چطور یک هتلدار موفق و پولدار شویم؟

[mallarme]

روزنامه هفت صبح
با تشکر از همکاری رجبعلی خسروآبادی، مدیر اجرایی اتحادیه هتلداران تهران برای تهیه این گزارش.

اگر می خواهید در زمینه ساخت هتل فعالیت کنید و سهمی در بازار پرسود صنعت گردشگری داشته باشید این مطلب را بخوانید.

ایران اگر بخواهد در صنعت گردشگری صاحب نام شود باید در مرحله اول زیر ساخت های گردشگری را آماده کند. مهمترین زیر ساخت گردشگری هم هتل و اقامتگاه است. گرانترین بخش سفر به ایران را اقامتگاه ها به خود اختصاص داده اند.

حتی هتل های ایران برای ایرانگردان نیز گران است و به همین دلیل است که اقامت در چادر طرفداران زیادی پیدا کرده است. در حال حاضر خیلی از شهرهای ایران هتل ندارند. تنها مانده همان مهمانسراهای جهانگردی که عمرشان به بیش از سه دهه می رسد.


هتل هایی هم که ساخته می شود مطابق با استانداردهای جهانی نیستند. مثلا نمی توان یک هتل سه ستاره در یکی از شهرهای ایران را با یک هتل سه ستاره در یکی از شهرهای اروپا مقایسه کرد. به هر حال هر چه بود به دنبال همین احساس نیاز از چند سال پیش سیاست های تشویقی برای سرمایه گذاران به ساخت هتل تصویب شد.



اما متاسفانه کلنگ خیلی از هتل ها در جاهایی زده شد که چشم انداز طبیعی را تخریب کرد و یا در حریم آثار تاریخی بودند. به هرحال هنوز گردشگری ایران از نظر تعداد اقامتگاه های مورد نیاز گردشگران به حد نصاب نرسیده است. این کمبود باعث می شود که رقابتی وجود نداشته باشد و قیمت ها در هیچ وقت از سال و در هیچ شرایطی شامل تخفیف نشود.


در این اوضاع باید گفت که هتلداری صنعت سودآوری هست هر چند که باید هزینه های میلیاردی کرد.

حتی اگر بتوانید خانه پدری خود را نیز اقامتگاه کنید سود کرده اید.





هزینه هایی که باید کرد

اگر بخواهید یک هتل بسازید باید بدانید که چقدر سرمایه لازم دارید تا هتلی را که می خواهید بسازید تمام شود. شما باید هزینه زمین، مجوز و تراکم شهرداری، هزینه اکو، آب، برق و گاز، هزینه وام 80 درصدی میراث فرهنگی از بانک، هزینه حفاری و خاکبرداری، هزینه اسکلت سازی و سقف، هزینه نازککاری، هزینه دکور و تجهیزات، هزینه طراحی مهندسی هتل، هزینه طراحی سازه، هزینه طراحی داخلی و هزینه گرفتن فرنچایز (مبله کردن) هتل تان را از قبل پیش بینی کنید.


نرخ گذاری اتاق های هتل

در سال 1952 اتحادیه هتلداران آمریکا از شرکت مشاوران حسابداری کشوری (روی هابرد) درخواست کرد سیستمی برای نرخ گذاری هتل ها طراحی کند که ثبات نرخ اتاق را در تمامی استان ها براساس درجه هتل تضمین کند. در سیستم پیشنهادی روی هابرد هزینه های حقوق و دستمزد، بیمه، هزینه ثابت هتل (برق، آب، گاز و فاضلاب)، بهره ساخت، استهلاک، مالیات و تبلیغات، فنی و مهندسی، مالی و اداری و سایر هزینه ها را تخمین زده و بر تعداد اتاق های هتل تقسیم می شود.

عدد حاصل به عنوان نرخ پایه مورداستفاده قرار می گیرد. البته حدود 10 تا 15 درصد به عنوان سود به این نرخ اضافه می شود که با توجه به تورم و بهره بانکی در ایران باید حدود 22 تا 49 درصد به عنوان سود به این مبلغ افزوده شود.

در این سیستم به ازای هر یک هزار دلار که سرمایه گذار برای هر اتاق هزینه کرده است یک دلار محاسبه می شود و در نهایت میانگین نرخ اتاق ها مبنای بازگشت سرمایه خواهد بود. هزینه ملک دراین سیستم هم از نرخ هر اتاق کسر می شود. برای نمونه اگر بخواهیم به هزینه ساخت و اتاق یک هتل پنج ستاره اشاره کنیم باید بگوییم که به طور متوسط هزینه ساخت هر اتاق یک هتل پنج ستاره 475 هزار دلار درمی آید. نرخ زمین برای هر اتاق 67 هزار دلار است به این ترتیب نرخ هزینه اتاق هتل پنج ستاره 408 هزار دلار می شود.

ضریب محاسبات برای هر اتاق یک هزار دلار است. یعنی قیمت نهایی برای مسافر برای اقامت در هر یک اتاق یک هتل پنج ستاره 408 دلار خواهد بود. در ایران نیز وقتی یک هتل که با رعایت کامل استانداردها و ضوابط سازمان میراث فرهنگی و گردشگری شروع به کار می کند، نرخ گذاری آن براساس جدول اتحادیه باید برگشت هزینه های سرمایه گذار، اعم از ساخت و تجهیز را در پنج سال تضمین کند. بنابراین برای تنظیم جداول نرخ گذاری هتل ها بر اساس نوع و درجه باید ابتدا هزینه ساخت و تجهیز هر یک از انواع هتل به تفکیک محاسبه شود و ارزیابی درستی نیز از درصد اشتغال آنها به دست آید.

در سال های اخیر سازمان میراث فرهنگی و گردشگری اقدام به نرخ گذاری هتل ها کرده است. در حالی که برخی از فعالان این صنعت بر این باورنند که هتلداران باید در صورت داشتن حداقل استانداردهای هتلداری، بتوانند آزادانه برای خدمات خود نرخ گذاری کنند و زمانی دولت می تواند در نرخ گذاری ها مداخله داشته باشد که سبد حمایتی و یارانه ها شامل حال هتلداران شود اما اگر این مهم محقق نشود، هتلداران ناچار هستند در ایام پر مسافر قیمت های خود را افزایش دهند.




دستتان روی زانوی خودتان باشد

اگر می خواهید هتل بسازید بهتر است که زیاد روی وام بانک حساب نکنید و بیش از آن به سرمایه خود بیندیشید. سید حسن قدمگاهی، مدیر کل طرح های توسعه تسهیلات معاونت سرمایه گذاری سازمان میراث فرهنگی، صنایع دستی و گردشگری در این باره می گوید: «تصویر ما بر این است که بانک ها به دلیل محدود بودن منابع مالی بهانه عدم توجیه اقتصادی را می آورند. در حال حاضر هم در مکاتبات بین سازمان و بانک ها کارشناسان بانکی عدم منابع مالی را علت رد کردن پروژه ها عنوان کرده اند.»

اما آیا تنها بانک های دولتی می توانند به سرمایه گذاران صنعت گردشگری وام اعطا کنند؟ قدمگاهی در این باره می گوید: «حتی بانک هایی که تنها درصد اندکی از سهام خود را به بخش خصوصی واگذار کرده اند و جزء دارایی های دولت محسوب می شوند نیز نمی توانند به سرمایه گذاران تسهیلاتی ارائه کنند اما از نظر ما بانک دولتی و خصوصی ندارد بانک ها ایجاد شده اند تا خدمات بانکی ارائه دهند و از محل مشارکت با خوزه اقتصادی به سودی برسند واین سود نهایتا درآمد بانک می شود.

برخی از بخش ها برای بانک ها جذاب هستند مثل بخش هایی که برگشت سود سریع است یعنی سرمایه در گردشی چند ماهه یا یکساله گرفته می شود. در سرمایه گذاری های زیربنایی مانند تاسیسات گردشگری حجم سرمایه گذاری بالاست و علاوه بر آن برگشت سرمایه از نظر زمان طولانی مدت است و بانک با این مدت زمان طولانی برگشت سرمایه مشکل دارد؛ اما باید قبول کنیم که بدون زیر ساخت، مملکت توسعه پیدا نمی کند.»

به هر حال مکاتبات زیادی از سوی اداره کل طرح های توسعه تسهیلات معاونت سرمایه گذاری با حوزه معاونت اقتصادی معاون اول رئیس جمهور، وزارت امور اقتصادی و دارایی و مجمع عمومی بانک ها و حتی بانک انجام داده ایم اما هنوز برای صنعت هتلسازی سهمی قائل نشده اند.

به اعتقاد قدمگاهی درآمد حاصل از گردشگر ورودی چندین ویژگی دارد؛ اول اینکه باعث افزایش ثروت ملی می شود که این افزایش ثروت ملی به شدت در ارتقاء سطح رفاه زندگی مردم تاثیر می گذارد، چرا که از آن دسته درآمدهای کشور است که از سطوح پایین به بالا می آید. یعنی اول به دست مردم می رسدو بعد دولت در قالب مالیات و عوارض سهم خود را از این درآمد برداشت می کند.

این درحالی است که در دیگر درآمدها مانند فروش نفت، محصولات معدنی و ... اولا کالایی را مابه ازای آن درآمد از دست می دهید که خود ارزشمند است اما درگردشگری، مشتری کالایی را از کشور خارج نمی کند یعنی گردشگر نمی تواند مناظر کشور، آثار باستانی، هنر معماری ایرانی و ... را با خود ببرد و تنها برای دیدن آن پول خرج می کند. ثانیا درآمد حاصل از فروش نفت و ... اول به دست دولت می رسد و بعد دولت بخشی از آن را بین مردم توزیع می کند اما درآمد گردشگری اول به دست کسی که به عنوان راننده در فرودگاه کار می کند تا آشپز و دربان هتل و سرمایه گذار می رسد و بعد از آن دولت می تواند سهم خود را بردارد.



گردشگری با وجود اینکه صنعت محسوب می شود، فروش خدمات است و ارزش افزوده فروش خدمات بسیار بالاست؛ چرا که ماده اولیه آن نیروی انسانی است. او می گوید: «مهمترین تاثیر گردشگری داخلی، توزیع ثروت ملی است؛ یعنی کسانی که پولی برای مسافرت خرج می کنند و میزان آن هم در قشرهای مختلف جامعه کم و زیاد می شود از همین طریق ثروت ملی را در جای جای کشور توزیع می کنند. افراد یک سال کار می کنند و پس انداز می کنند سپس در تعطیلات همین پس انداز را در سفر بین مردم توزیع می کنند. در واقع همان توزیع عدالتی که مسئولان فریاد می زنند در گردشگری داخلی میسر می شود.»


وضعیت هتل آپارتمان ها چطور است

هتل آپارتمان ها یکی از انواع تاسیسات گردشگری و یک نظام تامین مالی برای سرمایه گذاران است؛ یعنی با قوانین حاضر برای سازمان میراث فرهنگی و گردشگری فرقی نمی کند که مالک هتل یا هتل آپارتمان یک نفر باشد یا چند نفر. طبق قوانین چند شریک می توانند مالک این واحد گردشگری باشند.

قدمگاهی در این باره توضیح می دهد: «سرمایه گذاران می توانند منابع خرد خود را روی هم گذاشته و جمع کنند و یک واحد اقامتی بزرگ بسازند. طبق همین اصل، سازمان با شرط حفظ کاربری و بهره برداری واحدهای این مجموعه این اجازه را به سرمایه گذاران می دهد تا هر کدام از این واحدهای مستقل به سازمان ثبت معرفی شوند و سند بگیرند. یعنی اگر هتل آپارتمانی با پنج مالک دارای 50 واحد است، می توانند برای واحدهای خود سند بگیرندو همچنین این واحدها قابل فروش هستند و مالکان می توانند واحدهای خود را به سرمایه گذار دیگر بفروشند و به جای اینکه از وام و تسهیلات بانکی استفاده کنند، واحدهای خود را بفروشند.

کسی هم که این واحدها را می خرد ضمن اینکه محل درآمدی به دست می آورد، هر وقت که به این منطقه سفر می کند می تواند از واحدهای این هتل آپارتمان برای اقامت استفاده کند البته نه به عنوان محل سکونت دائمی. این اتفاق و این نوع سرمایه گذاری می تواند برای کسانی که در برخی نقاط کشور واحدهایی خریده اند اما محل سکونتشان نیست جذاب باشد.

هزینه نگهداری این واحدها همیشه برای مالکان آنها پرخرج بوده است اما با این اقدام علاوه بر اینکه مالکان دیگر برای نگهداری آن هزینه ای نمی پردازند بلکه واحدهای مذکور برای مالکان درآمدزا هم هستند.»

[Aseman]

برا یه هتلدار خوب بودن اول باید هتل داشت

[alireza091111]

اگه میزارن من از این هتلا تو ایران بزنم شروع میکنم.