارد که ضررهم دارد .

همه این مقدمه ها برای بیان یک مشکل جدید است , بحرانی که اگر از هم اکنون که کلید خورده برای ان فکری نشود , فردا و پس فردا که به اوج رسید مهار ان مشکل است , وان چیزی نیست جز سیر سنتی وطبیعی سرمایه ها یا به عبارتی نقدینگی به بازار مسکن است , حرکتی که شروع شده , سوداگری که سود ان تضمین شده است و زیان ان همه مردم را شامل میشود .
درهمین حال اولین حرکتها با افزایش قیمت مصالح ساختمانی و تاثیران بر قیمت مسکن شروع شده و میرود تا در گیر ودار دلال بازی , به رشد غیر منطقی قیمتها بیانجامد.

طبق اعلام مسئولان قیمت مصالح ساختمانی در اوایل تیرماه، ۲۵ درصد افزایش یافت که ادامه این روند با توجه به رکود تورمی موجود در بازار مسکن سبب شدت افزایش قیمت ها و ادامه رکود در بازار مسکن شده است.
در حال حاضر بازار مسکن به‌صورت تقریبا خالص از خرید‌های مصرفی پوشیده شده است و اگر معامله ای انجام می شود بر حسب اجبار است و متقاضیان با رویکرد کالای سرمایه ای ضمن بلاتکلیفی در این بخش، سیاست انتظار در پیش گرفته اند.

کارشناس مسکن معتقدند، ادامه رکود تورمی در معاملات مسکن موجب می شود که در بخش مسکن خود به خود تغییراتی حاصل شود؛ به طوری که احتمال تغییر قیمت‌ها در این بازار زیاد است.

فرصت طلبان در کمین بازار مسکن
درهمین راستا امروز یک عضو کمیسیون اقتصادی مجلس با اشاره به گران شدن مصالح ساختمانی و نوسانات نرخ ارزبر بازار مسکن گفت: متاسفانه همیشه عده‌ای فرصت‌طلب از نوسانات یک بازار مانند بازار ارز به نفع خود استفاده کرده و این التهابات را به بازاری مانند بازار مسکن منتقل می کنند.
مهناز بهمنی اظهار داشت: متاسفانه نوسانات نرخ ارز در بازار مسکن نیز رسوخ و نفوذ کرده و یک نوع تورم انتظاری را در این بازار ایجاد کرده است.
نماینده مردم سراب و مهربان در مجلس شورای اسلامی در ادامه افزود: در حال حاضر التهابات بازار ارز رو به کاهش است و امیدواریم به دنبال این موضوع از نوسانات بازار مسکن به ویژه اجاره بهای بالا نیز کاسته شود.
وی اضافه کرد: متاسفانه همیشه عده‌ای فرصت‌طلب از نوسانات یک بازار مانند بازار ارز به نفع خود استفاده کرده و این التهابات را به بازاری مانند بازار مسکن منتقل می کنند.
بهمنی با بیان اینکه در حال حاضر بازار خرید و فروش مسکن راکد است، یادآور شد: البته در این شرایط بازار رهن و اجاره خانه اندکی ملتهب بوده و قیمت اجاره‌بها همچنان رو به افزایش است.
این نماینده مجلس نهم نبود نظارت بر بازار مسکن را از دلایل آشفتگی‌های این بازار دانست و عنوان کرد: در ماه‌های اخیر افزایش قیمت انواع مصالح ساختمانی نیز تاثیر منفی خود را بر بازار مسکن برجا گذاشته و موجب شده قیمت مسکن با یک افزایش شدید مواجه شود.

یک عضو کمیسیون عمران مجلس هم با اشاره به اینکه ۶۰درصد بازار مسکن در دست دلالان است، گفت: با توجه به مشکلاتی که در حوزه کنترل قیمت مسکن در کشور وجود دارد و شاهد افزایش بی رویه قیمت ها در این بازار طی ماه های گذشته بوده ایم، کمیسیون عمران مجلس بنابر وظیفه ذاتی خود در حال تهیه و تدوین قوانین جامعی است که به زودی برای تصویب و ابلاغ به دولت به صحن علنی می آید.
حامد قادرمرزی با بیان اینکه راهکار تعزیراتی مسکن به طور قطع می‌تواند در کاهش اجاره‌بها تاثیرگذار باشد، افزود: اما وزیر راه و شهرسازی و متولیان این امر تا واقعیت‌های مربوط به این حوزه را قبول نکند، بازار سرکش مسکن آرام نخواهد شد.
نماینده مردم قروه و دهگلان در مجلس شورای اسلامی، ادامه داد: مجموعه مدیران متولی در امر مسکن چه اجاره و چه خرید و فروش تا نخواهند واقعیت‌ها و مشکلات این حوزه را قبول کنند، هیچ مشکلی از مشکلات ما حل نمی‌شود.

وی اظهارداشت: قیمت مسکن در بیشتر شهرهای کشور رشد زیادی داشته، به طوری که در دولت نهم و دهم حداقل قیمت اجاره و مسکن بیش از ۱۰برابر افزایش داشته است.
درهمین حال یک عضو کمیسیون اقتصادی مجلس با بیان اینکه نبود نظارت بازار مسکن را آشفته کرده است، گفت: به رغم رکود نسبی در بازار خرید و فروش مسکن، قیمت اجاره بها به شکل صعودی رو به افزایش است.
سید جلال یحیی زاده فیروزآبادی اظهار داشت: نبود نظارت و کنترل لازم از سوی مسئولان ذیربط بازار مسکن و به ویژه بازار رهن و اجاره را با آشفتگی مواجه کرده است.
نماینده مردم تفت و میبد در مجلس شورای اسلامی با اشاره به اینکه افزایش صعودی اجاره بهای مسکن برای مردم بسیار آزاردهنده شده است، تصریح کرد: در این شرایط بیشترین فشار بر روی افرادی است که به دلیل نداشتن خانه چاره ای به جز اجاره کردن مسکن را ندارند.

وی بازار مسکن در تمام اجزاء و ابعاد را دچار یک نوع رکود دانست و افزود: در حال حاضر تورم بالا به همراه رکود در اقتصاد، موجب شده در بازار مسکن نیز یک نوع آشفتگی رخ دهد.
این نماینده مجلس نهم یکی از مشکلات همیشگی اقتصاد کشور را نبود کنترل و نظارت از سوی دستگاه های مسئول ارزیابی و عنوان کرد: این نقطه ضعف در بازار مسکن نیز دیده می شود.
وی با بیان اینکه رکود از بزرگترین دردهای اقتصاد فعلی است، گفت: در این شرایط قیمت ها به هیچ وجه برای مردم مشخص نیست و در بازار مسکن و سایر کالاها هیچ ثباتی وجود ندارد و به این ترتیب مردم قدرت ریسک کمتری برای خرید مسکن و سایر کالاها ندارند.

گرانی مسکن کلیدخورد
نرخ‌های پیشنهادی در بازار پیش فروش مسکن نشان می‌دهد «افزایش قیمت مسکن» به صورت محسوس به بازار پیش فروش نیز سرایت کرده است؛ طوریکه نرخ‌های جدیدی که سازنده‌ها برای پیش فروش واحدهای مسکونی در حال ساخت اعلام می‌کنند در مقایسه با نرخ واحدهای آماده، بیشتر است.

پیش فروشنده‌ها درعین حال با هشدار خطاب به متقاضیان مسکن اعلام کرده‌اند: در صورتی که عملیات پیش فروش به ماه‌های آینده کشیده شود قیمت هایشان را افزایش خواهند داد اما کسانی که هم اکنون اقدام به پیش خرید کنند، قیمت برای آنها «مقطوع» خواهد بود.

طبق شواهدی که موتور جست‌وجوی املاک و مستغلات ایران فایل از طریق میزان عرضه واحدهای مسکونی پیش فروش فراهم کرده است، اکثر مالکان در فایل پیش فروش واحدهای خود اظهار کرده‌اند که قیمت‌های پیشنهادی، نرخ‌هایی است که بر اساس مرحله کار ساخت تعیین شده‌اند پس با این حساب این احتمال پیش بینی می‌شود که قیمت فروش این واحدها با توجه به میزان پیشرفت کار افزایش پیدا کند.
این درحالی است که امروز اعلام شد قرار است وام ساخت مسکن نیز افزایش یابد, مدیر امور طرح و برنامه بانک مسکن گفت: افزایش سقف وام ساخت مسکن به ۴۰ میلیون تومان به بانک مرکزی پیشنهاد شده است.
اردشیر بیژنی گفت: اخیرا پیشنهاد افزایش تسهیلات ساخت مسکن از محل اوراق گواهی حق تقدم استفاده از تسهیلات یا به تنهایی، و یا با احتساب امتیازات مربوط به صندوق پس انداز مسکن یا جوانان و غیره به بانک مرکزی ارائه شده است که در این بانک در حال بررسی است.

وی گفت:‌هم اکنون سقف وام ساخت مسکن از محل صندوق ویژه مسکن ۲۵ میلیون تومان است که با افزایش سود دوره مشارکت به ۳۰میلیون تومان افزایش می یابد.
درهمین حال , یک کارشناس اقتصادی افزایش میزان وام مسکن در شرایط فعلی را موجب به هم خوردن نظم اقتصادی کشور دانست و چنین طرحی را بدون برنامه قلمداد کرد.
محمد‌ کهن‌دل تصریح کرد: در چند ماه گذشته به دلیل سودآور بودن بازار ارز و طلا نقدینگی بسیاری جذب این بازار شد اما با فروکش‌کردن تب خرید و فروش در این بازار‌ها، زمزمه‌هایی مبنی بر بازگشت سرمایه‌ها به بازار مسکن و افزایش قیمت در این بخش به گوش می‌رسد که اگر دولت بخواهد با افزایش وام‌ها از صنعت ساختمان حمایت کند جز افزایش پرشتاب‌تر قیمت‌ها نتیجه‌ای نخواهیم دید.

وی ضمن هشدار نسبت به بالا‌گرفتن تب سفته‌بازی در بازار مسکن گفت: باید اتفاقی که در بازار ارز افتاد برای ما درس شود؛ مگر مردم چقدر نیاز به دلار داشتند که برای خرید آن صف می‌کشیدند؟ تنها زمزمه‌هایی مبنی بر این‌که دلار در حال گران‌شدن است شنیده شد و مردم نقدینگی خود را به این سمت روانه کردند.
این کارشناس اقتصادی ادامه داد: چنین روندی خطرناک‌ترین اتفاقی است که می‌تواند در بخش اقتصادی رخ دهد. در این مسیر مردم در شرایطی درآمد و سود به دست می‌آورند که هیچ محصولی تولید نکرده‌اند و چنین گردشی جز تورم و بحران‌های اقتصادی نتیجه‌ای نخواهد داشت.
درهمین حال , مشاوران‌املاک در مناطق مختلف تهران در تشریح شرایط کنونی بازار می‌گویند: غالب فروشنده‌ها به تجدیدنظر بابت قیمتی که چندساعت یا چندروز قبل با مشتری توافق‌ کرده بودند، رو آورده‌اند.

البته فعلا قیمت‌های جدید در لحظه اعلام به طرف تقاضا، واکنش منفی خریداران را در پی دارد، اما در عین حال مشاوران‌املاک از روی تجربه‌ای که بابت شروع موج خریدمسکن در سال‌های گذشته کسب کرده‌اند، تاکید می‌کنند: اگر ورود نقدینگی به بازار مسکن کنترل‌شده و تدریجی نباشد، ذائقه فروشنده‌ها در تعیین قیمت، در بازار مسلط خواهد شد.
همچنین منوچهر صراحی یک مشاور املاکی در شرق تهران نیز درباره وضعیت حال حاضر معاملات مسکن گفت: از یک ماه قبل به دلیل روند نزولی قیمت ارز، سرمایه‌ها و نقدینگی‌های سرگردان از بازار ارز و دلار به سمت بازار معاملات مسکن در حال حرکت است. وی افزود: هم‌اکنون تعداد خریداران در بازار افزایش یافته و تعداد فروشنده‌ها کم شده است؛ طوری که تعداد کسانی که به عنوان فروشنده، از بابت فروش ملک‌شان منصرف شده‌اند رو به افزایش گذاشته است.

دور خیز نقدینگی برای مسکن
کارشناسان این گمانه را که سرمایه های سرگردان مردم یا همان نقدینگی حرکت خود را به سمت بازار مسکن اغاز کرده است تایید میکنند , درعین حال این سرمایه ها را که احتمالا بدون هیچ تلاشی به دو یا چند برابر افزایش یافته را برای بخش مسکن خطرناکتر توصیف میکنند .
حسن پورشیرازی رویکرد مردم ایران به مسکن را نادرست عنوان کرد و گفت: زمانی که نقدینگی افزایش پیدا می‌کند و از بازاری خارج و به بازار دیگری وارد می‌شود همه نگاه‌ها به سمت بازار مسکن می‌رود. زیرا در کشور مسکن را کالایی سرمایه‌ای می‌دانند و همین موضوع به آشفتگی بازار مسکن دامن‌ زده‌است.
او افزود: گلایه کارشناسان این است که مردم نباید به مسکن به عنوان کالایی سرمایه‌ای نگاه کنند تا از این مجرا قیمت‌ها قدم به قدم افزایش پیدا کند.

پورشیرازی با توجه به نگاه مردم دیگر کشورها به مقوله مسکن گفت: در دیگر کشورها از جمله کشورهای اروپایی و آمریکایی اگر فردی ۳۰۰ هزار دلار پول اضافی داشته باشد و بخواهد آنرا در بازار مسکن سرمایه‌گذاری کند و سود کند او را انسان بی‌عقلی‌ می‌دانند، زیرا قوانین و شرایط سرمایه‌گذاری اصلا اجازه این نوع رفتار با بازار مسکن را نمی‌دهد. در کشور ما اما این موضوع برعکس است و مسکن سرمایه‌‌ای‌ترین کالا حتی پیش از سکه و ارز به حساب می‌آید و همین موضوع برای بازار مسکن مشکل‌ساز شده‌است.
او راهی شدن نقدینگی به بازار مسکن را بسیار خطرناک عنوان کرد و گفت: اکنون نقدینگی در حال خروج از بازار سکه و ارز است و احتمالا به سمت بازار مسکن راه خواهد افتاد که این موضوع افزایش قیمت‌های شدیدتری را موجب خواهد شد و قدرت خرید خریداران به شدت کاهش پیدا خواهد کرد.
این کارشناس مسکن در پاسخ به این سوال که آیا مسکن توان افزایش قیمت دوباره را دارد گفت: افزایش قیمت مسکن به کشش و قدرت خرید مردم آنچنان ارتباطی ندارد. زیرا اقتصاد کشور ما اکنون بیمار شده‌است و فروشندگان احساس می‌کنند اگر مسکن را با قیمت‌های سابق بفروشند زیان می‌کنند و پولشان را از دست می‌دهند بنابراین تصمیم می‌گیرند که به‌جای ضرر کردن حداقل ملکشان را نگه دارند.

از سوی دیگر برخی کارشناسان هم هستند که افزایش قیمت در بازار مسکن در انتهای سال و یا اوایل سال آینده را قطعی می‌دانند.
بیت‌الله‌ ستاریان جزو کارشناسانی‌است که معتقدند مسکن در آینده‌ای نزدیک و پس از جذب نقدینگی در آن با افزایش قیمت چشم‌گیر دوباره‌ای روبه‌رو خواهد شد.
وی با تاکید بر این موضوع گفت: طبق روال همیشه اولین بازار هدف برای جذب سرمایه در کشور مسکن است. حتی مسکن سرمایه‌پذیرتر و جذاب‌تر از سکه و ارز برای سرمایه‌گذاران است و هجوم نقدینگی به بازار مسکن امری حتمی‌است.

او در پاسخ به این سوال که چرا با وجود این اولویت سرمایه‌ها به سمت بازار سکه و ارز رفت گفت: مردم و سرمایه‌داران، چه آنهایی که سرمایه اندک داشتند و چه آنهایی که سرمایه‌داران بزرگ بودند شاهد کاهش ارزش پول در یکی دو سال اخیر بودند. بنابراین آنها به زمینه و فضایی احتیاج داشتند که از کاهش ارزش پول آنها جلوگیری کرده و در عین حال به آنها سودی آنی برساند. او افزود: بازار سکه و ارز را همیشه جزو زودبازده‌ترین بازارها می‌دانند و دور از ذهن نبود که در چنین فضایی سرمایه‌ها به این حوزه رویگردان شوند.
ستاریان دلیل خروج نقدینگی از بازار سکه و ارز در روزهای گذشته را کاهش و آرامش بازار سکه و ارز دانست و گفت: آنطور که گفته می‌شود قیمت سکه و ارز در روزها و ماه‌های آینده با افت مواجه خواهد بود. بنابراین مردم برای جلوگیری از ضرر و زیان ارزهای خود را می‌فروشند و ریال را به سمت بازار دیگری سوق می‌دهند. از سوی دیگر بازار مسکن هم چند وقتی راکد بوده و پولی در آن سرمایه‌گذاری نشده بوده‌است. بنابراین این ریال‌های انباشته بازار مسکن را درخواهد نوردید.

این کارشناس مسکن ادامه داد: مسلما سرریز نقدینگی در هر بازاری موجب افزایش قیمت می‌شود و ما در انتهای سال جاری و یا ابتدای سال آینده باید منتظر یک شوک قیمتی دیگر در بازار مسکن باشیم که دلیلی جز ریزش نقدینگی به این بازار ندارد.
در عین حال اما با توجه به سخنان ستاریان این سوال پیش آمد که قیمت‌های سرسام‌آور مسکن در تهران چگونه می‌توانند بار دیگر افزایش پیدا کنند. او در پاسخ به این سوال گفت: ما درخصوص سرمایه‌گذارانی که در بازار ارز و سکه وجود داشتند و اکنون از آن خارج شدند صحبت می‌کنیم. کسانی که در زمان ارزانی ارز اقدام به خرید کردند حالا دلارهایشان را با قیمت بسیار بالاتری می‌فروشند بنابراین قدرت بیشتری برای خرید پیدا می‌کنند. از همین‌رو توانایی خرید خانه در این شرایط را دارند و می‌توانند وارد بازار مسکن شوند.

[صدفی]

درنگ در خرید مسکن جایز است؟

دلالان مسکن این روزها در تشریح مختصات بازار معاملات و میزان میل به خرید و فروش مسکن، متغیر عمل می‌کنند؛


دلالان مسکن این روزها در تشریح مختصات بازار معاملات و میزان میل به خرید و فروش مسکن، متغیر عمل می‌کنند؛ به این صورت که به متقاضی خرید هشدارهایی درباره شروع افزایش تدریجی قیمت مسکن اعلام می‌کنند و در مقابل، به فروشنده‌ها نیز از احتمال کاهش دوباره قیمت می‌گویند.

هر چند نقش‌ متفاوتی که دلالان برای مشتریانشان بازی می‌کنند اتفاق تازه‌ای نیست و حتی روسای تشکل‌‌های دلالی مسکن چنین بازاریابی‌هایی را طبیعت کار مشاوران‌املاک توصیف می‌کنند؛ اما هم‌اکنون غلظت بازی متفاوت دلالان جلوی خریدار و فروشنده با درجه فوق‌العاده زیادی افزایش پیدا کرده است.

حتی اخیرا برخی دلالان مسکن در حالی که همه فعالان بازار رونق معاملاتی را احساس کرده‌اند، از برگشت رکود به بازار خبر داده‌اند! با این حال، به دلیل تسلط روانی مشاوران‌املاک بر بازار عرضه و تقاضا و حرف‌های ضد و نقیض درباره افزایش یا عدم افزایش قیمت مسکن، این پرسش برای طرف تقاضا وجود دارد که «آیا باید در خرید خود تعجیل کند یا اینکه صبر کند؟»

در این آشفته بازار، به طور قطع و یقین طرف عرضه –فروشنده‌ها- از اینکه فروش ملک‌شان را به تاخیر بیندازند ضرر نخواهند کرد؛ اما برای کسی که قصد خرید کرده و نقدینگی قابل‌توجهی را برای خریدش تامین کرده، این خطر وجود دارد که در صورت اعمال تاخیر در خرید، با توجه به افزایش تورم و همچنین احتمال افزایش قیمت کالاهای سرمایه‌ای –همچون سکه و دلار- از ارزش واقعی نقدینگی‌اش کاسته شود و در نتیجه پول پس‌انداز شده برای خرید آپارتمان کفاف ندهد!

در این باره صرف‌نظر از آنچه مشاوران‌املاک به مراجعه‌کنندگان بنگاه‌های مسکن مطرح می‌کنند، بررسی‌های کارشناسان مسکن نشان می‌دهد: تا پایان امسال روندی که نوسان قیمت مسکن تقریبا از اواسط سال به خود گرفته بود، تکرار می‌شود. این روند به این صورت بوده که قیمت مسکن به اندازه تورم واقعی –نه نرخ تورمی که بانک‌مرکزی با گزینش کردن کالاهای موجود در سبد هزینه خانوار آن را محاسبه و اعلام می‌کند؛ بلکه تورمی که در خریدهای روزمره خانواده‌ها، ملموس است- افزایش پیدا کرده است که البته نرخ آن بین 20 تا 30 درصد و حداکثر 35 درصد در برخی مناطق شهر تهران در نوسان بوده است.

مطالعه کارشناسان اقتصاد مسکن همچنین نشان می‌دهد: تا پایان سال جاری بعید است قیمت خرید و فروش مسکن در تهران بیش‌از نرخ تورم افزایش پیدا کند؛ اما معاملات رونق خواهد گرفت و تقاضا با حجم زیادی در بنگاه‌های املاک حضور پیدا خواهند کرد.

این بررسی حاکی است: در حال حاضر معاملات مسکن به شکلی شده که از رکود فاصله گرفته اما هنوز به سطح رونق نرسیده است؛ طوری که طی دو سه ماه آتی این فرصت برای متقاضیان خرید وجود دارد که در غیاب سفته‌بازها بتوانند نسبت به خریدشان اقدام کنند. گفته می‌شود تعداد خریداران و فروشنده‌ها در بنگاه‌های املاک تاحدودی سر به سر شده و این اتفاق فعلا به نفع طرف تقاضا است.

اما در عین حال شتاب نوسان قیمت مسکن نسبت به اوایل امسال بیشتر شده است؛ به این معنی که فاصله زمانی برای افزایش 10 تا 20 درصدی قیمت مسکن اگر در ابتدای امسال دوماهه بود هم‌اکنون نصف شده است.

برخی از کارشناسان می‌گویند: در آگهی‌هایی که در نیازمندی روزنامه‌ها توسط دلالان مسکن برای فروش آپارتمان‌های مسکونی منتشر می‌شود این روزها، قیمت پیشنهادی فروش یک‌دفعه و به شکل گسترده‌ 10 تا 15 درصد تقریبا برای همه املاک افزایش پیدا کرده است.

کسانی که در فاصله سه ماه اخیر به صورت پیوسته و دقیق، برای خرید مسکن در بازار حضور داشتند، می‌گویند: آن دسته از فروشنده‌ها و دلالانی که یک ملک به خصوص را به صورت مداوم آگهی می‌کنند اخیرا قیمت پیشنهادی فروش آن را تغییر داده‌اند و بالا برده‌اند. شواهد نشان می‌دهد: خریداران به محض مواجهه با قیمت افزایش پیدا کرده، از خرید فایل مربوطه منصرف می‌شوند؛ چون معتقدند در حال حاضر دلیلی برای افزایش قیمت مسکن وجود ندارد.

در حال حاضر هرچند نظر کارشناسان مسکن تداوم افزایش تدریجی قیمت مسکن تا پایان سال است؛ اما از آنجا که حجم عرضه واحدهای مسکونی نوساز به بازار خرید نیز رو به افزایش است، خریداران با نگاه درست و تحقیق کافی می‌توانند به راحتی از افزایش قیمت در امان بمانند و آپارتمانی با قیمت ارزنده را تصاحب کنند.

تحقیقات میدانی در بازار مسکن تهران نشان می‌دهد: میانگین قیمت آپارتمان نوساز در غرب تهران از 3 میلیون و 300 هزار تومان در بهار امسال هم‌اکنون به حدود 3 میلیون و 800 هزار تومان افزایش پیدا کرده است. همچنین در شرق تهران نیز میانگین قیمت آپارتمان‌های نوساز به نزدیک 4 میلیون تومان رسیده است.

علت اختلاف قیمت نوسازها بین غرب و شرق به فراوانی و حجم بالای ساخت‌وسازهای مسکونی در غرب تهران برمی‌گردد. در مناطق غرب و شمال غرب تهران به دلیل گستردگی زمین متراژ بزرگ و سن بالای برخی املاک، به تعداد کافی زمین برای ساخت‌وساز وجود دارد. در مناطق لوکس و گران شهر تهران نیز قیمت نوسازها حداقل از متری 7 میلیون تومان شروع می‌شود!

[سعید محمدی]

تحليل تحولات بازار مسكن

هاجر شادماني: ریيس سازمان ملي زمين و مسكن در تشريح تحولات تازه بازار مسكن، ضمن تاييد سير صعودي قيمت‌ها در ماه‌هاي اخير، اوضاع سياسي و همينطور رشد قيمت بازار بالادست مسكن –مصالح‌ساختماني- را دو عامل موثر در تغيير نرخ املاك مسكوني عنوان كرد و در عين حال براي ماه‌هاي منتهي به پايان سال جاري پيش‌بيني كرد: تثبيت، شايد هم كاهش قيمت‌ها دوباره در بازار مسكن حاكم شود.
احمد اصغري مهرآبادي همچنين درباره يكي از مهم‌ترين برنامه‌هاي دولت كه اخيرا در تهران تحت عنوان «مسكن‌ويژه» به اجرا درآمد و قرار بود با ساخت اين آپارتمان‌ها، شرايط خانه‌دار شدن خانوارهاي با درآمد متوسط تسهيل شود نيز گفت: وقايع نيمه‌اول امسال در بازارهاي ارز و طلا مانع استقبال از ثبت‌نام مسكن‌ويژه شد و حتي گروهي كه در اين طرح ثبت‌نام كرده بودند نيز انصراف دادند اما به‌رغم سايه سنگين بازارهاي موازي، درهاي ثبت‌نام از متقاضيان مسكن‌ويژه در تهران كماكان باز است.
به گزارش «دنياي اقتصاد» ‌‌اندکی پس از ابلاغ دستورالعمل جدید افزایش قیمت ساخت مسکن مهر از سوی وزیر راه و شهرسازی به انبوه‌سازان، دیروز یکی از معاونان نیکزاد به تاثیر برخی مسائل سیاسی بر افزایش قیمت‌ها در بازار مسکن به رغم همه امیدواری‌ها برای عرضه كافي مسکن مهر تا پایان سال اشاره کرد.به گزارش «دنیای اقتصاد»، احمد اصغری مهرآبادی، معاون وزیر راه و شهرسازی و رییس سازمان ملی زمین و مسکن با بیان اینکه در سال جاری به‌رغم تمام امیدواری‌ها برای تثبیت قیمت مسکن در نتیجه عرضه مسکن مهر، برخی مسائل سیاسی و همچنين افزایش قیمت مصالح باعث شد تا قیمت مسکن بازهم سیر صعودی داشته باشد، گفت: با تثبیت قیمت مصالح و کم رنگ شدن پاره ای مسائل سیاسی که بازار مسکن را ظرف ماه‌های اخیر تحت تاثیر قرار داده می‌توان به تثبیت قیمت مسکن و حتی کاهش آن در ماه‌های آینده امیدوار بود.وی همچنین از افزایش سرعت عرضه مسکن مهر تا پایان سال جاری خبر داد و اظهار کرد: افزایش سرعت ساخت و عرضه مسکن مهر تا پایان سال عامل سومی است که در کنار دو عامل ذکر شده می‌تواند تا حد زیادی تاثیر کاهشی و تثبیتی خود را بر قیمت مسکن نشان دهد.مهرآبادی همچنین تاکید کرد: اگر امیدواری‌های ناشی از عرضه مسکن مهر تا پایان سال و اثرات آن بر بازار مسکن نبود قطعا سیر افزایشی قیمت‌ها شدت و حدت بیشتری می‌یافت.
مشکل اصلی مسکن‌مهر چيست؟
معاون وزیر راه و شهرسازی همچنین با بیان اینکه هم اکنون نزدیک به 500 هزار واحد مسکونی مهر در شهرهای بالای 25 هزار نفر افتتاح شده یا آماده بهره‌برداری است، خاطرنشان کرد: در کل از مجموع بیش از دو میلیون واحد مسکن مهر که دولت در برنامه کاری خود قرار داده بود بیش از یک میلیون واحد در شهرهای بالای 25 هزار نفر در تعهد سازمان ملی زمین و مسکن قرار دارد که هم اکنون 345 هزار واحد افتتاح شده و 164 هزار واحد در کشور آماده افتتاح است. وی افزود: هم اکنون بزرگترین مشکل فرآوری واحدهایی که به مرحله نازک کاری رسیده یا از آن عبور کرده‌اند بحث تامین خدمات زیربنایی است.
مهرآبادی ادامه داد: هم اکنون از مجموع بیش از 1 میلیون واحد مسکن مهر که در شهرهای بالای 25 هزار نفر در تعهد سازمان ملی زمین و مسکن قرار دارد 224 هزار واحد نیازمند تامین سیستم فاضلاب، 81 هزار واحد در انتظار تامین گاز، 87 هزار واحد نیازمند برق رسانی و 97 هزار واحد منتظر تامین آب هستند.
وی گفت: همان‌طور که دولت برای شهرهای بالای 25 هزار نفر جمعیت پیش‌بینی کرده بود، تا پایان امسال بیش از 600 هزار واحد مسکن مهر از سوی سازمان ملی زمین و مسکن به بهره‌برداری می‌رسد.
مهرآبادی همچنین تاکید کرد: هیچ واحدی بدون تامین خدمات زیربنایی از سوی سازمان ملی زمین و مسکن افتتاح نخواهد شد و معدود واحدهایی که بدون خدمات افتتاح شده‌اند ناشی از فشارهای مردمی به تعاونی‌های مسکن است که اصرار دارند هر چه سریع‌تر در خانه‌های خود ساکن شوند.
انصراف یک سومی در مسکن ویژه
رییس سازمان ملی زمین و مسکن همچنین با اشاره به ثبت نام حدود 2 هزار و پانصد نفر در طرح مسکن ویژه شهر تهران گفت: از ابتدای ثبت نام‌ها تاکنون 650 نفر از متقاضیان به خاطر روی آوردن سرمایه‌ها به بازار طلا و ارز انصراف داده‌اند.
وی ادامه داد: با توجه به عدم استقبال مورد انتظار از سوی متقاضیان برای مسکن ویژه به‌رغم اینکه درهای ثبت نام برای واحدهای باقی مانده تهرانسر هنوز به روی متقاضیان باز است، اما فعلا برای مناطق دیگری که پیش از این اعلام شده بود برنامه ساخت نداریم.
مهرآبادی همچنین در پاسخ به این سوال که آیا دولت قصد تسهیل شرایط ثبت نام مسکن ویژه برای متقاضیان را دارد يا نه؟ تصریح کرد: خیر در حال حاضر چنین قصدی وجود ندارد به این خاطر که قیمت این زمین‌ها بالاست و ما باید از پول هر هکتار از این زمین‌ها برای خرید 10 هکتار زمین ارزان‌تر در سایر مناطق برای ساخت مسکن اقشار کم درآمد استفاده کنیم؛ بنابراین نمی‌توانیم این زمین‌ها را رایگان یا زیر قیمت به مردم بدهیم.
وی افزود: در حال حاضر تمام تلاش ما اتمام پروژه‌های ناتمام مسکن مهر و تامین این واحدها برای اقشار کم درآمد است.

[jahanagahi]

مهرآبادی همچنین تاکید کرد: هیچ واحدی بدون تامین خدمات زیربنایی از سوی سازمان ملی زمین و مسکن افتتاح نخواهد شد و معدود واحدهایی که بدون خدمات افتتاح شده‌اند ناشی از فشارهای مردمی به تعاونی‌های مسکن است که اصرار دارند هر چه سریع‌تر در خانه‌های خود ساکن شوند.

[صدفی]

قیمت مسکن دو سال پیش در تهران/جدول

شواهد در بررسی قیمت های پیشنهادی فروش توسط جداول نشان می دهد که بازار مسکن در شمال تهران (منطقه یک) طی ۲ سال گذشته بالاترین نوسان در منحنی قیمت فروش را به خود اختصاص داده است.

ستون امروز نبض بازار به مقایسه قیمت های پیشنهادی فروش واحدهای مسکونی در ۱۹ محله مختلف تهران بین سال های ۸۹ و ۹۱ پرداخته که به شرح زیر است.

شواهد در بررسی قیمت های پیشنهادی فروش توسط جداول نشان می دهد که بازار مسکن در شمال تهران (منطقه یک) طی ۲ سال گذشته بالاترین نوسان در منحنی قیمت فروش را به خود اختصاص داده است.

همانطور که مشخص است یک واحد مسکونی ۹۱ متر نوساز در زعفرانیه در سال ۸۹ متری ۳ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان به بازار فروش عرضه شده بود اما مشابه این واحد مسکونی با متراژ ۹۰ متر مربع در حال حاضر متری ۷ میلیون تومان (۲برابر) قیمت گذاری شده است. (اختلاف قیمت ۳ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان برآورد می شود)

از سوی دیگر جداول قیمت های پیشنهادی فروش واحدهای مسکونی در سال های ۸۹ و ۹۱ بیانگر این مساله است که بعد از مناطق شمالی تهران، محله های واقع در شمال غربی تهران دچار تغییرات چشمگیر قیمتی شده اند.

در محله شهرک غرب واحدی ۲ سال ساخت به متراژ ۹۰ متر مربع در سال ۸۹، متری ۳ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان برای فروش پیشنهاد شده بود اما اکنون چنین واحدی البته با متراژ ۷۲ متر، متری ۵ میلیون و ۶۰۰ هزار تومان به خریدار تحویل داده می شود. (اختلاف قیمت ۲ میلیون و ۱۰۰ هزار تومان برآورد می شود)

علاوه براین در محله گیشا یک واحد ۹۰ متری نوساز ۲ سال گذشته متری ۲ میلیون و ۴۰۰ هزار تومان ارزش داشت با این تفاسیر ارزش این واحد متری ۲ میلیون و ۳۰۰ هزار تومان افزایش یافته است یعنی در حال حاضر قیمت این واحد به متری ۴ میلیون و ۷۰۰ هزار تومان تجاوز کرده است.
همچنین با توجه به قیمت های جدید فروش در بازار مسکن و قیمت های فروشی مربوط به سال ۸۹ می توان به این امر پی برد که قیمت هایی که تفاضل آنها کمتر از ۲ میلیون تومان است مربوط به واحدهای چند سال ساخت است.

طی دو سال گذشته واحدهای چند سال ساخت نسبت به واحدهای نوساز کمتر دچار رشد قیمت شده اند که البته این مساله امری بدیهی است.

[سعید محمدی]

فروش گران‌ترین آپارتمان تاریخ تهران!
هفت صبح در گزارشی نوشت: گران‌ترین آپارتمان‌ ساخته شده در تهران به فروش رفت. این آپارتمان 430 متری در طبقه هشتم یکی از برج‌های بلند منطقه فرشته تهران است و مهمترین عاملی که باعث شده قیمت 24 میلیون تومانی را برای آن در نظر بگیرند، علاوه بر کلیه امکانات رفاهی و مدرن برخورداری از برند معروف‌ترین مهندس ساختمان‌سازی کشور است به گونه‌ای که در بسیاری از موارد دیده شده ساختمان‌هایی که از لحاظ امکانات و منطقه ساخت در رتبه یکسانی قرار دارند تنها به واسطه برخورداری از سازندگان و طراحان معروف ساختمان‌سازی قیمت هر مترمربع آنها بین دو تا چهار میلیون تومان تفاوت دارد.

در این رابطه رضا احمدی مدیر آژانس املاک برج سفید پاسداران در خصوص مشخصات فنی و دلیل گرانی این ساختمان‌ها به هفت صبح می‌گوید: این آپارتمان که به صورت پنت‌‌هاوس بوده و در طبقه آخر ساختمان چناران خیابان فرشته ساخته شده، توسط مهندس فرزاد. د از معروف‌ترین و شناخته‌ شده‌ترین افراد در این حوزه ساخته شده و تاکنون ساختمان‌های زیادی را همچون برج کوه نور فرمانیه، ساختمان‌‌های دوقلوی فرمانیه و برج آسمان را در کارنامه کاری خود دارد. وی گفت: البته این آپارتمان که هم اکنون لقب گران‌ترین را به خود اختصاص داده به صورت تریبلکس بوده که در طبقه سوم آن استخر اختصاصی شیشه‌ای تعبیه شده و مناظر شهر در هنگام استفاده قابل رویت است.

وی ادامه داد: در چهار طرف این آپارتمان 200 متر بالکن تعبیه شده. ضمن ‌آنکه سازنده آن علاوه بر به کارگیری طراحان ایتالیایی و فرانسوی تمامی لوازم و مواد مورد نیاز ساخت را از کشورهای اروپایی و به صورت اختصاصی وارد کرده است.

احمدی گفت: شاید جالب باشد که بدانید تمامی قفل‌های این آپارتمان مدرن به صورت کدینگ است و هزینه هر قفل بالغ بر 15 میلیون تومان برآورد شده است.

وی در ادامه گفت: البته خریداران این آپارتمان‌‌ها هم افراد صاحب نام هستند؛ به عنوان مثال این آپارتمان هم اکنون توسط محمد ر.ص صاحب یکی از کارخانجات نورد و پروفیل‌سازی ساوه خریداری شده که فردی صاحب نام و با قدرت مالی بالا در صنعت محسوب می‌شود.

این مشاور املاک در پاسخ به اینکه تهیه لوازم خارجی برای هر سازنده‌ای امکان‌پذیر است پس چرا نام این افراد مانند یک برند در قیمت آپارتمان مؤثر است، گفت: درست است که هر سازنده‌ای می‌تواند به فراخور قدرت مالی خود اقدام به خرید و واردات لوازم خارجی کند اما نکته اینجاست که هر مهندس ساختمانی علم لازم برای ساخت اینگونه آپارتمان‌ها و مثلا احداث استخر شیشه‌ای در طبقه آخر را ندارد.

بنابراین همانطور که مشخص است علاوه بر قدرت و تمکن مالی این سازندگان، علم و تجربه ساخت را هم یدک می‌کشند. مدیر آژانس املاک برج سفید در خصوص دیگر افراد صاحب نام در این رشته گفت: سازندگان معروف و صاحب نام دیگری هم وجود دارند که آپارتمان‌های ساخته شده توسط آنها بسیار متفاوت بوده و قیمت آنها نیز بسیار گران است.

به طور مثال احد ع. ز در خیابان فرشته تهران ساختمانی به نام خودش ساخته که در طبقه آخر آن پنت هاوسی 600 متری طراحی شده.

وی گفت: این پنت‌ هاوس هم از استخر شیشه‌ای اختصاصی و دیگر موارد مشابه پنت هاوس چناران بهره‌ می‌گیرد اما آنچه باعث شده برای این ساختمان قیمتی 30 میلیارد تومانی در نظر گرفته شود در واقع تعبیه فرش‌های گرانقیمت مجموعه عظیم‌زاده در دیوارهای آپارتمان است به گونه‌ای که دیوارهای داخلی ساختمان را به جای آجر و گچ و رنگ با فرش نفیس تزیین کرده است.

[کامیار کاظمی]

(12-27-2012 10:33 AM)سعید محمدی نوشته شده توسط:  به طور مثال احد ع. ز در خیابان فرشته تهران ساختمانی به نام خودش ساخته که در طبقه آخر آن پنت هاوسی 600 متری طراحی شده.

وی گفت: این پنت‌ هاوس هم از استخر شیشه‌ای اختصاصی و دیگر موارد مشابه پنت هاوس چناران بهره‌ می‌گیرد اما آنچه باعث شده برای این ساختمان قیمتی 30 میلیارد تومانی در نظر گرفته شود در واقع تعبیه فرش‌های گرانقیمت مجموعه عظیم‌زاده در دیوارهای آپارتمان است به گونه‌ای که دیوارهای داخلی ساختمان را به جای آجر و گچ و رنگ با فرش نفیس تزیین کرده است.

ممنون از شما،
آقای احد عظیم زاده فرد جالبی است، مصاحبه های زیر هم خواندنی است.:
http://forum.unc-co.ir/showthread.php?tid=3054