01-05-2012, 07:39 PM
صفحه ها: 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67
01-06-2012, 01:25 PM
فصل اول
خريدار
آمار فرصتهاي موجود در بازار املاك و مستغلات بسيار بالاست بطوريكه كارشناسان معتقدند در هر ساخت و سازي حداقل چهارصد فرصت شغلي وجود دارد.فرصتهايي از قبيل دروپنجره سازي،لوله كشي،ايزوگام،شيشه بري،بتن ريزي،جوشكاري و … . اما آنچه كه مهمترين و اساسي ترين فرصت محسوب مي شود عبارتست از خريد يا ساخت ملك به قيمت مناسب و فروش آن طبق مظنه بازار.اگر كسي بتواند ملكي را به قيمت مناسب بخرد و يا آنرا باقيمت تمام شده پايين بسازد و طبق مظنه بازار بفروش برساند سود مناسبي نصيبش خواهد شد.
اما چگونه مي توان ملكي را به قيمت مناسب بدست آورد و آنرا طبق مظنه بازار فروخت؟ براي جواب دادن به اين سوال ،لازم است قبل از هر چيز خود را بيشتر و بهتر بشناسيم و به عمق افكار و عقايد خود پي ببريم .براي اينكه ما بتوانيم ايده ايي را بخوبي و طبق پروسه كاري به مرحله اجرا در بياوريم لازم است ابتدا اطلاعات مفيد و موثر را دريافت كرده و به طور صحيح آنرا در مغزمان پردازش نموده و رفتاري صحيح و درست از خود ارائه دهيم. در ذيل به توضيح و تحليل هركدام از مراحل كاري مي پردازيم.
الف. دريافت اطلاعات:دنياي امروز،دنياي اطلاعات بوده و مهمترين بازار سرمايه جهان هم،بازار املاك و مستغلات مي باشد.لذا لازم است اطلاعات دقيق و به روزاز املاك و مستغلات داشته باشيم.براي دريافت اطلاعات صحيح ،بايد تحقيق و تفحص بيشتري انجام داد كه در قسمت فرمول جادويي خريد مسكن بطور كامل آنرا توضيح خواهيم داد.
روش ديگر كسب اطلاعات دقيق،استفاده از نظر كارشناسان مجرب و خبره بازار املاك و مستغلات مي باشد كه كم كم در گوشه و كنار مملكت و از طريق آموزشگاههاي مختلف و مراكز آموزشي خود را به بازار معرفي مي كنند.متاسفانه در كشور ما تعداد اين كارشناسان بسيار كم بوده و اكثرا هم در دسترس نيستند.نظر اين كارشناسان مي تواند بسيار مفيد و با ارزش باشد چرا كه آنها هيچ نفعي در بالا يا پايين بودن قيمت ملك نداشته و هيچ تعصبي هم ندارند از اينرو قضاوت صحيحي انجام مي دهند ضمن اينكه خبره و كاركشته هم هستند.
بنگاههاي املاك،هرگز نمي توانند مشاوران خوبي در امر خريد يا فروش باشند چراكه آنها كارشناس نبوده و به فكر منافع خودشان هستند و حتي در بازارهاي راكد هم مراجعين را به خريد يا فروش ترغيب و تشويق مي كنند چون فلسفه وجودي آنها منوط به انجام معامله و دريافت حق كميسيون مي باشد.وقتي كه كسي در موردي ذينفع باشد بصورت نا خودآگاه سعي در قضاوت به نفع خود خواهد كرد.
گروه دومي كه براي مراجعه عموم در دسترس هستند رسانه ها بخصوص رسانه هاي اقتصادي مي باشندكه متاسفانه اين گروه هم زياد قابل اعتماد نيستند چون كارشناسان خبره و صاحبنظر ندارند و تحليلهاي آنها زياد جالب نبوده و بيشتر تئوري مي باشد.خبرنگاران اقتصادي اطلاعات خود را از بنگاههاي املاك و يا جاهايي كه اصلا كارشناسانه نيست بدست مي آورندلذا اين اطلاعات زياد قابل اتكاء نمي باشد.
پس تاكيد مي كنيم كه روشهاي كسب اطلاعات،تحقيق و تفحص هرچه بيشتر و استفاده از نظر كارشناسان خبره بازار مي باشد.
ب.پردازش اطلاعات:پس از جمع آوري اطلاعات صحيح از كانالهاي مربوطه،نوبت به پردازش آن ميرسد كه متاسفانه اكثر افراد بدليل عدم آشنايي با راز ورمز ابزارهاي وجودي انسان نمي توانند اين مرحله از كار را براحتي انجام دهند.
مغز انسان،دقيقا مانند يك كامپيوتر مي باشد كه با توجه به فرمولهايي كه به آن داده شده،عمل ميكند.در واقع كامپيوتر را از روي مغز انسان ،طراحي و ساخته اند.اگر فرمولهاي داده شده به مغز درست باشند پردازش درستي انجام خواهد شد و اگر فرمولهاي داده شده اشتباه باشند جوابهاي اشتباهي خواهيم گرفت.فرض كنيد براي يك كامپيوتر چنين برنامه نويسي شده ،دو بعلاوه دو مساوي پنج.فكر مي كنيد هرگاه از كامپيوتر بخواهيم اين عمل جمع را انجام دهد چه جوابي به ما خواهد داد؟
متاسفانه در بازار املاك و مستغلات بدليل نبود كارشناسان خبره،اكثر اطلاعات اشتباه بوده و موجب پردازش غلط درذهن ما مي شود.براي روشن شدن هرچه بيشتر موضوع به شرح و تفضيل آن مي پردازيم.آيا هيچ فكر كرده ايد كه قيمتها و مظنه هاي املاك و مستغلات چگونه شكل مي گيرند؟ چه كسي قيمت ملك را مشخص ميكند و چرا؟ فردي كه در طول عمرخود فقط يك يا دو بار آپارتمان مي خرد قيمت واقعي آنرا چگونه بايد مشخص كند؟چرا بابت هر متر مربع آپارتمان كه نهايتا قيمت تمام شده آن چهارصد هزار تومان است بايد حدود سه ميليون تومان بپردازيم؟آيا به دلائل اين خريد توجه كرده ايد ؟فقط به اين دليل كه شنيده ايم قيمت آپارتمان در اين منطقه بالا رفته و باور كرده ايم كه قيمت منصفانه است.
توجه داشته باشيد كه قيمتها در بازار فاركس به ثانيه بوده ودر بورس اوراق بهادار هر دو دقيقه قيمتها تغيير مي كنند.قيمت جهاني طلا،درسايتهاي مختلف هرسه دقيقه عوض مي شوند وطلافروشها هرروز ،دوبارمظنه بازار را اعلام مي كنند.ولي هيچ فكر كرده ايد كه املاك و مستغلات چگونه تعيين قيمت مي شوند؟قيمت گذاري در اين بازار كاملا سليقه اي بوده و اكثرا هم توسط بنگاههاي املاك تعيين مي شوند.خوب،با اين توصيف نتيجه مشخص است.
مثلاً فردي در يك مراسم عروسي از كسي مي شنود كه قيمت آپارتمان در فلان منطقه از كرج بالا رفته و همين بحث چند دقيقه اي به معيار فرد در تعيين قيمت تبديل مي شود لذا وقتي كه به بنگاه مراجعه مي كند و قيمت بالاتري به او مي دهند اعتراض نمي كند چرا كه در ذهنش پردازش شده، قيمت ها بالاست و اين موضوع را باور كرده است.
با ذكر يك مثال ،موضوع روشن تر مي شود .بنگاههاي املاك ضرب المثلي دارند تحت اين عنوان كه ،قيمت ملك هيچ وقت پايين نمي آيد.لذا اين باور را به عامه مردم القاء ميكنند كه اگر در بدترين شرايط هم ملكي را بخريد مطمئن باشيد ضرر نخواهيد كرد.در حاليكه همين چند وقت پيش،حدود بيست و پنج تا سي درصد در بخش املاك و مستغلات كاهش قيمت داشته ايم و پيش بيني ما اين است كه باز هم چند در صدي كاهش قيمت خواهيم داشت.در بخش اصول مذاكرات يك سري از باورهاي اشتباه را كه در معاملات مسكن رايج هستند مورد بررسي قرار خواهيم داد انشاءا… كه موثر و مفيد واقع شود.
اگر پردازش اطلاعات ما،صحيح باشد و از تكنيكهاي اصلي و اصول مذاكرات بهره كافي ببريم هرگز در خريد و سرمايه گذاري در ملك پشيمان نخواهيم شد و در غير اينصورت ممكن است ضربه جبران ناپذيري بخود وارد كنيم.
پ.رفتار:پس از دريافت اطلاعات و پردازش صحيح آن،نوبت به عملكرد و رفتار مناسب مي رسد.مسلما وقتي كه اطلاعات مطلوبي را دريافت كرده و آنرا بطور صحيح پردازش كنيم هيچ دليلي براي عملكرد نا مناسب و جود ندارد.وقتي كه فردي در خصوص ساختمان ،اطلاعات جامع و كاملي جمع آوري مي كند و از قيمت تمام مصالح اطلاع دارد وازطرفي اصول مذاكرات و رفتار انسانها را بخوبي مطالعه ميكند هيچ موقع معامله اي انجام نمي دهد كه موجب ضررو زيانش شود.افرادي كه ضررو زيانهاي زيادي را متحمل مي شوند افرادي هستند كه يا اطلاعات ندارند و يا پردازش صحيحي انجام نمي دهند يعني باورهاي غلطي دارند.
كسي كه داراي توانايي انجام كاري بوده و به توانايي خود ايمان داشته باشد هرگز تصميم غلطي نخواهد گرفت .يك تصميم درست و بموقع و اجراي آن فرد را از يك عمر كار كردن معاف مي كند.بازار املاك و مستغلات با گذشت زمان اين فرصت را آشكار مي نمايد.در نظر داشته باشيد كه شهر نيويورك در ابتدا به پنج دلار فروخته شد و با گذشت زمان ارزش آن آشكار گرديد.
رفتار مناسب چيست؟و چگونه مي توان زمان و مكان آنرا تشخيص داد؟با ذكريك مثال به توضيح و تشريح آن مي پردازيم.يكي از دوستان من قبل از موج سال 82-80 يك واحد آپارتمان را به قيمت 21000000 تومان خريداري كرد كه مبلغ 7000000 تومان از آن بصورت وام بود و بلافاصله پس از موج يعني حدود 2 سال بعد آنرا به قيمت 42000000 تومان فروخت و وام مذكور را نيز تسويه كرد.پس از موج كه ركود نسبي در بازار بمدت سه سال ايجاد شد از فرصت استفاده كرده در اين مدت به معامله در بورس اوراق بهادار پرداخت و سود خوبي نيز از آنجا بدست آورد.پس از كسب سود مناسب در بورس و قبل از موج سال 86 اقدام به خريد آپارتماني در حد و اندازه همان آپارتماني كه فروخته بود نمود.البته با قيمتي بمراتب پايين تر از 42000000 تومان و پس از شش ماه قيمت آن آپارتمان به حدود 80000000 تومان رسيداين عملكرد يعني رفتار مناسب و تشخيص بموقع زمان و مكان انجام معامله مسكن.
فصل دوم
تامين منابع مالي
تامين منابع مالي جهت خريد مسكن
بي گمان،يكي از اساسي ترين بحث در امر سرمايه گذاري بخصوص در امر مستغلات تامين منابع مالي مي باشد متاسفانه اكثر افراد به اين موضوع به عنوان يك مشكل نگاه مي كنند و روي مسئله تمركز دارند در حاليكه بايد روي راه حل تمركز نموده و راههاي اصولي و معقولي را بررسي كنند.
از قديم گفته اند كه پول عروسي و خانه را خداوند مي رساند و همين ضرب المثل باعث قوت قلب در افراد مي گردد تا جرات اقدام به خريد مسكن را پيدا كنند. خداوند آنقدر بخشنده و مهربان است كه اگر بنده اش هر چيز معقولي را از او بخواهد تامين خواهد كرد و اگر چنانچه مي بينيم كه فقط دو مورد فوق در زبان فارسي ضرب المثل شده صرفا به خاطر نيازهاي اساسي بشر مي باشد و گرنه هر آنچه كه ما از خداوند بخواهيم به ما خواهد داد.
بحث تامين منابع مالي يك مسئله ذهني است.يعني ذهن فرد بايد قبول كند كه مي تواند از عهده اين كار برآيد انسان براي رسيدن به هر هدفي بايد بتواند باور كند كه اين هدف دست يافتني است لذا با استفاده از تجربيات شخصي خود،امكانات موجودوتجربيات ديگران به هدف خود دست يابد.
در امرسرمايه گذاري و خريد مسكن فقط و فقط بعد رواني مسئله بايد حل شود يعني ما بايد باور كنيم كه مي توانيم و قادر هستيم نسبت به خريد مسكن اقدام كنيم.ثروت يك قرارداد ذهني است اگر ما بتوانيم به خود بقبولانيم كه مي توانيم در فلان منطقه يك واحد آپارتمان بخريم در اينصورت حتما موفق خواهيم شد در غير اينصورت اگر حتي به اندازه كافي پول داشته باشيم ولي از مديريت ذهن قوي برخوردار نباشيم موفق نخواهيم شد اگر از افرادي كه صاحب خانه شده اند بپرسيد كه چگونه نسبت به خريد مسكن اقدام كردي ؟تقريبا همه آنها يك جواب دارند.پول خانه را خداوند مي رساند. ترس هاي واهي مهمترين عامل بازدارنده در خريد مسكن .
مهمترين عامل بازدارنده در امر خريد مسكن،ترسهاي واهي و بي اساس است.افراد چون نمي توانند ابتدا تمام نيروهاي خود را متمركز كرده و سپس اقدام كنند لذا هميشه يك ترس و وحشت از عدم پرداخت اقساط و عدم تامين منابع مالي در آنها وجود دارد .ترس واقعي چيز خوبي است چرا كه باعث مي شود ما دست به كارهاي خطرناك نزنيم ولي ترسهاي واهي و بي پايه باعث مي شوند كه ما نتوانيم رشد كنيم و جلوي پيشرفت ما را مي گيرد.
در روانشناسي اصلي وجود دارد مبني بر اينكه در ذهن خود هميشه بر روي دارايي ها تمركز كنيدنه بر روي بدهيها.هرچقدر برروي بدهيهاي خود تمركز نماييم همانقدر بدهي هاي ما افزايش پيدا خواهند كرد بايد همواره در حال تقويت دارايي هاي خود باشيم.وقتي كه كسي يك واحد آپارتمان يا يك قطعه زمين مي خرد در واقع براي خود ارزش افزوده اي ايجاد كرده است .بنابراين مسلم است كه براي تامين منابع مالي اين دارايي مقداري بدهي بار خواهد آورد.
يك فرد سرمايه گذار و كسي كه با دانش مالي آشنايي دارد بايد بتواند با پرداخت حدود سي در صد قيمت يك آپارتمان آنرا خريداري كرده و مابقي آنرا از وامهاي بانكي،رهن دادن آپارتمان خريداري شده ،قرض و… استفاده كند.اما مشكلي كه اكثر افراد در خصوص خريد مسكن با آن روبرو هستند تنها وتنها محدوديت فكري است و گرنه مشكل ديگري وجود ندارد.
اكثرافراد در برنامه ريزي دچار مشكل هستند و هر موقع كه با بحث خريد مسكن مواجه مي شوند يعني وقتي تصميم مي گيرند كه نسبت به خريد مسكن اقدام كنند تنها مشكلات و بدبختي هايي را كه ممكن است درآينده پيش بيايد در جلوي چشمان خود تجسم مي نمايند.لذا امر مسلم است كه چنين فردي از ترس گرفتار شدن در بند بدهي هرگز اقدام نخواهد كرد.وقتي كه تصميم مي گيريد ملكي را بخريد فقط و فقط تمركز كنيد برفايده و سود آن و هرگز به بدبختي هاي آن فكر نكنيد.ثروتمند فكر كنيد تا ثروتمند شويد.اگر بر روي مزاياي خريد مسكن تمركز كنيد ذهن شما تحريك شده و راههاي جديدي را جهت تامين منابع مالي آن پيدا خواهد كرد و تمام هستي و كائنات به نداي باطني شما پاسخ خواهند داد و ضمير نا خودآگاه شما به دنبال راههايي براي پيدا كردن تامين منابع مالي خواهد گشت در غير اينصورت اگر به مشكلاتي فكر كنيد كه ممكن است پس از خريد ملك براي شما پيش آيد ذهن شما محدود شده و از ترس اينكه مبادا اين مشكلات باعث به درد سر افتادن شود از حركت باز خواهيد ماند تفاوت ثروتمندان و فقرا در اين است كه ثروتمندان به راه حل فكر مي كنند و فقرا به مشكل.
تغيير روند زندگي
وقتي كه فردي نسبت به خريد ملك يا آپارتماني اقدام مي كند.بايد روند گذشته زندگي خود را تغيير دهد.مثلا اگر تا امروز روزانه هشت ساعت كار مي كرد از امروز به بعد كمي بيشتر كار كند و كاركرد روزانه خود را از هشت ساعت به يازده تا دوارده ساعت افزايش دهد و به نوعي درآمد خود را بالاببرد تا بتواند از عهده پرداخت وامهايي كه گرفته برآيد.
يكي ديگر از تفاوتهاي اساسي ما بين ثروتمندان و فقيران در اين است كه هرگاه ثروتمندان با جواب نه مواجه مي شوند تازه كارشان شروع مي شود ولي افراد فقير گويا منتظر جواب نه هستند و با شنيدن جواب نه بلافاصله دست از كار مي كشند و به دنبال كار خودشان مي روند .
هرگاه در خريد ملك يا آپارتمان به اين نتيجه رسيديد كه نمي توان كاري كرد و از عهده تامين منابع مالي بر نخواهيد آمد هرگز تسليم نشويد و راههاي ديگري را هم بررسي كنيد.هرگاه ذهن شما به اين نتيجه رسيد كه نمي شود تازه كار شما شروع مي شود .آنوقت است كه همه راههاي ممكن و معقول را يكي پس از ديگري بررسي كنيد تا به نتيجه برسيد هيچ مسئله اي در اين جهان بدون جواب نيست فقط پيدا كردن جواب مسئله كمي وقت،صبر و حوصله همراه با دانش مي خواهد.
هنري فورد مي گويد شماچه فكر كنيد كه از عهده انجام كاري برمي آييديا نمي آييددر هر دو صورت درست فكر كرده ايد چون تصميم گيرنده اصلي خودتان هستيدو هيچ كس نمي تواند در اين خصوص به شما كمك كند.
يك مثال
فردي را در نظر بگيريد كه تصميم گرفته يك واحد آپارتماني را به قيمت تقريبي 60000000 تومان بخرد و حدود سي در صد قيمت اين واحد را نيز بصورت نقدي بپردازد.اگر اين فرد قوي باشد چنين فكر مي كند .سي در صد قيمت مسكن را كه دارم يعني مبلغ 18000000 تومان و از يك وام 18000000 توماني بانك مسكن هم مي توانم استفاده كنم .حدود 10تا 12 ميليون هم مي توانم از رهن دادن آپارتمان خريداري شده به دست آورم.مقداري وسايل و اثاثيه منزل دارم و آنها را مي فروشم و كمي هم از دوست و آشنا قرض مي گيرم و براي بقيه مبلغ نيز مي توانم از وامهاي موسسات مالي،بانك هاي دولتي ،خصوصي و … استفاده كنم.ولي اگر اين فرد ضعيف باشد بلافاصله شروع به ناله و زاري مي كند و از زمين و زمان مي نالد و نهايتا هم چنين مي گويد :مبلغ پولي را كه دارم براي كارهاي ديگرم لازم دارم.در بانك مسكن كه اصلا سپرده ندارم و نمي توان از اين امتياز استفاده كرد .خانه خريداري شده را شايد نتوان رهن داد.بانكهاي دولتي،خصوصي،موسسات مالي،اعتباري و… كه اصلا وام نمي دهندو اگر هم بدهند من كه كسي را ندارم ضامن من باشد.لذا بي خيال. با كمي تجزيه و تحليل مي بينيم كه امكانات كاملا يكسان است و فقط نحوه تفكر آنها فرق مي كند .همين وبس.
ادامه دارد
خريدار
آمار فرصتهاي موجود در بازار املاك و مستغلات بسيار بالاست بطوريكه كارشناسان معتقدند در هر ساخت و سازي حداقل چهارصد فرصت شغلي وجود دارد.فرصتهايي از قبيل دروپنجره سازي،لوله كشي،ايزوگام،شيشه بري،بتن ريزي،جوشكاري و … . اما آنچه كه مهمترين و اساسي ترين فرصت محسوب مي شود عبارتست از خريد يا ساخت ملك به قيمت مناسب و فروش آن طبق مظنه بازار.اگر كسي بتواند ملكي را به قيمت مناسب بخرد و يا آنرا باقيمت تمام شده پايين بسازد و طبق مظنه بازار بفروش برساند سود مناسبي نصيبش خواهد شد.
اما چگونه مي توان ملكي را به قيمت مناسب بدست آورد و آنرا طبق مظنه بازار فروخت؟ براي جواب دادن به اين سوال ،لازم است قبل از هر چيز خود را بيشتر و بهتر بشناسيم و به عمق افكار و عقايد خود پي ببريم .براي اينكه ما بتوانيم ايده ايي را بخوبي و طبق پروسه كاري به مرحله اجرا در بياوريم لازم است ابتدا اطلاعات مفيد و موثر را دريافت كرده و به طور صحيح آنرا در مغزمان پردازش نموده و رفتاري صحيح و درست از خود ارائه دهيم. در ذيل به توضيح و تحليل هركدام از مراحل كاري مي پردازيم.
الف. دريافت اطلاعات:دنياي امروز،دنياي اطلاعات بوده و مهمترين بازار سرمايه جهان هم،بازار املاك و مستغلات مي باشد.لذا لازم است اطلاعات دقيق و به روزاز املاك و مستغلات داشته باشيم.براي دريافت اطلاعات صحيح ،بايد تحقيق و تفحص بيشتري انجام داد كه در قسمت فرمول جادويي خريد مسكن بطور كامل آنرا توضيح خواهيم داد.
روش ديگر كسب اطلاعات دقيق،استفاده از نظر كارشناسان مجرب و خبره بازار املاك و مستغلات مي باشد كه كم كم در گوشه و كنار مملكت و از طريق آموزشگاههاي مختلف و مراكز آموزشي خود را به بازار معرفي مي كنند.متاسفانه در كشور ما تعداد اين كارشناسان بسيار كم بوده و اكثرا هم در دسترس نيستند.نظر اين كارشناسان مي تواند بسيار مفيد و با ارزش باشد چرا كه آنها هيچ نفعي در بالا يا پايين بودن قيمت ملك نداشته و هيچ تعصبي هم ندارند از اينرو قضاوت صحيحي انجام مي دهند ضمن اينكه خبره و كاركشته هم هستند.
بنگاههاي املاك،هرگز نمي توانند مشاوران خوبي در امر خريد يا فروش باشند چراكه آنها كارشناس نبوده و به فكر منافع خودشان هستند و حتي در بازارهاي راكد هم مراجعين را به خريد يا فروش ترغيب و تشويق مي كنند چون فلسفه وجودي آنها منوط به انجام معامله و دريافت حق كميسيون مي باشد.وقتي كه كسي در موردي ذينفع باشد بصورت نا خودآگاه سعي در قضاوت به نفع خود خواهد كرد.
گروه دومي كه براي مراجعه عموم در دسترس هستند رسانه ها بخصوص رسانه هاي اقتصادي مي باشندكه متاسفانه اين گروه هم زياد قابل اعتماد نيستند چون كارشناسان خبره و صاحبنظر ندارند و تحليلهاي آنها زياد جالب نبوده و بيشتر تئوري مي باشد.خبرنگاران اقتصادي اطلاعات خود را از بنگاههاي املاك و يا جاهايي كه اصلا كارشناسانه نيست بدست مي آورندلذا اين اطلاعات زياد قابل اتكاء نمي باشد.
پس تاكيد مي كنيم كه روشهاي كسب اطلاعات،تحقيق و تفحص هرچه بيشتر و استفاده از نظر كارشناسان خبره بازار مي باشد.
ب.پردازش اطلاعات:پس از جمع آوري اطلاعات صحيح از كانالهاي مربوطه،نوبت به پردازش آن ميرسد كه متاسفانه اكثر افراد بدليل عدم آشنايي با راز ورمز ابزارهاي وجودي انسان نمي توانند اين مرحله از كار را براحتي انجام دهند.
مغز انسان،دقيقا مانند يك كامپيوتر مي باشد كه با توجه به فرمولهايي كه به آن داده شده،عمل ميكند.در واقع كامپيوتر را از روي مغز انسان ،طراحي و ساخته اند.اگر فرمولهاي داده شده به مغز درست باشند پردازش درستي انجام خواهد شد و اگر فرمولهاي داده شده اشتباه باشند جوابهاي اشتباهي خواهيم گرفت.فرض كنيد براي يك كامپيوتر چنين برنامه نويسي شده ،دو بعلاوه دو مساوي پنج.فكر مي كنيد هرگاه از كامپيوتر بخواهيم اين عمل جمع را انجام دهد چه جوابي به ما خواهد داد؟
متاسفانه در بازار املاك و مستغلات بدليل نبود كارشناسان خبره،اكثر اطلاعات اشتباه بوده و موجب پردازش غلط درذهن ما مي شود.براي روشن شدن هرچه بيشتر موضوع به شرح و تفضيل آن مي پردازيم.آيا هيچ فكر كرده ايد كه قيمتها و مظنه هاي املاك و مستغلات چگونه شكل مي گيرند؟ چه كسي قيمت ملك را مشخص ميكند و چرا؟ فردي كه در طول عمرخود فقط يك يا دو بار آپارتمان مي خرد قيمت واقعي آنرا چگونه بايد مشخص كند؟چرا بابت هر متر مربع آپارتمان كه نهايتا قيمت تمام شده آن چهارصد هزار تومان است بايد حدود سه ميليون تومان بپردازيم؟آيا به دلائل اين خريد توجه كرده ايد ؟فقط به اين دليل كه شنيده ايم قيمت آپارتمان در اين منطقه بالا رفته و باور كرده ايم كه قيمت منصفانه است.
توجه داشته باشيد كه قيمتها در بازار فاركس به ثانيه بوده ودر بورس اوراق بهادار هر دو دقيقه قيمتها تغيير مي كنند.قيمت جهاني طلا،درسايتهاي مختلف هرسه دقيقه عوض مي شوند وطلافروشها هرروز ،دوبارمظنه بازار را اعلام مي كنند.ولي هيچ فكر كرده ايد كه املاك و مستغلات چگونه تعيين قيمت مي شوند؟قيمت گذاري در اين بازار كاملا سليقه اي بوده و اكثرا هم توسط بنگاههاي املاك تعيين مي شوند.خوب،با اين توصيف نتيجه مشخص است.
مثلاً فردي در يك مراسم عروسي از كسي مي شنود كه قيمت آپارتمان در فلان منطقه از كرج بالا رفته و همين بحث چند دقيقه اي به معيار فرد در تعيين قيمت تبديل مي شود لذا وقتي كه به بنگاه مراجعه مي كند و قيمت بالاتري به او مي دهند اعتراض نمي كند چرا كه در ذهنش پردازش شده، قيمت ها بالاست و اين موضوع را باور كرده است.
با ذكر يك مثال ،موضوع روشن تر مي شود .بنگاههاي املاك ضرب المثلي دارند تحت اين عنوان كه ،قيمت ملك هيچ وقت پايين نمي آيد.لذا اين باور را به عامه مردم القاء ميكنند كه اگر در بدترين شرايط هم ملكي را بخريد مطمئن باشيد ضرر نخواهيد كرد.در حاليكه همين چند وقت پيش،حدود بيست و پنج تا سي درصد در بخش املاك و مستغلات كاهش قيمت داشته ايم و پيش بيني ما اين است كه باز هم چند در صدي كاهش قيمت خواهيم داشت.در بخش اصول مذاكرات يك سري از باورهاي اشتباه را كه در معاملات مسكن رايج هستند مورد بررسي قرار خواهيم داد انشاءا… كه موثر و مفيد واقع شود.
اگر پردازش اطلاعات ما،صحيح باشد و از تكنيكهاي اصلي و اصول مذاكرات بهره كافي ببريم هرگز در خريد و سرمايه گذاري در ملك پشيمان نخواهيم شد و در غير اينصورت ممكن است ضربه جبران ناپذيري بخود وارد كنيم.
پ.رفتار:پس از دريافت اطلاعات و پردازش صحيح آن،نوبت به عملكرد و رفتار مناسب مي رسد.مسلما وقتي كه اطلاعات مطلوبي را دريافت كرده و آنرا بطور صحيح پردازش كنيم هيچ دليلي براي عملكرد نا مناسب و جود ندارد.وقتي كه فردي در خصوص ساختمان ،اطلاعات جامع و كاملي جمع آوري مي كند و از قيمت تمام مصالح اطلاع دارد وازطرفي اصول مذاكرات و رفتار انسانها را بخوبي مطالعه ميكند هيچ موقع معامله اي انجام نمي دهد كه موجب ضررو زيانش شود.افرادي كه ضررو زيانهاي زيادي را متحمل مي شوند افرادي هستند كه يا اطلاعات ندارند و يا پردازش صحيحي انجام نمي دهند يعني باورهاي غلطي دارند.
كسي كه داراي توانايي انجام كاري بوده و به توانايي خود ايمان داشته باشد هرگز تصميم غلطي نخواهد گرفت .يك تصميم درست و بموقع و اجراي آن فرد را از يك عمر كار كردن معاف مي كند.بازار املاك و مستغلات با گذشت زمان اين فرصت را آشكار مي نمايد.در نظر داشته باشيد كه شهر نيويورك در ابتدا به پنج دلار فروخته شد و با گذشت زمان ارزش آن آشكار گرديد.
رفتار مناسب چيست؟و چگونه مي توان زمان و مكان آنرا تشخيص داد؟با ذكريك مثال به توضيح و تشريح آن مي پردازيم.يكي از دوستان من قبل از موج سال 82-80 يك واحد آپارتمان را به قيمت 21000000 تومان خريداري كرد كه مبلغ 7000000 تومان از آن بصورت وام بود و بلافاصله پس از موج يعني حدود 2 سال بعد آنرا به قيمت 42000000 تومان فروخت و وام مذكور را نيز تسويه كرد.پس از موج كه ركود نسبي در بازار بمدت سه سال ايجاد شد از فرصت استفاده كرده در اين مدت به معامله در بورس اوراق بهادار پرداخت و سود خوبي نيز از آنجا بدست آورد.پس از كسب سود مناسب در بورس و قبل از موج سال 86 اقدام به خريد آپارتماني در حد و اندازه همان آپارتماني كه فروخته بود نمود.البته با قيمتي بمراتب پايين تر از 42000000 تومان و پس از شش ماه قيمت آن آپارتمان به حدود 80000000 تومان رسيداين عملكرد يعني رفتار مناسب و تشخيص بموقع زمان و مكان انجام معامله مسكن.
فصل دوم
تامين منابع مالي
تامين منابع مالي جهت خريد مسكن
بي گمان،يكي از اساسي ترين بحث در امر سرمايه گذاري بخصوص در امر مستغلات تامين منابع مالي مي باشد متاسفانه اكثر افراد به اين موضوع به عنوان يك مشكل نگاه مي كنند و روي مسئله تمركز دارند در حاليكه بايد روي راه حل تمركز نموده و راههاي اصولي و معقولي را بررسي كنند.
از قديم گفته اند كه پول عروسي و خانه را خداوند مي رساند و همين ضرب المثل باعث قوت قلب در افراد مي گردد تا جرات اقدام به خريد مسكن را پيدا كنند. خداوند آنقدر بخشنده و مهربان است كه اگر بنده اش هر چيز معقولي را از او بخواهد تامين خواهد كرد و اگر چنانچه مي بينيم كه فقط دو مورد فوق در زبان فارسي ضرب المثل شده صرفا به خاطر نيازهاي اساسي بشر مي باشد و گرنه هر آنچه كه ما از خداوند بخواهيم به ما خواهد داد.
بحث تامين منابع مالي يك مسئله ذهني است.يعني ذهن فرد بايد قبول كند كه مي تواند از عهده اين كار برآيد انسان براي رسيدن به هر هدفي بايد بتواند باور كند كه اين هدف دست يافتني است لذا با استفاده از تجربيات شخصي خود،امكانات موجودوتجربيات ديگران به هدف خود دست يابد.
در امرسرمايه گذاري و خريد مسكن فقط و فقط بعد رواني مسئله بايد حل شود يعني ما بايد باور كنيم كه مي توانيم و قادر هستيم نسبت به خريد مسكن اقدام كنيم.ثروت يك قرارداد ذهني است اگر ما بتوانيم به خود بقبولانيم كه مي توانيم در فلان منطقه يك واحد آپارتمان بخريم در اينصورت حتما موفق خواهيم شد در غير اينصورت اگر حتي به اندازه كافي پول داشته باشيم ولي از مديريت ذهن قوي برخوردار نباشيم موفق نخواهيم شد اگر از افرادي كه صاحب خانه شده اند بپرسيد كه چگونه نسبت به خريد مسكن اقدام كردي ؟تقريبا همه آنها يك جواب دارند.پول خانه را خداوند مي رساند. ترس هاي واهي مهمترين عامل بازدارنده در خريد مسكن .
مهمترين عامل بازدارنده در امر خريد مسكن،ترسهاي واهي و بي اساس است.افراد چون نمي توانند ابتدا تمام نيروهاي خود را متمركز كرده و سپس اقدام كنند لذا هميشه يك ترس و وحشت از عدم پرداخت اقساط و عدم تامين منابع مالي در آنها وجود دارد .ترس واقعي چيز خوبي است چرا كه باعث مي شود ما دست به كارهاي خطرناك نزنيم ولي ترسهاي واهي و بي پايه باعث مي شوند كه ما نتوانيم رشد كنيم و جلوي پيشرفت ما را مي گيرد.
در روانشناسي اصلي وجود دارد مبني بر اينكه در ذهن خود هميشه بر روي دارايي ها تمركز كنيدنه بر روي بدهيها.هرچقدر برروي بدهيهاي خود تمركز نماييم همانقدر بدهي هاي ما افزايش پيدا خواهند كرد بايد همواره در حال تقويت دارايي هاي خود باشيم.وقتي كه كسي يك واحد آپارتمان يا يك قطعه زمين مي خرد در واقع براي خود ارزش افزوده اي ايجاد كرده است .بنابراين مسلم است كه براي تامين منابع مالي اين دارايي مقداري بدهي بار خواهد آورد.
يك فرد سرمايه گذار و كسي كه با دانش مالي آشنايي دارد بايد بتواند با پرداخت حدود سي در صد قيمت يك آپارتمان آنرا خريداري كرده و مابقي آنرا از وامهاي بانكي،رهن دادن آپارتمان خريداري شده ،قرض و… استفاده كند.اما مشكلي كه اكثر افراد در خصوص خريد مسكن با آن روبرو هستند تنها وتنها محدوديت فكري است و گرنه مشكل ديگري وجود ندارد.
اكثرافراد در برنامه ريزي دچار مشكل هستند و هر موقع كه با بحث خريد مسكن مواجه مي شوند يعني وقتي تصميم مي گيرند كه نسبت به خريد مسكن اقدام كنند تنها مشكلات و بدبختي هايي را كه ممكن است درآينده پيش بيايد در جلوي چشمان خود تجسم مي نمايند.لذا امر مسلم است كه چنين فردي از ترس گرفتار شدن در بند بدهي هرگز اقدام نخواهد كرد.وقتي كه تصميم مي گيريد ملكي را بخريد فقط و فقط تمركز كنيد برفايده و سود آن و هرگز به بدبختي هاي آن فكر نكنيد.ثروتمند فكر كنيد تا ثروتمند شويد.اگر بر روي مزاياي خريد مسكن تمركز كنيد ذهن شما تحريك شده و راههاي جديدي را جهت تامين منابع مالي آن پيدا خواهد كرد و تمام هستي و كائنات به نداي باطني شما پاسخ خواهند داد و ضمير نا خودآگاه شما به دنبال راههايي براي پيدا كردن تامين منابع مالي خواهد گشت در غير اينصورت اگر به مشكلاتي فكر كنيد كه ممكن است پس از خريد ملك براي شما پيش آيد ذهن شما محدود شده و از ترس اينكه مبادا اين مشكلات باعث به درد سر افتادن شود از حركت باز خواهيد ماند تفاوت ثروتمندان و فقرا در اين است كه ثروتمندان به راه حل فكر مي كنند و فقرا به مشكل.
تغيير روند زندگي
وقتي كه فردي نسبت به خريد ملك يا آپارتماني اقدام مي كند.بايد روند گذشته زندگي خود را تغيير دهد.مثلا اگر تا امروز روزانه هشت ساعت كار مي كرد از امروز به بعد كمي بيشتر كار كند و كاركرد روزانه خود را از هشت ساعت به يازده تا دوارده ساعت افزايش دهد و به نوعي درآمد خود را بالاببرد تا بتواند از عهده پرداخت وامهايي كه گرفته برآيد.
يكي ديگر از تفاوتهاي اساسي ما بين ثروتمندان و فقيران در اين است كه هرگاه ثروتمندان با جواب نه مواجه مي شوند تازه كارشان شروع مي شود ولي افراد فقير گويا منتظر جواب نه هستند و با شنيدن جواب نه بلافاصله دست از كار مي كشند و به دنبال كار خودشان مي روند .
هرگاه در خريد ملك يا آپارتمان به اين نتيجه رسيديد كه نمي توان كاري كرد و از عهده تامين منابع مالي بر نخواهيد آمد هرگز تسليم نشويد و راههاي ديگري را هم بررسي كنيد.هرگاه ذهن شما به اين نتيجه رسيد كه نمي شود تازه كار شما شروع مي شود .آنوقت است كه همه راههاي ممكن و معقول را يكي پس از ديگري بررسي كنيد تا به نتيجه برسيد هيچ مسئله اي در اين جهان بدون جواب نيست فقط پيدا كردن جواب مسئله كمي وقت،صبر و حوصله همراه با دانش مي خواهد.
هنري فورد مي گويد شماچه فكر كنيد كه از عهده انجام كاري برمي آييديا نمي آييددر هر دو صورت درست فكر كرده ايد چون تصميم گيرنده اصلي خودتان هستيدو هيچ كس نمي تواند در اين خصوص به شما كمك كند.
يك مثال
فردي را در نظر بگيريد كه تصميم گرفته يك واحد آپارتماني را به قيمت تقريبي 60000000 تومان بخرد و حدود سي در صد قيمت اين واحد را نيز بصورت نقدي بپردازد.اگر اين فرد قوي باشد چنين فكر مي كند .سي در صد قيمت مسكن را كه دارم يعني مبلغ 18000000 تومان و از يك وام 18000000 توماني بانك مسكن هم مي توانم استفاده كنم .حدود 10تا 12 ميليون هم مي توانم از رهن دادن آپارتمان خريداري شده به دست آورم.مقداري وسايل و اثاثيه منزل دارم و آنها را مي فروشم و كمي هم از دوست و آشنا قرض مي گيرم و براي بقيه مبلغ نيز مي توانم از وامهاي موسسات مالي،بانك هاي دولتي ،خصوصي و … استفاده كنم.ولي اگر اين فرد ضعيف باشد بلافاصله شروع به ناله و زاري مي كند و از زمين و زمان مي نالد و نهايتا هم چنين مي گويد :مبلغ پولي را كه دارم براي كارهاي ديگرم لازم دارم.در بانك مسكن كه اصلا سپرده ندارم و نمي توان از اين امتياز استفاده كرد .خانه خريداري شده را شايد نتوان رهن داد.بانكهاي دولتي،خصوصي،موسسات مالي،اعتباري و… كه اصلا وام نمي دهندو اگر هم بدهند من كه كسي را ندارم ضامن من باشد.لذا بي خيال. با كمي تجزيه و تحليل مي بينيم كه امكانات كاملا يكسان است و فقط نحوه تفكر آنها فرق مي كند .همين وبس.
ادامه دارد
01-06-2012, 01:28 PM
قرض الحسنه :
عقدي است كه به موجب آن يكي از طرفين (قرض دهنده)مقدار معيني از مال خود را به طرف ديگر (قرض گيرنده) تمليك مي كند كه قرض گيرنده مثل و يا در صورت عدم امكان، قيمت آن را به قرض دهنده رد نمايد.
منابع قرض الحسنه توسط بانك ،قسمتي از سپرده هاي قرض الحسنه مردم نزد بانكها مي باشد.
موارد مصرف:كمك هزينه تحصيلي،وديعه مسكن،اشتغالزايي،تامين جهيزيه ،اذدواج،درمان بيماري،رفع نيازهاي متفرقه.
مدت بازپرداخت:سه سال مي باشد البته استفاده قرض الحسنه اگر توسط تعاوني جهت ايجاد كار اعطاء گردد تا 5 سال نيز افزايش مي يابد.
كارمزد:حداقل5/2 درصد،حداكثر4درصدبراي كاركنان بانكها يك درصددرسال مي باشد.
تذكر:اعطاء وام اگردر15روزاول ماه باشد يك ماه كامل محاسبه مي گردد و اگرنيمه دوم باشد يك ماه حذف مي شود.
فروش اقساطي :
فروش اقساطي عبارت است از واگذاري عين به بهاي معلوم به غير به ترتيبي كه تمام يا قسمتي از بهاي مزبور به اقساط مساوي يا غير مساوي درسررسيد يا سررسيدهاي معيني دريافت گردد.
فروش اقساطي ابزاري كوتاه مدت جهت رفع نيازهاي سرمايه در گردش واحدهاي توليد،ابزاري ميان مدت يا بلند مدت براي رفع نياز در سرمايه هاي واحدهاي توليدي و خدماتي،ابزاري بلند مدت جهت رفع نياز متقاضيان درزمينه مسكن مي باشد.
اجاره به شرط تمليك:
عقدي اجاره اي است كه درآن شرط شود مستاجر درپايان مدت اجاره درصورت عمل به شرط مندرج در قرارداد، عين مستاجره را مالك گردد.
اجاره به شرط تمليك از سه عقد تشكيل شده:خريد،اجاره،واگذاري يا فروش.
ويژگيهاي اجاره به شرط تمليك:عقديست لازم،ازتسهيلات ميان مدت و بلند مدت مي باشد و مدت آن نبايد از طول عمر مفيداموال موضوع معامله تجاوز نمايد و كمتر از دو سال مجاز نمي باشد.
مشاركت مدني :
بانكها مي توانند براي گسترش فعاليتهاي بخشهاي مختلف توليدي (كشاورزي،مسكن،صنعتي،معدني)بازرگاني(داخلي،صادرات،واردات)و خدمات قسمتي از سرمايه و يا منابع مورد نياز اين بخشها را به صورت مشاركت تامين نمايند.
سرمايه مشاركت مدني:
نقدي:به حساب مشترك مشاركت مدني واريز مي گردد.غيرنقدي:هزينه انجام شده توسط شريك درطرحها و همچنين امور ساختماني رامي توان به عنوان آورده غيرنقدي شركت پذيرفت.
مدت مشاركت:يكسال،درصورتي كه مشاركت براي امورتوليدي –صنعتي-معدني و كشاورزي و احداث مسكن و ساختمان و همچنين طرحهاي جديد خدماتي صورت پذيرد حداكثر تا سه سال تعيين مي گردد.(بيش از اين با اجازه بانك مركزي امكان پذير است).
نكات قابل توجه در مشاركت مدني:
الف.بانكها مكلفند در قرارداد مشاركت مدني نحوه تسويه مشاركت را قيد نمايند.
ب.درمواردي كه مشاركت براي امور توليد و طرحهاي جديد خدماتي صورت پذيرد فروش اقساطي سهم الشركه بانك در خاتمه قرارداد بارعايت مقررات مجاز مي باشد.
پ.مشاركت مدني با موضوع كالاي لوكس و تجملي مجاز نمي باشد.
جعاله:
اصطلاحا به عقدي گفته مي شود كه ثمره آن تحصيل منفعت در مقابل انجام عملي است كه مورد تعهد قرار مي گيردكه بر اساس آن بانكها مي توانند به منظور ايجاد تسهيلات لازم براي گسترش امور توليدي،بازرگاني و خدماتي مبادرت به جعاله مي كنند.
خط اعتباري:
ميزان اعتباري است كه بانكها بصورت كوتاه مدت چهل و پنج روزه جهت پرداخت حقوق پرسنل شركتها و يا كارهايي از اين قبيل پرداخت مي كنند.
4.قرض گرفتن ازآشنايان،دوستان و فاميل:درزندگي خود هميشه شهامت خواستن را داشته باشيد و هرگز اين شهامت را با حماقت قاطي نكنيد.حماقت يعني گرفتن پول از ديگران به قصد ندادن و اذيت كردن.درحاليكه شهامت يعني قرض گرفتن به قصد پس دادن و متقابلا كمك كردن به آنها درمواقع ضروري.انسان بصورت اجتماعي زندگي مي كند و جهت رفع نيازهاي خود به ناچار از ديگران بايد كمك بگيردو در غير اينصورت بايد به عصر حجر برگرددو زندگي غارنشيني را برگزيند.
5.شراكت:يك روش مطمئن براي راه اندازي كسب و كار و سرمايه گذاري شريك شدن است ما مي توانيم با ارائه طرح،ايده و كمي سرمايه از توان مالي وفكري ديگران نيزدركار خوداستفاده كنيم ولي اين كاربايد بصورت دقيق و كاملا قانوني صورت گيرد.در شراكت با ديگران حتما بايد قراردادي تنظيم شده و در آن تمام كليات و جزئيات كارگنجانده شود تا بعدا هيچ گونه سوءتفاهمي پيش نيايد حتي اگر شريك شمانزديك ترين دوست، يا فاميل درجه يك باشد.
فصل سوم
بازاراملاك و مستغلات
بدون شك، مهمترين و اساسي ترين بازار موجود دربازار سرمايه،املاك و مستغلات مي باشد.كه با توجه به نياز شديد افراد به مسكن و سرپناه ارزش آن چندبرابر مي شود لذا در اين فصل آنرا بصورت تخصصي و براساس واقعيات موجود و تئوريهاي سرمايه گذازي بررسي مي كنيم.
تحليل موجهاي پنج ساله افزايش قيمت مسكن و مستغلات:طبق تجربه و تحليلهاي تكنيكال هرچهارو نيم تا پنج سال يكبار قيمت مسكن در تهران و شهرستانها حدود 80 تا 140 درصد افزايش پيدا مي كند و ما در اين مقوله سه موج شامل موج قبلي در سالهاي 80تا 82،موج فعلي دربهمن 85تا تير سال 86 و موج بعدي درسال 90تا 91 را مورد تجزيه و تحليل قرار مي دهيم.
بررسي موج قبلي:موج قبلي كه در سال 80تا82 اتفاق افتاد باعث ضرر و زيان جدي يك سري از سازندگان،خريداران و نهايتا اقتصاد كشور گرديد.با توجه به بلند بودن طول موج افزايش قيمت در اين دوره،همه افراد تبديل به نابغه مسكن شده بودند و اگر ملكي را امروز مي خريدند مي توانستند فردا به قيمت بالاتري بفروشند.متاسفانه در اين دوره با توجه به بي تجربه بودن افراد در اين گونه كارها قيمت مسكن به طور سرسام آوري بالا رفت و مسكن هرروز گرانتر مي شد.دراين مبحث بعضي از معايب اين موج را بررسي مي كنيم.
1.وارد شدن افراد غير حرفه اي در كار مسكن:چون طول موج اين دوره بلند بود لذا مردم عادي نيز بدون هر گونه كار كارشناسي و مشاوره وارد اين بازار شدند از اينرو كاربدتر شد.هركس پولي داشت يا مي توانست از اعتباري استفاده كند بلافاصله به هواي سود چشمگير وارد بازار شد واز طرفي بلند بودن طول موج اين جرات و جسارت را در افراد به وجود آورد كه علاوه بر خريد و فروش اقدام به ساخت و ساز كنند.سازندگان ساختمان بدون در نظر گرفتن شخصيت حقيقي يا حقوقي به دو گروه تقسيم مي شدند گروه اول كه كارشان ساخت و ساز بود مشكل خاصي را ايجاد نكردند ولي گروه دوم از داغ بودن بازار سوء استفاده كرده و بدون كار كارشناسي و بدون تامين منابع مالي اقدام به اين كار كرده بودند، نتيجتا نتوانستند به اهداف تعيين شده خود برسند.اكثر اين افراد براي تكميل پروژه ساختماني خود آورده قابل قبولي نداشتند از اينرو وقتي كه 80در صد پروژه آنها تمام شد ديگر پولي براي اتمام آن باقي نمانده بود و هزينه 80درصد اوليه را نيز از پيش فروش و وامهاي مختلف تامين كرده بودندلذا مجبور بودند براي فرار از دست طلبكاران و به اميد دست يافتن به پول نقد و اتمام پروژه، همان واحد را به افراد ديگري نيز بفروشند. درحاليكه اين كار كلاهبرداري بوده و پيگرد قانوني دارد .هنوز هم تعدادي از اين پرونده ها در دادگاهها مفتوح بوده و كلاهبرداران در زندان به سر مي برند.
2.عدم توجه به اساسي ترين نياز مردم يعني مسكن:نبودن استراتژي لازم در زمان قبل از اين موج جهت تامين مسكن در كشور باعث بوجود آمدن اينگونه امواج گرديد.اگربه اندازه كافي به ساخت و ساز در زمان قبل از اين موج توجه مي شد مطمئنا موجي به اين سهمگيني بوجود نمي آمد بايد اين گونه موارد با واقع بيني بيشتري بررسي گردد.
3.عدم مديريت صحيح نقدينگي:لازم و ضروري است كه مديريت نقدينگي را در زندگي خود ياد بگيريم.نقش پول نقد در زندگي روزمره و درپروژه هابسيار مهم و اساسي است.در موج قبلي اين مديريت در به دست آوردن موفقيت و شكست خود را به خوبي نشان داد.نداشتن پول نقد در پروژه ها دقيقا مانند سكته است مغزي يا قلبي بودنش تفاوت چنداني ندارد.اگر توجه داشته باشيد سكته يعني اينكه قسمتي از رگ پاه شده و خون از آن خارج مي شود لذا خون كافي به اندامهاي مختلف نمي رسد و همين امر باعث فلج شدن يا مردن فرد مي گردد در حاليكه سايراندام فرد سالم بوده و تنها همان يك نقطه از رگ كه پاره شده باعث بوجود آمدن اين بدبختي مي گردد.
4.رونق گرفتن و زياد شدن بنگاه املاك در اين دوره:بنگاههاي املاك بصورت قارچ گونه و سرسام آوري در اين دوره افزايش پيدا كردند و هر كس فرصت را مناسب مي ديد بلافاصله اقدام به اخذ مجوز مشاور املاك مي نمود با توجه به سود بسيار بالايي كه مشاوران املاك دارند اگر فردي مي توانست تنها چند معامله را انجام بدهد و يا اينكه چند واحد مسكوني و تجاري را اجاره بدهد به سود بسيار زيادي دست پيدا مي كرد لذا اگر در زمان حال مي بينيم كه تعداد بنگاههاي املاك تقريبا با تعداد سوپر ماركتهاي شهر برابري مي كنند چيز عجيب و غريبي نيست.
5.سود دهي موج قبلي:مسلما افراد بسيار زيادي در اين بازار به پولهاي كلاني رسيدند .آنهايي كه توانستند با واقع بيني و تشخيص به موقع نياز مردم راه ساده اي را جهت كسب پول پيدا كنند.بلند بودن طول موج نيز مزيد بر علت شد در عوض عده ايي ديگر نيز طبق برنامه ريزيهاي غلط ضرر و زيان غير قابل جبراني ديدند.
6.عدم تامين منابع مالي:در موج قبلي يك سري از افراد كه در كار ساخت و ساز وارد شده بودند از نحوه تامين منابع مالي اطلاعات كافي نداشتند و پول لازم براي پروژه خود را تنها در پيش فروش و گاهاً وام بانكي مي ديدند چون پيش بيني لازم را انجام نداده بودند همين امر باعث ايجاد ضرر و زيان سنگين گرديد.
7.عرضه و تقاضا:بدون شك تقاضاي شديد در موج قبلي باعث برهم خوردن تعادل عرضه و تقاضا گرديد چون در اين موج تقاضا بسيار بالا و عرضه كم بود لذا قيمت مسكن شديدا افزايش پيدا كرد.
بررسي موج فعلي:طول موج اين دوره از اسفند 85 تا تير 86 به مدت پنج ماه بود كه در آن قيمت مسكن حدود 70تا120 درصد بالا رفت ولي چون مردم تجربه داشتند لذا اين موج نتوانست مثل موج قبلي مخرب باشد و بازار چندان هم داغ نشد و معاملات بصورت دست و پا شكسته صورت گرفت و به هيچ وجه قابل مقايسه با موج قبلي نبود.
لازم به توضيح است كه افزايش قيمت مسكن در طول موجها طبيعي است چرا كه ساير چيزها نيز افزايش قيمت پيدا مي كنند ساير بازارها هم به همان نسبت سوددهي دارند.اگرافزايش حقوق كارگران و كارمندان را هر ساله حدود 13تا15 درصد در نظر بگيريم باز هم همين نتيجه حاصل مي شود يعني افزايش حقوق كارگران و كارمندان و افزايش قيمت مسكن تقريبا در يك سطح هستند.
دو عامل باعث حساس شدن افزايش قيمت مسكن مي گردد .يكي اينكه مسكن جزو نيازهاي اساسي و واقعي افراد است و همه به نوعي مجبورند براي خود مسكن تهيه كنند و همين مسئله باعث آگاهي مردم از قيمت مسكن مي گردد و از طرف ديگر افزايش قيمت مسكن محسوس بوده و خيلي راحت خود را نشان مي دهد شايد اگر قيمت يك سهام در بورس اوراق بهادار پنج برابر هم افزايش پيدا كند نتواند جلب توجه نمايد ولي افزايش قيمت مسكن برهمه چيز تاثير گذار است.
افزايش قيمت اجاره مسكن:موضوع قابل بحث بعدي در اين موج،افزايش قيمت اجاره منازل مسكوني بود اجاره خانه ها پس از موج قبلي، هم اندازه قيمت مسكن افزايش پيدا نكرده بود كه در اين موج به نحو محسوسي خود را نشان داد.
نبود قيمت استاندارد:آنچه كه بيشتر موجب سردر گمي افراد دربازار مستغلات مي شود نبود قيمت استاندارد است.دربازارهاي ديگر قيمتها كاملا مشخص بوده و شما مي توانيد با توجه به آن تصميم بگيريد ولي در بازار مستغلات چنين نيست و همين موضوع باعث مي گردد كه افراد نتوانند قيمت مناسب را پيدا كنند متاسفانه منابع قابل اتكاء ،آموزشهاي لازم و كتب كافي نيز وجود ندارد كه بتوانند از آن استفاده كنند.تنها چيزي كه قابل استفاده است تجربه شخصي افراد مي باشد كه متاسفانه كسب اين تجربه هم براي افراد هزينه بسيار سنگيني دارد.
بررسي موج بعدي:موج بعدي مسكن در سال 91تا92 از جنبه هاي زيادي قابل بررسي است.موج قبلي و فعلي را تجربه كرده ايم و موج بعدي را مي توان با توجه به تجربه قبلي و واقعيات جامعه تجزيه و تحليل كرد.عوامل موثر و مهم كه در تعيين قيمت مسكن در آينده تاثير گذار هستند به شرح ذيل مي باشند:
1.طرح ساماندهي بنگاههاي املاك و مستغلات با ايجاد كد رهگيري:اين طرح مي تواند يكي از بهترين طرحهاي موثرو كارآمددركنترل قيمت مسكن باشد.با ايجاد كدرهگيري امكان شناسايي معاملات انجام شده بوجود مي آيد و هر كسي كه بيش از سه بار نسبت به انجام معاملات ملكي اقدام كند اين عمل براي وي شغل محسوب شده لذا بايد ماليات بپردازد.
2.طرح زمينهاي 99 ساله:با توجه به اينكه هر گونه افزايش قيمت در بازاراملاك و مستغلات و هر بازار ديگري طبق عرضه و تقاضا صورت مي گيرد لذا اين طرح مي تواند به طرز بسيار موثري باعث كنترل قيمت مسكن گرددچون بطور بي سابقه ايي عرضه مسكن را بالا مي برد. درشرايط فعلي در استان تهران در چهار نقطه ،دولت جمهوري اسلامي ايران اقدام به واگذاري زمين به تعاونيها جهت ساخت مسكن كرده است لذا اين موضوع باعث اسكان جمعي از مردم در اين آپارتمانها مي گرددو تاثير بسيارموثرومهمي روي مسكن در تهران خواهد داشت همين موضوع در شهرستانها نيز صادق بوده و مي تواند اثرگذار باشد از طرفي، چون دولت مقرر كرده كه فقط افراد واجد شرايط مي توانند از اين امتياز استفاده كنند بنابراين حق به حقدار مي رسد و كساني كه واقعا از امكانات دولتي در خصوص مسكن استفاده نكرده اند اين امتياز شامل حال آنها شده و مشكل اصلي و اساسي آنها را حل خواهد كرد و كسي كه در داخل شهرتهران قادر به پرداخت هزينه هاي مسكن نيست خيلي راحت مي تواند از اين آپارتمانها استفاده كند.
3.اخذ ماليات از خانه هاي خالي :گرفتن ماليات از خانه هاي خالي مي تواند در كنترل قيمت مسكن خيلي موثر واقع شود چون در اين صورت افراد مجبور هستند بجاي واسطه گري در بخش مسكن در بازارهاي ديگر سرمايه گذاري كنند و يا اينكه در صورت داشتن خانه هاي خالي ،حداقل آنرا اجاره دهند تا ماليات به آنها تعلق نگيرد.
4.رونق گرفتن بورس اوراق بهادار:با توجه به بحث خصوصي سازي در كشور و با توجه به اينكه قسمت اعظم دارايي دولت بايد به بخش خصوصي واگذار شود و در اين واگذاري ها شركتهاي مهم و سود ده زيادي وجود دارند لذا اين بازار مي تواند نقدينگي را به سوي خود جذب كرده و از وارد شدن آن در بازار مسكن و به تبع آن ايجاد موج جلوگيري كند.امروزه در بورس هر روز سهامي بهتر از روز قبل عرضه شده و افراد را به خريدن خود ترغيب مي كنند.
5.تشويق و ترغيب كارمندان دولت به مهاجرت از تهران:اين سياست دولت جالب و قابل توجه بوده و در نوع خود واقعا بي نظير مي باشد با توجه به اينكه در اين سياست از افرادي كه داراي سابقه خدمتي بالايي هستند خواسته شده به شهرستان بروند و از طرفي اين افراد داراي بچه هايي هستند كه در سن و سال اذدواج مي باشند لذا با اجرا شدن اين طرح افراد زيادي به شهرستانها مراجعت خواهند كرد و چون در صورت مراجعت آنان به احتمال زياد فرزندان خودشان را نيز با خود خواهند برد لذا تهران كمي سبك خواهد شد.
6.انتقال كارخانجات،پادگانها،دانشگاههاومراكزبزرگ دولتي در تهران به شهرستانها:اين طرح نيز بسيار مهم بوده و فضاي خالي زيادي را ايجاد خواهد كرد و اگر از اين فضاهاي خالي شده درست استفاده شود كمك بسيار بزرگ و شايان توجهي به بخش مسكن خواهد شد چرا كه مي توان با ساخت و ساز اصولي در آن فضاهابخش اعظمي از مشكل مسكن را حل كرد.با انتقال اين مراكز به شهرستانها ،افرادي كه در آنجا كار مي كنند بالتبع به شهرستانها خواهند رفت كه اين مورد نيز مي تواند در كاهش جمعيت تهران موثر واقع شود.
7.خصوصي سازي بخش فولاد و سيمان كشور:قسمت اعظم يك ساختمان از سيمان و فولاد ساخته مي شود و مي توان گفت اين دو ماده اوليه ساخت مسكن در تعيين قيمت آن بسيار موثر هستند.با توجه به اينكه كارخانجات سيمان به طوروسيعي در حال گسترش هستند و هر روز از گوشه و كنار مملكت شنيده مي شود كه كارخانه جديدي شروع به كار كرد. مي توان پيش بيني نمود كه مشكل كمبود سيمان در موج بعدي حل گردد.از طرف ديگر با توجه به واگذاري كارخانجات فولاد به بخش خصوصي و انگيزه افراد مي توان پيش بيني كرد توليد فولاد كشور بالارفته و مي تواند يكي از فاكتورهاي تاثيرگذار در قيمت تمام شده ساختمان باشد.
8.تاثيرگذاري بسيار كم وام مسكن در خريد مستغلات:در شرايط فعلي مبلغ وام مسكن بسيار كم بوده و تاثير چنداني درافزايش قيمت مسكن ندارد و پيش بيني مي شود كه اين مبلغ افزايش چنداني نخواهد داشت واگر هم افزايش پيدا كند افزايش آن جزئي بوده و چندان موثر نخواهد بود.مسلماً هرچقدر مبلغ وام مسكن بيشتر باشد.قدرت خريد مردم بالا رفته و باعث تورم در مستغلات خواهدشد.
9.تجربه افراد در خريد و فروش مسكن :با توجه به افزايش قيمت قبلي دربخش مسكن وتجربه افراد درموجهاي قبلي سطح اطلاعات افراد بالا رفته و پيش بيني مي گردد اين تجربه درموج بعدي موثرواقع شود.
پس لرزه هاي پس از موج:هر موجي كه ايجاد مي شود و به اتمام مي رسدپس لرزه هايي هم دارد كه معمولا اين پس لرزه ها حدود شش ماه بطول مي انجامند.فرض كنيد كه در طول موج،فردي تصميم داشته آپارتمان خود رابه قيمت 60000000 تومان بفروش برساند و مشتري هم داشته ولي بنابه دلائلي اين آپارتمان را نفروخته است.پس از پايان موج و كاهش قيمت هرگز راضي نمي شود به قيمتي پايين تر اين معامله را انجام دهد و تاشش ماه پس از موج فكر مي كند كه مي تواند به همان قيمت قبلي آنرا بفروش برساند
پس از اين مدت، فروشندگان واقعي كه تعدادشان حدود 20درصد از كل فروشندگان مي باشند مجبور هستند به هردليلي ملك خود را بفروشند لذا پس لرزه ها هم پس از شش ماه تمام شده و فرصت مناسب براي خريد مسكن ايجاد مي شود.
آيا قيمت مسكن در محدوده زماني مابين دو موج ثابت مي ماند؟قيمت مسكن ظاهرا در محدوده زماني مابين دو موج ثابت مي ماند ولي تجربه نشان داده كه واقعا چنين نيست و مي توان با بكارگيري اصول و فرمولهاي ارائه شده در اين كتاب حدود 25تا30 در صد پايين تر از مظنه بازار اقدام به خريد كرد.
اصول سرمايه گذاري در بازاراملاك و مستغلات:سرمايه گذاري در بازاراملاك و مستغلات به سه روش تقسيم مي شود كه به شرح و تفضيل هر كدام از آنها مي پردازيم.
1.سرمايه گذاري كوتاه مدت(1ماه تا 1سال):دراين روش ،سرمايه گذار مي خواهد حداكثر تا يك سال بازگشت سود مناسبي داشته باشد.لذا لازم است با توجه به وضعيت موجود و دوران ركودفعلي،ارزش افزوده اي ايجاد كند تا بتواند سود مناسبي از معاملات مسكن بدست بياورد.توضيح اينكه ،ايجادارزش افزوده يكي از خلاقيت هاي مهم درساخت و ساز است.
ارزش افزوده چيست؟و چگونه مي توان دربازار املاك و مستغلات ارزش افزوده ايجادكرد؟بي گمان يكي از روشهاي اصلي ثروتمند شدن ايجاد ارزش افزوده مي باشدافرادي كه دراين كار مهارت دارند براحتي مي توانند دربازار كنوني ايران ثروت بسياربالايي را ايجاد كنند.به عنوان مثال :سخنراني، را در نظربگيريد كه يك CD خام را به قيمت 150 تومان مي خرد و با ضبط صداي خود دراين CD ،آنرا به قيمت 3000 تومان مي فروشداين يك نوع ارزش افزوده مي باشد.همين بحث دراملاك و مستغلات نيزصادق بوده و مي توان باخريد يك آپارتمان يا خانه ويلايي و با ايجاد تغيير مناسب ،آنرا به قيمت بالاتري فروخت ويا اينكه زميني را خريد و با ساخت مناسب درآن به سود مطلوبي دست يافت.
يكي ديگر از صورتهاي ايجادارزش افزوده ،ساخت در بافت فرسوده مي باشد.امروزه شهرداريها براي رونق دادن به ساخت مسكن دربافتهاي فرسوده ،تراكم تشويقي مي دهند مي توان از اين فرصت ها استفاده كرد.
در سرمايه گذاري كوتاه مدت،سوداصلي براساس خريدو فروش صورت مي گيرد لذا بايد بتوانيم به موقع خريدكرده و به موقع هم بفروشيم و سعي كنيم بنحو احسن از تكنيكهاي خريد استفاده كرده و در فروش هم طمع نكنيم.
با توجه به كوتاه بودن طول دوره،آورده نقدي سرمايه گذاربايد بيشتر باشدچراكه دربازاراملاك و مستغلات نسبت زمان به آورده نقدي برعكس مي باشد هرچقدر پول بيشتري داشته باشيم درزمان كوتاه تري به سود دست پيدا مي كنيم و هرچقدر پول كمتري داشته باشيم درزمان بيشتري به سود مي رسيم.
2.سرمايه گذاري ميان مدت(1تا3سال):دراين روش،سرمايه گذار مي خواهد حداكثر تا 3سال بازگشت سود مناسبي داشته باشد.
طول اين دوره مناسب بوده و مي توان با اطلاع يافتن از ايجاد موجها سرمايه گذاري مناسبي انجام داد و يا در پيش خريدها شركت كرد.اكثرسازندگان و حتي شركتهاي حقوقي با توجه به نياز نقدينگي پيش فروشهاي مناسبي را انجام مي دهند.لازم است در پبش خريدها به اسناد و مدارك توجه بيشتري داشته باشيد.
3.سرمايه گذاري بلند مدت(از3سال به بالا):باتوجه به كافي بودن زمان اين دوره،هرگونه سرمايه گذاري در آن،باسودمناسبي همراه است.اگربخواهيم به چندمورد از اين فرصتها اشاره كنيم مي توان به شرح ذيل آنهاراتوضيح داد:
1.خريد هرنوع ملكي با توجه به موجهاي افزايش قيمت:درهرصورت هرپنج سال يك موج ايجاد مي شود.دربدترين حالت درپنج سال يك موج افزايش قيمت خواهيم داشت.لذا با گذشتن از يك موج سود مناسبي نصيب ما خواهد شد.
2.تغييرات جغرافيايي ملك:مكانهايي كه مشمول طرح تعريض جاده مي شوندو مكانهايي كه امكان دارد درآينده،امكانات خاصي به آنجا اضافه مي شود.
3.تغييركاربري:اوج شكوفايي ملك درتغيير كاربري مي باشد.
4.خريد سهميه تعاوني:باتوجه به اينكه اكثر زمينهايي كه مشكل شهرداري دارندويادربافت شهري نيستند به تعاونيها واگذار مي شوند لذا تحويل آپارتمانهاي تعاوني كمي به درازا مي كشد ازاينرو مي توان اين سهميه ها را به قيمت ارزانتري خريد و در بلند مدت صاحب مسكن شد.
از ساير ويژگيهاي تعاونيهاكه به ارزان شدن آنها منجر مي شود مي توان به زمين ارزان،مصالح نا مناسب،نقشه هاي تكراري،نماي متحدالشكل،عدم رعايت ضوابط و استانداردهاي ساختمان سازي و داشتن بافت كارمندي اشاره كرد.
عقدي است كه به موجب آن يكي از طرفين (قرض دهنده)مقدار معيني از مال خود را به طرف ديگر (قرض گيرنده) تمليك مي كند كه قرض گيرنده مثل و يا در صورت عدم امكان، قيمت آن را به قرض دهنده رد نمايد.
منابع قرض الحسنه توسط بانك ،قسمتي از سپرده هاي قرض الحسنه مردم نزد بانكها مي باشد.
موارد مصرف:كمك هزينه تحصيلي،وديعه مسكن،اشتغالزايي،تامين جهيزيه ،اذدواج،درمان بيماري،رفع نيازهاي متفرقه.
مدت بازپرداخت:سه سال مي باشد البته استفاده قرض الحسنه اگر توسط تعاوني جهت ايجاد كار اعطاء گردد تا 5 سال نيز افزايش مي يابد.
كارمزد:حداقل5/2 درصد،حداكثر4درصدبراي كاركنان بانكها يك درصددرسال مي باشد.
تذكر:اعطاء وام اگردر15روزاول ماه باشد يك ماه كامل محاسبه مي گردد و اگرنيمه دوم باشد يك ماه حذف مي شود.
فروش اقساطي :
فروش اقساطي عبارت است از واگذاري عين به بهاي معلوم به غير به ترتيبي كه تمام يا قسمتي از بهاي مزبور به اقساط مساوي يا غير مساوي درسررسيد يا سررسيدهاي معيني دريافت گردد.
فروش اقساطي ابزاري كوتاه مدت جهت رفع نيازهاي سرمايه در گردش واحدهاي توليد،ابزاري ميان مدت يا بلند مدت براي رفع نياز در سرمايه هاي واحدهاي توليدي و خدماتي،ابزاري بلند مدت جهت رفع نياز متقاضيان درزمينه مسكن مي باشد.
اجاره به شرط تمليك:
عقدي اجاره اي است كه درآن شرط شود مستاجر درپايان مدت اجاره درصورت عمل به شرط مندرج در قرارداد، عين مستاجره را مالك گردد.
اجاره به شرط تمليك از سه عقد تشكيل شده:خريد،اجاره،واگذاري يا فروش.
ويژگيهاي اجاره به شرط تمليك:عقديست لازم،ازتسهيلات ميان مدت و بلند مدت مي باشد و مدت آن نبايد از طول عمر مفيداموال موضوع معامله تجاوز نمايد و كمتر از دو سال مجاز نمي باشد.
مشاركت مدني :
بانكها مي توانند براي گسترش فعاليتهاي بخشهاي مختلف توليدي (كشاورزي،مسكن،صنعتي،معدني)بازرگاني(داخلي،صادرات،واردات)و خدمات قسمتي از سرمايه و يا منابع مورد نياز اين بخشها را به صورت مشاركت تامين نمايند.
سرمايه مشاركت مدني:
نقدي:به حساب مشترك مشاركت مدني واريز مي گردد.غيرنقدي:هزينه انجام شده توسط شريك درطرحها و همچنين امور ساختماني رامي توان به عنوان آورده غيرنقدي شركت پذيرفت.
مدت مشاركت:يكسال،درصورتي كه مشاركت براي امورتوليدي –صنعتي-معدني و كشاورزي و احداث مسكن و ساختمان و همچنين طرحهاي جديد خدماتي صورت پذيرد حداكثر تا سه سال تعيين مي گردد.(بيش از اين با اجازه بانك مركزي امكان پذير است).
نكات قابل توجه در مشاركت مدني:
الف.بانكها مكلفند در قرارداد مشاركت مدني نحوه تسويه مشاركت را قيد نمايند.
ب.درمواردي كه مشاركت براي امور توليد و طرحهاي جديد خدماتي صورت پذيرد فروش اقساطي سهم الشركه بانك در خاتمه قرارداد بارعايت مقررات مجاز مي باشد.
پ.مشاركت مدني با موضوع كالاي لوكس و تجملي مجاز نمي باشد.
جعاله:
اصطلاحا به عقدي گفته مي شود كه ثمره آن تحصيل منفعت در مقابل انجام عملي است كه مورد تعهد قرار مي گيردكه بر اساس آن بانكها مي توانند به منظور ايجاد تسهيلات لازم براي گسترش امور توليدي،بازرگاني و خدماتي مبادرت به جعاله مي كنند.
خط اعتباري:
ميزان اعتباري است كه بانكها بصورت كوتاه مدت چهل و پنج روزه جهت پرداخت حقوق پرسنل شركتها و يا كارهايي از اين قبيل پرداخت مي كنند.
4.قرض گرفتن ازآشنايان،دوستان و فاميل:درزندگي خود هميشه شهامت خواستن را داشته باشيد و هرگز اين شهامت را با حماقت قاطي نكنيد.حماقت يعني گرفتن پول از ديگران به قصد ندادن و اذيت كردن.درحاليكه شهامت يعني قرض گرفتن به قصد پس دادن و متقابلا كمك كردن به آنها درمواقع ضروري.انسان بصورت اجتماعي زندگي مي كند و جهت رفع نيازهاي خود به ناچار از ديگران بايد كمك بگيردو در غير اينصورت بايد به عصر حجر برگرددو زندگي غارنشيني را برگزيند.
5.شراكت:يك روش مطمئن براي راه اندازي كسب و كار و سرمايه گذاري شريك شدن است ما مي توانيم با ارائه طرح،ايده و كمي سرمايه از توان مالي وفكري ديگران نيزدركار خوداستفاده كنيم ولي اين كاربايد بصورت دقيق و كاملا قانوني صورت گيرد.در شراكت با ديگران حتما بايد قراردادي تنظيم شده و در آن تمام كليات و جزئيات كارگنجانده شود تا بعدا هيچ گونه سوءتفاهمي پيش نيايد حتي اگر شريك شمانزديك ترين دوست، يا فاميل درجه يك باشد.
فصل سوم
بازاراملاك و مستغلات
بدون شك، مهمترين و اساسي ترين بازار موجود دربازار سرمايه،املاك و مستغلات مي باشد.كه با توجه به نياز شديد افراد به مسكن و سرپناه ارزش آن چندبرابر مي شود لذا در اين فصل آنرا بصورت تخصصي و براساس واقعيات موجود و تئوريهاي سرمايه گذازي بررسي مي كنيم.
تحليل موجهاي پنج ساله افزايش قيمت مسكن و مستغلات:طبق تجربه و تحليلهاي تكنيكال هرچهارو نيم تا پنج سال يكبار قيمت مسكن در تهران و شهرستانها حدود 80 تا 140 درصد افزايش پيدا مي كند و ما در اين مقوله سه موج شامل موج قبلي در سالهاي 80تا 82،موج فعلي دربهمن 85تا تير سال 86 و موج بعدي درسال 90تا 91 را مورد تجزيه و تحليل قرار مي دهيم.
بررسي موج قبلي:موج قبلي كه در سال 80تا82 اتفاق افتاد باعث ضرر و زيان جدي يك سري از سازندگان،خريداران و نهايتا اقتصاد كشور گرديد.با توجه به بلند بودن طول موج افزايش قيمت در اين دوره،همه افراد تبديل به نابغه مسكن شده بودند و اگر ملكي را امروز مي خريدند مي توانستند فردا به قيمت بالاتري بفروشند.متاسفانه در اين دوره با توجه به بي تجربه بودن افراد در اين گونه كارها قيمت مسكن به طور سرسام آوري بالا رفت و مسكن هرروز گرانتر مي شد.دراين مبحث بعضي از معايب اين موج را بررسي مي كنيم.
1.وارد شدن افراد غير حرفه اي در كار مسكن:چون طول موج اين دوره بلند بود لذا مردم عادي نيز بدون هر گونه كار كارشناسي و مشاوره وارد اين بازار شدند از اينرو كاربدتر شد.هركس پولي داشت يا مي توانست از اعتباري استفاده كند بلافاصله به هواي سود چشمگير وارد بازار شد واز طرفي بلند بودن طول موج اين جرات و جسارت را در افراد به وجود آورد كه علاوه بر خريد و فروش اقدام به ساخت و ساز كنند.سازندگان ساختمان بدون در نظر گرفتن شخصيت حقيقي يا حقوقي به دو گروه تقسيم مي شدند گروه اول كه كارشان ساخت و ساز بود مشكل خاصي را ايجاد نكردند ولي گروه دوم از داغ بودن بازار سوء استفاده كرده و بدون كار كارشناسي و بدون تامين منابع مالي اقدام به اين كار كرده بودند، نتيجتا نتوانستند به اهداف تعيين شده خود برسند.اكثر اين افراد براي تكميل پروژه ساختماني خود آورده قابل قبولي نداشتند از اينرو وقتي كه 80در صد پروژه آنها تمام شد ديگر پولي براي اتمام آن باقي نمانده بود و هزينه 80درصد اوليه را نيز از پيش فروش و وامهاي مختلف تامين كرده بودندلذا مجبور بودند براي فرار از دست طلبكاران و به اميد دست يافتن به پول نقد و اتمام پروژه، همان واحد را به افراد ديگري نيز بفروشند. درحاليكه اين كار كلاهبرداري بوده و پيگرد قانوني دارد .هنوز هم تعدادي از اين پرونده ها در دادگاهها مفتوح بوده و كلاهبرداران در زندان به سر مي برند.
2.عدم توجه به اساسي ترين نياز مردم يعني مسكن:نبودن استراتژي لازم در زمان قبل از اين موج جهت تامين مسكن در كشور باعث بوجود آمدن اينگونه امواج گرديد.اگربه اندازه كافي به ساخت و ساز در زمان قبل از اين موج توجه مي شد مطمئنا موجي به اين سهمگيني بوجود نمي آمد بايد اين گونه موارد با واقع بيني بيشتري بررسي گردد.
3.عدم مديريت صحيح نقدينگي:لازم و ضروري است كه مديريت نقدينگي را در زندگي خود ياد بگيريم.نقش پول نقد در زندگي روزمره و درپروژه هابسيار مهم و اساسي است.در موج قبلي اين مديريت در به دست آوردن موفقيت و شكست خود را به خوبي نشان داد.نداشتن پول نقد در پروژه ها دقيقا مانند سكته است مغزي يا قلبي بودنش تفاوت چنداني ندارد.اگر توجه داشته باشيد سكته يعني اينكه قسمتي از رگ پاه شده و خون از آن خارج مي شود لذا خون كافي به اندامهاي مختلف نمي رسد و همين امر باعث فلج شدن يا مردن فرد مي گردد در حاليكه سايراندام فرد سالم بوده و تنها همان يك نقطه از رگ كه پاره شده باعث بوجود آمدن اين بدبختي مي گردد.
4.رونق گرفتن و زياد شدن بنگاه املاك در اين دوره:بنگاههاي املاك بصورت قارچ گونه و سرسام آوري در اين دوره افزايش پيدا كردند و هر كس فرصت را مناسب مي ديد بلافاصله اقدام به اخذ مجوز مشاور املاك مي نمود با توجه به سود بسيار بالايي كه مشاوران املاك دارند اگر فردي مي توانست تنها چند معامله را انجام بدهد و يا اينكه چند واحد مسكوني و تجاري را اجاره بدهد به سود بسيار زيادي دست پيدا مي كرد لذا اگر در زمان حال مي بينيم كه تعداد بنگاههاي املاك تقريبا با تعداد سوپر ماركتهاي شهر برابري مي كنند چيز عجيب و غريبي نيست.
5.سود دهي موج قبلي:مسلما افراد بسيار زيادي در اين بازار به پولهاي كلاني رسيدند .آنهايي كه توانستند با واقع بيني و تشخيص به موقع نياز مردم راه ساده اي را جهت كسب پول پيدا كنند.بلند بودن طول موج نيز مزيد بر علت شد در عوض عده ايي ديگر نيز طبق برنامه ريزيهاي غلط ضرر و زيان غير قابل جبراني ديدند.
6.عدم تامين منابع مالي:در موج قبلي يك سري از افراد كه در كار ساخت و ساز وارد شده بودند از نحوه تامين منابع مالي اطلاعات كافي نداشتند و پول لازم براي پروژه خود را تنها در پيش فروش و گاهاً وام بانكي مي ديدند چون پيش بيني لازم را انجام نداده بودند همين امر باعث ايجاد ضرر و زيان سنگين گرديد.
7.عرضه و تقاضا:بدون شك تقاضاي شديد در موج قبلي باعث برهم خوردن تعادل عرضه و تقاضا گرديد چون در اين موج تقاضا بسيار بالا و عرضه كم بود لذا قيمت مسكن شديدا افزايش پيدا كرد.
بررسي موج فعلي:طول موج اين دوره از اسفند 85 تا تير 86 به مدت پنج ماه بود كه در آن قيمت مسكن حدود 70تا120 درصد بالا رفت ولي چون مردم تجربه داشتند لذا اين موج نتوانست مثل موج قبلي مخرب باشد و بازار چندان هم داغ نشد و معاملات بصورت دست و پا شكسته صورت گرفت و به هيچ وجه قابل مقايسه با موج قبلي نبود.
لازم به توضيح است كه افزايش قيمت مسكن در طول موجها طبيعي است چرا كه ساير چيزها نيز افزايش قيمت پيدا مي كنند ساير بازارها هم به همان نسبت سوددهي دارند.اگرافزايش حقوق كارگران و كارمندان را هر ساله حدود 13تا15 درصد در نظر بگيريم باز هم همين نتيجه حاصل مي شود يعني افزايش حقوق كارگران و كارمندان و افزايش قيمت مسكن تقريبا در يك سطح هستند.
دو عامل باعث حساس شدن افزايش قيمت مسكن مي گردد .يكي اينكه مسكن جزو نيازهاي اساسي و واقعي افراد است و همه به نوعي مجبورند براي خود مسكن تهيه كنند و همين مسئله باعث آگاهي مردم از قيمت مسكن مي گردد و از طرف ديگر افزايش قيمت مسكن محسوس بوده و خيلي راحت خود را نشان مي دهد شايد اگر قيمت يك سهام در بورس اوراق بهادار پنج برابر هم افزايش پيدا كند نتواند جلب توجه نمايد ولي افزايش قيمت مسكن برهمه چيز تاثير گذار است.
افزايش قيمت اجاره مسكن:موضوع قابل بحث بعدي در اين موج،افزايش قيمت اجاره منازل مسكوني بود اجاره خانه ها پس از موج قبلي، هم اندازه قيمت مسكن افزايش پيدا نكرده بود كه در اين موج به نحو محسوسي خود را نشان داد.
نبود قيمت استاندارد:آنچه كه بيشتر موجب سردر گمي افراد دربازار مستغلات مي شود نبود قيمت استاندارد است.دربازارهاي ديگر قيمتها كاملا مشخص بوده و شما مي توانيد با توجه به آن تصميم بگيريد ولي در بازار مستغلات چنين نيست و همين موضوع باعث مي گردد كه افراد نتوانند قيمت مناسب را پيدا كنند متاسفانه منابع قابل اتكاء ،آموزشهاي لازم و كتب كافي نيز وجود ندارد كه بتوانند از آن استفاده كنند.تنها چيزي كه قابل استفاده است تجربه شخصي افراد مي باشد كه متاسفانه كسب اين تجربه هم براي افراد هزينه بسيار سنگيني دارد.
بررسي موج بعدي:موج بعدي مسكن در سال 91تا92 از جنبه هاي زيادي قابل بررسي است.موج قبلي و فعلي را تجربه كرده ايم و موج بعدي را مي توان با توجه به تجربه قبلي و واقعيات جامعه تجزيه و تحليل كرد.عوامل موثر و مهم كه در تعيين قيمت مسكن در آينده تاثير گذار هستند به شرح ذيل مي باشند:
1.طرح ساماندهي بنگاههاي املاك و مستغلات با ايجاد كد رهگيري:اين طرح مي تواند يكي از بهترين طرحهاي موثرو كارآمددركنترل قيمت مسكن باشد.با ايجاد كدرهگيري امكان شناسايي معاملات انجام شده بوجود مي آيد و هر كسي كه بيش از سه بار نسبت به انجام معاملات ملكي اقدام كند اين عمل براي وي شغل محسوب شده لذا بايد ماليات بپردازد.
2.طرح زمينهاي 99 ساله:با توجه به اينكه هر گونه افزايش قيمت در بازاراملاك و مستغلات و هر بازار ديگري طبق عرضه و تقاضا صورت مي گيرد لذا اين طرح مي تواند به طرز بسيار موثري باعث كنترل قيمت مسكن گرددچون بطور بي سابقه ايي عرضه مسكن را بالا مي برد. درشرايط فعلي در استان تهران در چهار نقطه ،دولت جمهوري اسلامي ايران اقدام به واگذاري زمين به تعاونيها جهت ساخت مسكن كرده است لذا اين موضوع باعث اسكان جمعي از مردم در اين آپارتمانها مي گرددو تاثير بسيارموثرومهمي روي مسكن در تهران خواهد داشت همين موضوع در شهرستانها نيز صادق بوده و مي تواند اثرگذار باشد از طرفي، چون دولت مقرر كرده كه فقط افراد واجد شرايط مي توانند از اين امتياز استفاده كنند بنابراين حق به حقدار مي رسد و كساني كه واقعا از امكانات دولتي در خصوص مسكن استفاده نكرده اند اين امتياز شامل حال آنها شده و مشكل اصلي و اساسي آنها را حل خواهد كرد و كسي كه در داخل شهرتهران قادر به پرداخت هزينه هاي مسكن نيست خيلي راحت مي تواند از اين آپارتمانها استفاده كند.
3.اخذ ماليات از خانه هاي خالي :گرفتن ماليات از خانه هاي خالي مي تواند در كنترل قيمت مسكن خيلي موثر واقع شود چون در اين صورت افراد مجبور هستند بجاي واسطه گري در بخش مسكن در بازارهاي ديگر سرمايه گذاري كنند و يا اينكه در صورت داشتن خانه هاي خالي ،حداقل آنرا اجاره دهند تا ماليات به آنها تعلق نگيرد.
4.رونق گرفتن بورس اوراق بهادار:با توجه به بحث خصوصي سازي در كشور و با توجه به اينكه قسمت اعظم دارايي دولت بايد به بخش خصوصي واگذار شود و در اين واگذاري ها شركتهاي مهم و سود ده زيادي وجود دارند لذا اين بازار مي تواند نقدينگي را به سوي خود جذب كرده و از وارد شدن آن در بازار مسكن و به تبع آن ايجاد موج جلوگيري كند.امروزه در بورس هر روز سهامي بهتر از روز قبل عرضه شده و افراد را به خريدن خود ترغيب مي كنند.
5.تشويق و ترغيب كارمندان دولت به مهاجرت از تهران:اين سياست دولت جالب و قابل توجه بوده و در نوع خود واقعا بي نظير مي باشد با توجه به اينكه در اين سياست از افرادي كه داراي سابقه خدمتي بالايي هستند خواسته شده به شهرستان بروند و از طرفي اين افراد داراي بچه هايي هستند كه در سن و سال اذدواج مي باشند لذا با اجرا شدن اين طرح افراد زيادي به شهرستانها مراجعت خواهند كرد و چون در صورت مراجعت آنان به احتمال زياد فرزندان خودشان را نيز با خود خواهند برد لذا تهران كمي سبك خواهد شد.
6.انتقال كارخانجات،پادگانها،دانشگاههاومراكزبزرگ دولتي در تهران به شهرستانها:اين طرح نيز بسيار مهم بوده و فضاي خالي زيادي را ايجاد خواهد كرد و اگر از اين فضاهاي خالي شده درست استفاده شود كمك بسيار بزرگ و شايان توجهي به بخش مسكن خواهد شد چرا كه مي توان با ساخت و ساز اصولي در آن فضاهابخش اعظمي از مشكل مسكن را حل كرد.با انتقال اين مراكز به شهرستانها ،افرادي كه در آنجا كار مي كنند بالتبع به شهرستانها خواهند رفت كه اين مورد نيز مي تواند در كاهش جمعيت تهران موثر واقع شود.
7.خصوصي سازي بخش فولاد و سيمان كشور:قسمت اعظم يك ساختمان از سيمان و فولاد ساخته مي شود و مي توان گفت اين دو ماده اوليه ساخت مسكن در تعيين قيمت آن بسيار موثر هستند.با توجه به اينكه كارخانجات سيمان به طوروسيعي در حال گسترش هستند و هر روز از گوشه و كنار مملكت شنيده مي شود كه كارخانه جديدي شروع به كار كرد. مي توان پيش بيني نمود كه مشكل كمبود سيمان در موج بعدي حل گردد.از طرف ديگر با توجه به واگذاري كارخانجات فولاد به بخش خصوصي و انگيزه افراد مي توان پيش بيني كرد توليد فولاد كشور بالارفته و مي تواند يكي از فاكتورهاي تاثيرگذار در قيمت تمام شده ساختمان باشد.
8.تاثيرگذاري بسيار كم وام مسكن در خريد مستغلات:در شرايط فعلي مبلغ وام مسكن بسيار كم بوده و تاثير چنداني درافزايش قيمت مسكن ندارد و پيش بيني مي شود كه اين مبلغ افزايش چنداني نخواهد داشت واگر هم افزايش پيدا كند افزايش آن جزئي بوده و چندان موثر نخواهد بود.مسلماً هرچقدر مبلغ وام مسكن بيشتر باشد.قدرت خريد مردم بالا رفته و باعث تورم در مستغلات خواهدشد.
9.تجربه افراد در خريد و فروش مسكن :با توجه به افزايش قيمت قبلي دربخش مسكن وتجربه افراد درموجهاي قبلي سطح اطلاعات افراد بالا رفته و پيش بيني مي گردد اين تجربه درموج بعدي موثرواقع شود.
پس لرزه هاي پس از موج:هر موجي كه ايجاد مي شود و به اتمام مي رسدپس لرزه هايي هم دارد كه معمولا اين پس لرزه ها حدود شش ماه بطول مي انجامند.فرض كنيد كه در طول موج،فردي تصميم داشته آپارتمان خود رابه قيمت 60000000 تومان بفروش برساند و مشتري هم داشته ولي بنابه دلائلي اين آپارتمان را نفروخته است.پس از پايان موج و كاهش قيمت هرگز راضي نمي شود به قيمتي پايين تر اين معامله را انجام دهد و تاشش ماه پس از موج فكر مي كند كه مي تواند به همان قيمت قبلي آنرا بفروش برساند
پس از اين مدت، فروشندگان واقعي كه تعدادشان حدود 20درصد از كل فروشندگان مي باشند مجبور هستند به هردليلي ملك خود را بفروشند لذا پس لرزه ها هم پس از شش ماه تمام شده و فرصت مناسب براي خريد مسكن ايجاد مي شود.
آيا قيمت مسكن در محدوده زماني مابين دو موج ثابت مي ماند؟قيمت مسكن ظاهرا در محدوده زماني مابين دو موج ثابت مي ماند ولي تجربه نشان داده كه واقعا چنين نيست و مي توان با بكارگيري اصول و فرمولهاي ارائه شده در اين كتاب حدود 25تا30 در صد پايين تر از مظنه بازار اقدام به خريد كرد.
اصول سرمايه گذاري در بازاراملاك و مستغلات:سرمايه گذاري در بازاراملاك و مستغلات به سه روش تقسيم مي شود كه به شرح و تفضيل هر كدام از آنها مي پردازيم.
1.سرمايه گذاري كوتاه مدت(1ماه تا 1سال):دراين روش ،سرمايه گذار مي خواهد حداكثر تا يك سال بازگشت سود مناسبي داشته باشد.لذا لازم است با توجه به وضعيت موجود و دوران ركودفعلي،ارزش افزوده اي ايجاد كند تا بتواند سود مناسبي از معاملات مسكن بدست بياورد.توضيح اينكه ،ايجادارزش افزوده يكي از خلاقيت هاي مهم درساخت و ساز است.
ارزش افزوده چيست؟و چگونه مي توان دربازار املاك و مستغلات ارزش افزوده ايجادكرد؟بي گمان يكي از روشهاي اصلي ثروتمند شدن ايجاد ارزش افزوده مي باشدافرادي كه دراين كار مهارت دارند براحتي مي توانند دربازار كنوني ايران ثروت بسياربالايي را ايجاد كنند.به عنوان مثال :سخنراني، را در نظربگيريد كه يك CD خام را به قيمت 150 تومان مي خرد و با ضبط صداي خود دراين CD ،آنرا به قيمت 3000 تومان مي فروشداين يك نوع ارزش افزوده مي باشد.همين بحث دراملاك و مستغلات نيزصادق بوده و مي توان باخريد يك آپارتمان يا خانه ويلايي و با ايجاد تغيير مناسب ،آنرا به قيمت بالاتري فروخت ويا اينكه زميني را خريد و با ساخت مناسب درآن به سود مطلوبي دست يافت.
يكي ديگر از صورتهاي ايجادارزش افزوده ،ساخت در بافت فرسوده مي باشد.امروزه شهرداريها براي رونق دادن به ساخت مسكن دربافتهاي فرسوده ،تراكم تشويقي مي دهند مي توان از اين فرصت ها استفاده كرد.
در سرمايه گذاري كوتاه مدت،سوداصلي براساس خريدو فروش صورت مي گيرد لذا بايد بتوانيم به موقع خريدكرده و به موقع هم بفروشيم و سعي كنيم بنحو احسن از تكنيكهاي خريد استفاده كرده و در فروش هم طمع نكنيم.
با توجه به كوتاه بودن طول دوره،آورده نقدي سرمايه گذاربايد بيشتر باشدچراكه دربازاراملاك و مستغلات نسبت زمان به آورده نقدي برعكس مي باشد هرچقدر پول بيشتري داشته باشيم درزمان كوتاه تري به سود دست پيدا مي كنيم و هرچقدر پول كمتري داشته باشيم درزمان بيشتري به سود مي رسيم.
2.سرمايه گذاري ميان مدت(1تا3سال):دراين روش،سرمايه گذار مي خواهد حداكثر تا 3سال بازگشت سود مناسبي داشته باشد.
طول اين دوره مناسب بوده و مي توان با اطلاع يافتن از ايجاد موجها سرمايه گذاري مناسبي انجام داد و يا در پيش خريدها شركت كرد.اكثرسازندگان و حتي شركتهاي حقوقي با توجه به نياز نقدينگي پيش فروشهاي مناسبي را انجام مي دهند.لازم است در پبش خريدها به اسناد و مدارك توجه بيشتري داشته باشيد.
3.سرمايه گذاري بلند مدت(از3سال به بالا):باتوجه به كافي بودن زمان اين دوره،هرگونه سرمايه گذاري در آن،باسودمناسبي همراه است.اگربخواهيم به چندمورد از اين فرصتها اشاره كنيم مي توان به شرح ذيل آنهاراتوضيح داد:
1.خريد هرنوع ملكي با توجه به موجهاي افزايش قيمت:درهرصورت هرپنج سال يك موج ايجاد مي شود.دربدترين حالت درپنج سال يك موج افزايش قيمت خواهيم داشت.لذا با گذشتن از يك موج سود مناسبي نصيب ما خواهد شد.
2.تغييرات جغرافيايي ملك:مكانهايي كه مشمول طرح تعريض جاده مي شوندو مكانهايي كه امكان دارد درآينده،امكانات خاصي به آنجا اضافه مي شود.
3.تغييركاربري:اوج شكوفايي ملك درتغيير كاربري مي باشد.
4.خريد سهميه تعاوني:باتوجه به اينكه اكثر زمينهايي كه مشكل شهرداري دارندويادربافت شهري نيستند به تعاونيها واگذار مي شوند لذا تحويل آپارتمانهاي تعاوني كمي به درازا مي كشد ازاينرو مي توان اين سهميه ها را به قيمت ارزانتري خريد و در بلند مدت صاحب مسكن شد.
از ساير ويژگيهاي تعاونيهاكه به ارزان شدن آنها منجر مي شود مي توان به زمين ارزان،مصالح نا مناسب،نقشه هاي تكراري،نماي متحدالشكل،عدم رعايت ضوابط و استانداردهاي ساختمان سازي و داشتن بافت كارمندي اشاره كرد.
01-06-2012, 01:29 PM
فصل چهارم
بنگاههاي املاك
بنگاههاي املاك چه كساني هستند و داراي چه مهارتهايي مي باشند؟درتعريف وتبليغ بنگاههاي املاك بعضا مشاهده مي شود از كلمه مشاور املاك استفاده مي كنندكه جا دارد دراينجا ابتدا كلمه مشاور را تعريف كرده و ببينيم آيا اين تعريفها درست هستند؟مشاور كسي است كه در علم يا مهارتي داراي تخصص باشد و بتواند درآن زمينه به افراد و مراجعان اطلاعات كافي بدهد و آنها را در تصميم گيري كمك كند در حاليكه آنچه كه ما امروز دربازار مستغلات مي بينيم براي راه اندازي بنگاه املاك فقط كافي است كه از امور صنفي و يا شهرداري مجوزهاي لازم اخذ گردد و هيچ توضيحي در خصوص تخصص فرد خواسته نمي شود.لذا آن انتظاراتي را كه ما از اين بنگاهها داريم برآورده نخواهدشد.مابايد اطلاعات لازم را در خصوص ملك مورد نظر خود،شخصا جمع آوري كرده و طبق فرمولهاي ارائه شده در كتاب عمل كنيم.برخلاف ساير بازارها،بازار مستغلات داراي قيمت استاندارد و معين نيست لذا قيمت گذاري بصورت صددرصد سليقه اي مي باشدو هرقيمتي را كه فروشنده براي ملك و ساختمان خود تعيين مي كند به عنوان قيمت فروش تلقي مي گردد.لذا واجب و ضروري است كه در هنگام خريدو فروش ازكم و كيف كارباخبر باشيم.
يكي ديگر از موارد بسيار مهم در بازار مستغلات و در برخورد با بنگاههاي املاك داشتن اطلاعات كافي و آشنايي كامل با قوانين مي باشد.متاسفانه مشاهده مي شود كه بعضا تعرفه هاي تعيين شده ازطرف امور صنفي رعايت نمي شود .درهر مرحله اي كه اقدام به خريد يا فروش ملك مي كنيد حتما بايد تعرفه هاي آن محل را از بنگاههاي املاك كه از طرف امور صنفي به آنها داده شده بخواهيد و طبق آن عمل كنيد.
بنگاه املاك ،وظيفه دارد فروشندگان و خريداران را به همديگر معرفي كرده و ملك مورد نظر را به خريداربصورت تمام وكمال و با حوصله نشان دهد و هرگونه عيب و مشكل ساختمان را شناسايي كرده و به وي بگويند.درهنگام خريد از فروشنده و از بنگاه املاك بخواهيد كه هر گونه مشكل ملك مورد نظر را صريحا و بدون قيد و شرط بيان كنند متاسفانه اين گونه مشكلات درمستغلات به وفور ديده مي شود در خريد ملك و همچنين درفروش آن هرگز به يك مورد بنگاه بسنده نكنيد و حتما با چندين بنگاه در تماس باشيدتابتوانيد آنچه كه دلتان مي خواهد بخريد.
دراكثر معاملات،شما با يك گروه طرف حساب هستيد مثل خريد يك موبايل،دستگاههاي صنعتي،اسباب و اثاثيه منزل و … ولي در معاملات مسكن شما با دو گروه طرف حساب هستيد.گروه فروشندگان و گروه بنگاههاي املاك.
مثلا فرض كنيد شما مي خواهيد يك دستگاه مونتاژ يك قطعه صنعتي را بخريد كافي است با يك سري تكنيكهاي بازاريابي و فروش آشنا باشيد و در كار خود از آنها استفاده كنيد ولي در معاملات مسكن براي خريد يا فروش يك واحد آپارتمان،اول بايد بتوانيد از عهده بنگاه املاك بربياييد تا ملكي را به شما گران نفروشند و يا ارزان از شما نخرند.بايد با اطلاعات كافي وارد بنگاه املاك بشويد تا پول اضافي از شما نگيرند.
متاسفانه بنگاههاي املاك،بجاي حمايت از شما كه به عنوان خريدار يا فروشنده وارد آنجا مي شويد به روشهاي مختلف به فكر گرفتن پول اضافي از شما هستند و بعضا هم مشاهده مي شود كه بعضي از بنگاههاي املاك كمي بيشتر از تعرفه هاي خود از افراد پول مي گيرند.بايد دقت كنيد كه طبق تعرفه هاي تعيين شده،هزينه بنگاه املاك را پرداخت كنيد.من پيشنهاد مي كنم با گروه بنگاههاي املاك بيشتر آشنا شويد و دقت بيشتري را صرف اينكه آنها چكار مي كنند،بكنيد.
فصل پنجم
فروشندگان
نگاهي دقيق و مو شكافانه به فروشندگان مسكن بسياري از مسائل را براي ما حل خواهدكردچراكه هشتاددرصدآنهااصلا فروشنده نيستندو براي كشف قيمت ويك سري اطلاعات ديگر به بنگاههاي املاك مراجعه مي كنند.براي شناخت و مطالعه اين گروه آنها را به پنج دسته تقسيم و به شرح و توضيح هركدام از آنها مي پردازيم.
گروه اول:كساني هستند كه مسكن را از روي شكم سيري مي فروشند.تجربه ثابت كرده كه آنها فروشندگان خوبي نيستند و بدون هيچ گونه دليلي ملك را بيش از قيمت واقعي آن مي فروشند در معامله با اين افراد وسواس به خرج بدهيد و در صورت امكان با آنها معامله نكنيد چون اگر آنها در يك زمان معين نتوانند ملك خود را بفروشند عجله اي ندارند صبر مي كنند تا در فرصت مناسب و با قيمت مناسب آنرا به فروش برسانند.
گروه دوم:بسازبفروشها هستند اين افراد شغلشان ساختن مسكن و فروش آن است.چون قبل از ساختن مسكن،آنها تصميم برفروش دارند لذا ممكن است درساخت دقت لازم را نكنند ولي چون عموما مسكن را بصورت پيش فروش و اقساطي مي فروشند شما مي توانيد از اين امتياز استفاده كنيد.
يك سري ديگر از بسازبفروشها شركتهاي بزرگ ورسمي هستند كه استانداردهاي لازم را جهت ساخت مسكن رعايت مي كنند ولي قيمت فروش آنها بالاست و گاها زمان تحويلشان به درازا مي كشد.
گروه سوم:كساني هستند كه تصميم دارند منزل مسكوني خود را تعويض كنند و خانه بزرگتري بخرند اين گروه نيز هيچ عجله اي براي فروش ندارند و مترصد فرصت هستند تا در موقعيتي مناسب ملك خود را به قيمت بالا بفروشند و ملك ديگري را به قيمت پايين بخرند آنها هرگز به فكر رضايت مشتري نيستند و فقط به منافع خود فكر مي كنند.
گروه چهارم:اين گروه اصلا فروشنده نيستند و فقط مي خواهند قيمت ملك خود را بدانند و هر از چند گاهي به بنگاه املاك مراجعه كرده تا قيمت روز ساختمان خود را بدانند و هرقيمتي را كه بنگاه املاك به آنها مي دهد يك دوم نيز به آن اضافه كرده و آنرا در ديد و بازديدها ،محل كار،مراسم ها و ديگر جاهايي كه اصلا ربطي به مسكن ندارد اعلام مي كنند.اين افراد چون فروشنده نيستند لذا براي آنها فرقي نمي كند كه قيمت خود را به بنگاه املاك اعلام كنند يادر مراسم عروسي و يا هر جاي ديگر ،متاسفانه همين قضيه، اكثرا باعث بوجودآمدن جوكاذب درامرمسكن مي گردد و افرادي كه تحقيقات لازم را در زمينه قيمت مسكن انجام نداده اند همين قيمت را ملاك قرار داده و از خريد مايوس مي شوند.
گروه پنجم:اين گروه واقعا فروشنده اند آنها كساني هستند كه بنا به دلايلي مجبور به فروش ملك خود هستند و چون مي خواهند بفروشند لذا قيمت مناسب ارائه مي دهند.دلايل فروش مي تواند متفاوت باشد مثلا فردي تصميم دارد كه شهر محل سكونت خود را عوض كند لذا بايد ملك خود را در شهر مبدا فروخته و در شهر مقصد ملك ديگري بخرد يا اينكه فردي ملك ديگري را خريداري كرده و ناچار به فروش ملك خود هست.با اين افراد مي توان با در نظرگرفتن اصول خريدو فروش معامله كرد گروههاي قبلي چندان مناسب نيستند.
فرمول جادويي خريد مسكن
سرمايه گذاري در بازار املاك ومستغلات و خريد مسكن حوصله و سليقه خاصي را مي طلبد چراكه اين بازار بسيار مهم و اساسي مي باشد.لذا بايد دقت لازم صورت گيرد.
در بازارهاي ديگر مي توان به سادگي با پول بسيار كم سرمايه گذاري نمود ولي دربازاري مثل بازار مستغلات پول زيادي لازم است و از طرف ديگر اكثرافراددرطول زندگي خود يك،دو،ياسه بار اقدام به خريد مسكن مي نمايند كه اين موضوع هم باعث حساس شدن اين معامله مي گردد.
متاسفانه در بازار مستغلات اكثر افراد شخصا تصميم گيرنده نيستند و از روي اطلاعات ديگران و صحبتهاي آنان اقدام به خريد مسكن مي كنندكه اين موضوع مي تواند باعث ضرر و زيان سنگين افراد گردد.
براي خريد مسكن حتما بايد يك پروژه براي خود تعريف كنيد و هرگز آنرا سرسري نگيريد و با مطالعه،تحقيق و تفحص وارد اين بازار شويد.نقطه ضعف اكثرافراد عدم شناخت اين بازار و انجام معاملات غير حرفه اي درآن است.
فرض كنيد كه تصميم گرفته ايم در يك محله از تهران يك واحد آپارتمان بخريم دقيقا بايد طبق توصيه هاي ذيل عمل كنيم. ابتدا يك محل را انتخاب كرده و در آن محل حداقل بيست تا بنگاه املاك راشناسايي كنيم و از هر بنگاه بخواهيم كه پنج واحدآپارتمان را به ما نشان دهد.با اين حساب ما حداقل يكصد آپارتمان را خواهيم ديد.لذا يك دفتر صدبرگ تهيه كرده و مشخصات هركدام ازآپارتمانها رابصورت دقيق و مشخصات كامل ازقبيل متراژ،قيمت و … رادرآن مي نويسيم.از اين يكصد مورد هشتادمورد واقعا فروشنده نبوده و فقط بيست مورد ازآنها فروشنده واقعي هستند .لذا هشتاد واحد آپارتمان را از ليست حذف كرده و فقط روي بيست واحد باقي مانده تمركز مي كنيم و با تجزيه و تحليل اين بيست مورد،بهترين هاي آنها را از يك تا صد انتخاب كرده و ده تاي بقيه را حذف مي كنيم.حالا اگر هركدام از اين ده مورد را خريداري كنيم خريد خوبي انجام داده ايم ولي عقل سليم حكم مي كند كه در اين ده مورد نيز،يكي بهترين است لذا با هر ده نفر از اين فروشندگان واقعي وارد مذاكره شده،با چهارتاي آنها تا پاي ميز معامله جلورفته و با يكي قولنامه مي نويسيم.اگر بتوانيم با اين روش و با اين حوصله و سليقه آپارتماني را خريداري كنيم.حتما آنرا ده تا پانزده در صد زير قيمت بازار خريداري كرده ايم و سود خوبي نيز براي ما حاصل مي گردد.
نكته قابل توجه براي پيدا كردن يك واحد آپارتمان دلخواه اين است كه بايد تحقيق و تفحص خود را در مدت زمان يك ماه تا چهل و پنج روز بمدت دو تا سه ساعت در هرروز انجام دهيم اگر روزي بيش از دو يا سه ساعت در اين زمينه فعاليت كنيم ممكن است با خستگي و دلسردي روبرو شده و يا بنگاههاي املاك همكاري نكنند.
اگر فكر مي كنيد كه خريدن يك واحد آپارتمان ارزش اين همه وقت تلف كردن را ندارد در اينصورت لازم است به محاسبات ذيل نظري بيفكنيد .به عنوان مثال يك فرد با حقوق ماهيانه پانصد هزار تومان را در نظربگيريد كه تصميم گرفته يك واحد آپارتمان در حدود قيمتي شصت ميليون توماني را خريداري كند.اگر اين فرد يكصد و بيست ساعت را در مدت زمان سي تا چهل روز جهت تحقيق و بررسي درخصوص ملك مورد نظر خود اختصاص دهد و اگر هرساعت كاروي، دوهزار و پانصد تومان ارزش داشته باشد.يعني سيصدهزار تومان وقت هزينه كرده است و اگر همان آپارتمان راطبق فرمول ارائه شده بتواند بيست در صد پايين تر از قيمت بازار بخرد.يعني دوازده ميليون تومان ارزان خريده است.اين سود دوازده ميليون توماني با هزينه سيصدهزار توماني اصلا قابل مقايسه نيست.
متاسفانه ما معمولا عادت داريم كه خيلي راحت و بدون هيچگونه پرس و جويي اقدام به خريد آپارتمان كنيم .مسلما درآنصورت معامله خوبي انجام نداده ايم.
اشتباه اكثرافراد در بحث خريد مسكن عدم اختصاص وقت كافي به آن است.يعني اينكه آنها وقت كافي را صرف تحقيق و تفحص در خصوص قيمت آن نمي كنند.در حاليكه با اختصاص وقت كافي مي توانندملك مورد نظر خود را حداقل ده تا بيست درصد زير قيمت بازار خريداري كنند.
بنگاههاي املاك
بنگاههاي املاك چه كساني هستند و داراي چه مهارتهايي مي باشند؟درتعريف وتبليغ بنگاههاي املاك بعضا مشاهده مي شود از كلمه مشاور املاك استفاده مي كنندكه جا دارد دراينجا ابتدا كلمه مشاور را تعريف كرده و ببينيم آيا اين تعريفها درست هستند؟مشاور كسي است كه در علم يا مهارتي داراي تخصص باشد و بتواند درآن زمينه به افراد و مراجعان اطلاعات كافي بدهد و آنها را در تصميم گيري كمك كند در حاليكه آنچه كه ما امروز دربازار مستغلات مي بينيم براي راه اندازي بنگاه املاك فقط كافي است كه از امور صنفي و يا شهرداري مجوزهاي لازم اخذ گردد و هيچ توضيحي در خصوص تخصص فرد خواسته نمي شود.لذا آن انتظاراتي را كه ما از اين بنگاهها داريم برآورده نخواهدشد.مابايد اطلاعات لازم را در خصوص ملك مورد نظر خود،شخصا جمع آوري كرده و طبق فرمولهاي ارائه شده در كتاب عمل كنيم.برخلاف ساير بازارها،بازار مستغلات داراي قيمت استاندارد و معين نيست لذا قيمت گذاري بصورت صددرصد سليقه اي مي باشدو هرقيمتي را كه فروشنده براي ملك و ساختمان خود تعيين مي كند به عنوان قيمت فروش تلقي مي گردد.لذا واجب و ضروري است كه در هنگام خريدو فروش ازكم و كيف كارباخبر باشيم.
يكي ديگر از موارد بسيار مهم در بازار مستغلات و در برخورد با بنگاههاي املاك داشتن اطلاعات كافي و آشنايي كامل با قوانين مي باشد.متاسفانه مشاهده مي شود كه بعضا تعرفه هاي تعيين شده ازطرف امور صنفي رعايت نمي شود .درهر مرحله اي كه اقدام به خريد يا فروش ملك مي كنيد حتما بايد تعرفه هاي آن محل را از بنگاههاي املاك كه از طرف امور صنفي به آنها داده شده بخواهيد و طبق آن عمل كنيد.
بنگاه املاك ،وظيفه دارد فروشندگان و خريداران را به همديگر معرفي كرده و ملك مورد نظر را به خريداربصورت تمام وكمال و با حوصله نشان دهد و هرگونه عيب و مشكل ساختمان را شناسايي كرده و به وي بگويند.درهنگام خريد از فروشنده و از بنگاه املاك بخواهيد كه هر گونه مشكل ملك مورد نظر را صريحا و بدون قيد و شرط بيان كنند متاسفانه اين گونه مشكلات درمستغلات به وفور ديده مي شود در خريد ملك و همچنين درفروش آن هرگز به يك مورد بنگاه بسنده نكنيد و حتما با چندين بنگاه در تماس باشيدتابتوانيد آنچه كه دلتان مي خواهد بخريد.
دراكثر معاملات،شما با يك گروه طرف حساب هستيد مثل خريد يك موبايل،دستگاههاي صنعتي،اسباب و اثاثيه منزل و … ولي در معاملات مسكن شما با دو گروه طرف حساب هستيد.گروه فروشندگان و گروه بنگاههاي املاك.
مثلا فرض كنيد شما مي خواهيد يك دستگاه مونتاژ يك قطعه صنعتي را بخريد كافي است با يك سري تكنيكهاي بازاريابي و فروش آشنا باشيد و در كار خود از آنها استفاده كنيد ولي در معاملات مسكن براي خريد يا فروش يك واحد آپارتمان،اول بايد بتوانيد از عهده بنگاه املاك بربياييد تا ملكي را به شما گران نفروشند و يا ارزان از شما نخرند.بايد با اطلاعات كافي وارد بنگاه املاك بشويد تا پول اضافي از شما نگيرند.
متاسفانه بنگاههاي املاك،بجاي حمايت از شما كه به عنوان خريدار يا فروشنده وارد آنجا مي شويد به روشهاي مختلف به فكر گرفتن پول اضافي از شما هستند و بعضا هم مشاهده مي شود كه بعضي از بنگاههاي املاك كمي بيشتر از تعرفه هاي خود از افراد پول مي گيرند.بايد دقت كنيد كه طبق تعرفه هاي تعيين شده،هزينه بنگاه املاك را پرداخت كنيد.من پيشنهاد مي كنم با گروه بنگاههاي املاك بيشتر آشنا شويد و دقت بيشتري را صرف اينكه آنها چكار مي كنند،بكنيد.
فصل پنجم
فروشندگان
نگاهي دقيق و مو شكافانه به فروشندگان مسكن بسياري از مسائل را براي ما حل خواهدكردچراكه هشتاددرصدآنهااصلا فروشنده نيستندو براي كشف قيمت ويك سري اطلاعات ديگر به بنگاههاي املاك مراجعه مي كنند.براي شناخت و مطالعه اين گروه آنها را به پنج دسته تقسيم و به شرح و توضيح هركدام از آنها مي پردازيم.
گروه اول:كساني هستند كه مسكن را از روي شكم سيري مي فروشند.تجربه ثابت كرده كه آنها فروشندگان خوبي نيستند و بدون هيچ گونه دليلي ملك را بيش از قيمت واقعي آن مي فروشند در معامله با اين افراد وسواس به خرج بدهيد و در صورت امكان با آنها معامله نكنيد چون اگر آنها در يك زمان معين نتوانند ملك خود را بفروشند عجله اي ندارند صبر مي كنند تا در فرصت مناسب و با قيمت مناسب آنرا به فروش برسانند.
گروه دوم:بسازبفروشها هستند اين افراد شغلشان ساختن مسكن و فروش آن است.چون قبل از ساختن مسكن،آنها تصميم برفروش دارند لذا ممكن است درساخت دقت لازم را نكنند ولي چون عموما مسكن را بصورت پيش فروش و اقساطي مي فروشند شما مي توانيد از اين امتياز استفاده كنيد.
يك سري ديگر از بسازبفروشها شركتهاي بزرگ ورسمي هستند كه استانداردهاي لازم را جهت ساخت مسكن رعايت مي كنند ولي قيمت فروش آنها بالاست و گاها زمان تحويلشان به درازا مي كشد.
گروه سوم:كساني هستند كه تصميم دارند منزل مسكوني خود را تعويض كنند و خانه بزرگتري بخرند اين گروه نيز هيچ عجله اي براي فروش ندارند و مترصد فرصت هستند تا در موقعيتي مناسب ملك خود را به قيمت بالا بفروشند و ملك ديگري را به قيمت پايين بخرند آنها هرگز به فكر رضايت مشتري نيستند و فقط به منافع خود فكر مي كنند.
گروه چهارم:اين گروه اصلا فروشنده نيستند و فقط مي خواهند قيمت ملك خود را بدانند و هر از چند گاهي به بنگاه املاك مراجعه كرده تا قيمت روز ساختمان خود را بدانند و هرقيمتي را كه بنگاه املاك به آنها مي دهد يك دوم نيز به آن اضافه كرده و آنرا در ديد و بازديدها ،محل كار،مراسم ها و ديگر جاهايي كه اصلا ربطي به مسكن ندارد اعلام مي كنند.اين افراد چون فروشنده نيستند لذا براي آنها فرقي نمي كند كه قيمت خود را به بنگاه املاك اعلام كنند يادر مراسم عروسي و يا هر جاي ديگر ،متاسفانه همين قضيه، اكثرا باعث بوجودآمدن جوكاذب درامرمسكن مي گردد و افرادي كه تحقيقات لازم را در زمينه قيمت مسكن انجام نداده اند همين قيمت را ملاك قرار داده و از خريد مايوس مي شوند.
گروه پنجم:اين گروه واقعا فروشنده اند آنها كساني هستند كه بنا به دلايلي مجبور به فروش ملك خود هستند و چون مي خواهند بفروشند لذا قيمت مناسب ارائه مي دهند.دلايل فروش مي تواند متفاوت باشد مثلا فردي تصميم دارد كه شهر محل سكونت خود را عوض كند لذا بايد ملك خود را در شهر مبدا فروخته و در شهر مقصد ملك ديگري بخرد يا اينكه فردي ملك ديگري را خريداري كرده و ناچار به فروش ملك خود هست.با اين افراد مي توان با در نظرگرفتن اصول خريدو فروش معامله كرد گروههاي قبلي چندان مناسب نيستند.
فرمول جادويي خريد مسكن
سرمايه گذاري در بازار املاك ومستغلات و خريد مسكن حوصله و سليقه خاصي را مي طلبد چراكه اين بازار بسيار مهم و اساسي مي باشد.لذا بايد دقت لازم صورت گيرد.
در بازارهاي ديگر مي توان به سادگي با پول بسيار كم سرمايه گذاري نمود ولي دربازاري مثل بازار مستغلات پول زيادي لازم است و از طرف ديگر اكثرافراددرطول زندگي خود يك،دو،ياسه بار اقدام به خريد مسكن مي نمايند كه اين موضوع هم باعث حساس شدن اين معامله مي گردد.
متاسفانه در بازار مستغلات اكثر افراد شخصا تصميم گيرنده نيستند و از روي اطلاعات ديگران و صحبتهاي آنان اقدام به خريد مسكن مي كنندكه اين موضوع مي تواند باعث ضرر و زيان سنگين افراد گردد.
براي خريد مسكن حتما بايد يك پروژه براي خود تعريف كنيد و هرگز آنرا سرسري نگيريد و با مطالعه،تحقيق و تفحص وارد اين بازار شويد.نقطه ضعف اكثرافراد عدم شناخت اين بازار و انجام معاملات غير حرفه اي درآن است.
فرض كنيد كه تصميم گرفته ايم در يك محله از تهران يك واحد آپارتمان بخريم دقيقا بايد طبق توصيه هاي ذيل عمل كنيم. ابتدا يك محل را انتخاب كرده و در آن محل حداقل بيست تا بنگاه املاك راشناسايي كنيم و از هر بنگاه بخواهيم كه پنج واحدآپارتمان را به ما نشان دهد.با اين حساب ما حداقل يكصد آپارتمان را خواهيم ديد.لذا يك دفتر صدبرگ تهيه كرده و مشخصات هركدام ازآپارتمانها رابصورت دقيق و مشخصات كامل ازقبيل متراژ،قيمت و … رادرآن مي نويسيم.از اين يكصد مورد هشتادمورد واقعا فروشنده نبوده و فقط بيست مورد ازآنها فروشنده واقعي هستند .لذا هشتاد واحد آپارتمان را از ليست حذف كرده و فقط روي بيست واحد باقي مانده تمركز مي كنيم و با تجزيه و تحليل اين بيست مورد،بهترين هاي آنها را از يك تا صد انتخاب كرده و ده تاي بقيه را حذف مي كنيم.حالا اگر هركدام از اين ده مورد را خريداري كنيم خريد خوبي انجام داده ايم ولي عقل سليم حكم مي كند كه در اين ده مورد نيز،يكي بهترين است لذا با هر ده نفر از اين فروشندگان واقعي وارد مذاكره شده،با چهارتاي آنها تا پاي ميز معامله جلورفته و با يكي قولنامه مي نويسيم.اگر بتوانيم با اين روش و با اين حوصله و سليقه آپارتماني را خريداري كنيم.حتما آنرا ده تا پانزده در صد زير قيمت بازار خريداري كرده ايم و سود خوبي نيز براي ما حاصل مي گردد.
نكته قابل توجه براي پيدا كردن يك واحد آپارتمان دلخواه اين است كه بايد تحقيق و تفحص خود را در مدت زمان يك ماه تا چهل و پنج روز بمدت دو تا سه ساعت در هرروز انجام دهيم اگر روزي بيش از دو يا سه ساعت در اين زمينه فعاليت كنيم ممكن است با خستگي و دلسردي روبرو شده و يا بنگاههاي املاك همكاري نكنند.
اگر فكر مي كنيد كه خريدن يك واحد آپارتمان ارزش اين همه وقت تلف كردن را ندارد در اينصورت لازم است به محاسبات ذيل نظري بيفكنيد .به عنوان مثال يك فرد با حقوق ماهيانه پانصد هزار تومان را در نظربگيريد كه تصميم گرفته يك واحد آپارتمان در حدود قيمتي شصت ميليون توماني را خريداري كند.اگر اين فرد يكصد و بيست ساعت را در مدت زمان سي تا چهل روز جهت تحقيق و بررسي درخصوص ملك مورد نظر خود اختصاص دهد و اگر هرساعت كاروي، دوهزار و پانصد تومان ارزش داشته باشد.يعني سيصدهزار تومان وقت هزينه كرده است و اگر همان آپارتمان راطبق فرمول ارائه شده بتواند بيست در صد پايين تر از قيمت بازار بخرد.يعني دوازده ميليون تومان ارزان خريده است.اين سود دوازده ميليون توماني با هزينه سيصدهزار توماني اصلا قابل مقايسه نيست.
متاسفانه ما معمولا عادت داريم كه خيلي راحت و بدون هيچگونه پرس و جويي اقدام به خريد آپارتمان كنيم .مسلما درآنصورت معامله خوبي انجام نداده ايم.
اشتباه اكثرافراد در بحث خريد مسكن عدم اختصاص وقت كافي به آن است.يعني اينكه آنها وقت كافي را صرف تحقيق و تفحص در خصوص قيمت آن نمي كنند.در حاليكه با اختصاص وقت كافي مي توانندملك مورد نظر خود را حداقل ده تا بيست درصد زير قيمت بازار خريداري كنند.
01-06-2012, 03:05 PM
ممنون.
اگر قصد تعویض محل مسکونی خود را دارید تا زمانیکه جای مناسبی را نخریده اید منزل را تحویل ندهید.و در قولنامه حتما ذکر کنید بشرط خرید فلان محل.
اگر قصد تعویض محل مسکونی خود را دارید تا زمانیکه جای مناسبی را نخریده اید منزل را تحویل ندهید.و در قولنامه حتما ذکر کنید بشرط خرید فلان محل.
01-06-2012, 03:09 PM
قرض گرفتن ازآشنايان،دوستان و فاميل:درزندگي خود هميشه شهامت خواستن را داشته باشيد و هرگز اين شهامت را با حماقت قاطي نكنيد.حماقت يعني گرفتن پول از ديگران به قصد ندادن و اذيت كردن.درحاليكه شهامت يعني قرض گرفتن به قصد پس دادن و متقابلا كمك كردن به آنها درمواقع ضروري.انسان بصورت اجتماعي زندگي مي كند و جهت رفع نيازهاي خود به ناچار از ديگران بايد كمك بگيردو در غير اينصورت بايد به عصر حجر برگرددو زندگي غارنشيني را برگزيند.
01-07-2012, 11:51 PM
(01-05-2012 12:49 AM)jahanagahi نوشته شده توسط: [ -> ]با توجه به ناثباتی در قیمت سکه و طلا و ارز همه بطرف مسکن هجوم آورده اند. علت گرانی همین است.من هم با نظر آقای قربانیان موافقم در سال های گذشته هم این قضیه رو شاهد بودیم که در صورتی که مردم جای مطمئنی برای سرمایه گذاری نداشته باشند پول هاشونو روانه می کنن به طرف مسکن چون هم سودش خوبه هم فعلا متقاضی زیاد داره همین هجوم سرمایه به این طرف و بالطبع توقع سود آوری از این سرمایه گذاری خودش یکی از عوامل مهم در بالا رفتن قیمت مسکنه و از طرف دیگه دلالهای مسکن هم جو روانی ایجاد میکنن و شایعه پراکنی میکنن که این هم خودش خیلی موثره
به نظر من از طرف دیگه دولت سود سپرده بانکی خیلی آورد پایین که این باعث شد مردم سپرده هاشونو از بانک ها بردارن و من فکر میکنم وقتی این تب بازار سکه و دلاربخوابه اگه مردم یه جای خوب برای سرمایه گذاری پیدا نکنن(متاسفانه سرمایه گذاری در بورس که باعث رونق اقتصاد کشور میشه در کشور ما شناخته شده نیست و اکثریت از روند اون اطلاعی ندارن)
تمام سرمایه های سرگردان به طرف مسکن هجوم خواهد آورد که این مساله باعث تورم بالا (بواسطه توقع داشتن سود بالا ودلال بازی ها)در بخش مسکن خواهد شد 
01-08-2012, 12:37 PM
در خرید و فروش ملک به این دو مسئله نوجه فرمائید:
1- ملک را زمانی بخرید که همه فروشنده هستند.
2- ملک را زمانی بفروشید که همه خریدار باشند.
1- ملک را زمانی بخرید که همه فروشنده هستند.
2- ملک را زمانی بفروشید که همه خریدار باشند.
01-08-2012, 12:43 PM
آقاي قربانيان بسيار سپاسگذار به خاطر آموزش بحثي كه شروع كرديد.
يك سوال؟ به چه صورت متوجه اين شرايطي كه فرموديد بشويم؟ يعني الان همه فروشنده اند يا خريدار اين موضوع را چگونه بفهميم؟
يك سوال؟ به چه صورت متوجه اين شرايطي كه فرموديد بشويم؟ يعني الان همه فروشنده اند يا خريدار اين موضوع را چگونه بفهميم؟
01-08-2012, 12:51 PM
الان زمان خرید است چون روزبروز قیمت بالا می رود.
باید با بنگاه ها در تماس باشید.
باید با بنگاه ها در تماس باشید.