مسکن و املاک

[کامیار کاظمی]

نحوه نوسان قيمت مسكن در سال90

بهروز ملكي*
قوي‌ترين گزينه، افزايش قيمت متناسب با نرخ تورم عمومي
شوك قيمت كاملا منتفي است
قیمت مسکن تابعی چند متغیره از عوامل مختلف درون و برون بخشی است. پیچیدگی و عدم اطمینان در وضعیت این عوامل به گونه ای است که موجب پیش‌بینی‌های متنوع و گاه متناقض فعالین و حتی کارشناسان در خصوص قیمت مسکن مي‌شود.

در این مقاله سعي شده با لحاظ یکسری از فروض و همچنین طبقه‌بندی عوامل در دو گروه، به تحلیل رفتار قیمتی مسکن در سال‌جاری پرداخته شود:
الف- عوامل کاهنده قیمت مسکن:
1-تولید و عرضه مسکن در سال جاری از وضعیت مطلوبی برخوردار است که از مهم‌ترین شواهد آن مي‌توان به عرضه حدود یک ميلیون واحد مسکن مهر در سال جاری و همچنین رشد حدود 50 درصدی صدور پروانه‌های ساختمانی در سال 89 نسبت به سال88 اشاره كرد.
2- عدم افزایش محسوس در وام خرید مسکن و همچنین درآمد واقعی خانوار، به همراه افزایش بی سابقه و شدید قیمت مسکن در سال 86 به گونه ای است که با توجه به قیمت‌های کنونی، ورود شوک قیمتی به بازار مسکن در سال جاری خنثی مي‌شود.
3- با رونق بورس، حجم قابل ملاحظه‌ای از نقدینگی توسط این بازار جذب مي‌شود. در این خصوص لازم به ذکر است سیاست‌گذاران اقتصادی ضمن استقبال از سرازیر شدن نقدینگی به بورس، در خصوص طلا و مسکن چنین رویکردی ندارند.
لذا انتظار مي‌رود در سال‌جاری نیز همچنان شاهد تداوم سیاست‌های دولت در راستای رونق بخشی به بورس باشیم با این حال باید به این نکته توجه كرد که تداوم جذب نقدینگی در بورس، مبهم است و مي‌توان تصور كرد روند بورس پس از فصل مجامع عمومي ‌شرکت‌ها متفاوت از روند کنونی باشد.
4- هر چند در میان کارشناسان اقتصادی، اجماعی مبنی بر تداوم روند سال گذشته قیمت طلا و ارز در سال جاری وجود ندارد، با این‌حال این دارایی‌ها از پتانسیل مناسبی برای جذب نقدینگی برخوردارند، به خصوص آنكه دارای نقدشوندگی بالا و ریسک پایین هستند.
5- مسوولین امر با کنترل روانی بازار مسکن، از ورود التهاب به بازار جلوگیری مي‌كنند و هرگونه افزایش احتمالی در قیمت‌ها را به تاخیر مي‌اندازند.
ب- عوامل فزاینده قیمت مسکن:
1- رشد قیمت نهاده‌های تولید مسکن در میان مدت و بلند مدت تقریبا منطبق بر نرخ تورم عمومي‌است. این مساله در شرایط کنونی و خصوصا با عنایت به هدفمند کردن یارانه‌ها و انرژی‌بری بالای مصالح ساختمانی موجب افزایش هزینه تمام شده مسکن مي‌شود.
2- شکل‌گیری تقاضاهای جدید مسکن در سال جاری(ناشی از خانوارهای جدید و همچنین تخریب و نوسازی) به همراه تقاضای انباشته از سال‌های قبل موجب فشار تقاضا بر بازار مي‌شود.
3- همه شواهد اعم از افزایش قیمت جهانی نفت، برداشت از صندوق ذخیره ارزی و همچنین انبساطی بودن بودجه، حکایت از پتانسیل بالا برای افزایش نقدینگی و بالطبع تحریک تقاضای مسکن(به خصوص تقاضای سرمایه‌ای) دارد.
4- اكنون پس از 3 سال ثبات نسبی (87تا89)، انتظار روانی فعالان مسکن در راستای افزایش قیمت مسکن است.
لذا در مجموع مي‌توان گفت هرچند پیش‌بینی‌ قیمت مسکن بر اساس برآیند عوامل فوق‌الذکر شکل مي‌گیرد، اما با این حال این پیش‌بینی ‌مي‌تواند همراه با خطا باشد؛ چرا که عوامل مذکور نه تنها همسو نمي‌باشند، بلکه رفتار برخی از آنان خصوصا بورس، نقدینگی و ارز، نامشخص بوده و بستگی مستقیمي‌به نظر و اراده دولت دارند.
نتيجه‌گيري
با توجه به عوامل فوق، با لحاظ جمیع جهات به نظر مي‌رسد در سال 90 با تثبیت قیمت اسمي ‌مسکن مواجه نخواهیم بود، اما این سخن به هیچ وجه به معنای ورود شوک قیمتی جدید به این بخش نمي‌باشد، بلکه آنچه بیش از سایر گزینه‌ها با شرایط جاری سازگار مي‌باشد این است که در سال‌جاری، افزایش قیمت مسکن متناسب با رشد شاخص کل (تورم عمومی) خواهد بود، ولی بعید است نرخ تورم مسکن، گوی سبقت را از نرخ تورم عمومي ‌برباید.
* دانشجوي دكتراي اقتصاد