سایت کارآفرینی میلیاردرهای آینده ایران

فرمول شروع بکار ساخت و ساز:
شما در اولین قدم ...قبل از هرکاری میرید شهرداری و درخواست پروانه ساخت میدید....بعد نقشه های معماری و طراحی سازه....بعد از اون مراحل کار به ترتیب شروع میشه..
تخریب.../خاکبرداری.../اجرای اسکلت.../سفقت کاری.../ تاسیسات.../نازک کاری.../تحویل.../گرفتن پایان کار./

ساخت و ساز(((مشارکت)))
گفت و گو با حسام عقبایی وکیل پایه یک دادگستری و معاون بازرسی اتحادیه املاک تهران

اینکه قرارداد مشارکت به چه نحوی و با چه تدابیری تنظیم شود که در جریان اجرای مفاد آن طرفین با مشکلات عدیده رو به رو نشوند موضوعی است که در گفت و گو با حسام عقبایی، وکیل پایه یک دادگستری و معاون بازرسی اتحادیه املاک تهران، به آن پرداخته‌ایم.
قبل از اینکه وارد مسائل حقوقی مربوط به نحوه تنظیم قراردادهای مشارکت شویم، به عنوان فردی که علاوه بر مسائل حقوقی، از شرایط بازار مسکن هم اطلاع دارید، بفرمایید که علت افزایش میزان قراردادهای مشارکت و بالا رفتن سهم این‌گونه قراردادها در ساخت‌وسازهای اخیر پایتخت چیست؟
در بیست سال گذشته یعنی تقریبا بعد از سال 60 تا سال 80 اغلب سازه‌هايي که احداث شدند از نظر کیفیت چندان استاندارد نبودند و همین عامل باعث شد تا هم‌اکنون ما با خیل عظیمی از واحدهای فرسوده مواجه باشیم که نیازمند نوسازی هستند. فضای گسترده‌اي که برای نوسازی بافت‌هاي فرسوده به خصوص در نواحی جنوبی شهر تهران ایجاد شده زمینه ساز ایجاد شغل جدیدی در ساخت و سازهای شهر تهران با عنوان بساز و بفروش‌ها» را به وجود آورد که اینها شاید تا یک دهه قبل عموما ملکی را ي‌خریدند و مي‌ساختند، اما با افزایش قیمت ملک در یک دهه اخیر توانمندی سازندگان برای تبعیت از الگوی خرید زمین و سپس ساخت آن کمتر شد، به این ترتیب از آن زمان به بعد ازندگان به سمت مشارکت رو آوردند که از نظر اقتصادی هم برای آنها توجیه بیشتری دارد، چون از خواب سرمایه‌اي که برای زمین مي‌خواهند هزینه کنند جلوگیری مي‌کند. از طرف دیگر مالکان هم به این دلیل که خود اغلب توانایی سرمایه‌گذاری و دریافت وام‌هاي بانکی کلان را ندارند و از سوی دیگر از فن و تخصص لازم برای ساخت و ساز برخوردار نیستند، وارد حوزه مشارکت مي‌شوند.

ادامه دارد

شرایط حقوقی مشارکت برای طرفین این نوع قراردادها چیست و طرفین باید به چه مواردی توجه ویژه داشته باشند؟
توصیه اول ما این است که اگر این قراردادها در مکان‌هاي مطمئن مانند دفاتر اسناد رسمی، دفاتر وکالت یا بنگاه‌هاي مشاوران املاک تنظیم شود، در وهله اول به نفع مالکان و مشاوران املاک است. بنابراین توصیه اولی که من به مالکان مي‌کنم آن است که چون اغلب سازنده‌ها با مبانی ساخت و مبانی متعارف روز معاملات آشنایی بیشتری دارند و مالکان چنین تخصصی را ندارند یا ممکن است به برخی نکات توجه نکنند یا اینکه شرایط تمام معاملات و املاک به یک صورت نباشد، حتما به افراد متخصص و کاردانی که دارای پروانه کسب هستند مراجعه کنند.
اما در برخی مواقع دیده مي‌شود که مشارکت‌کنندگان چندین نفر هستند، مثلا سازندگان دو شریک هستند، اما مالکان 15 واحد فرسوده در یک ساختمان هستند هر 15 واحد هم سند مستقل دارد و مي‌خواهند به جای 15 واحد به علت بزرگ بودن زمین مثلا 34 واحد بسازند، بنابراین در این میان به تعداد مالکان و سازندگان ایده، مطلب، مشکلات به خصوص، مسائل و... وجود دارد که همه اینها باید در قرارداد مشارکت در نظر گرفته شود و به یک نقطه مشترک برسند. اما اینکه این قرارداد به چه نحوی تنظیم شود که مورد توافق تمام مالکان و سازندگان باشد، مبحث مهمی است که باید به صورت بسیار جزئی و دقیق مشخص شود. در اولین قدم باید موضوع مشارکت که همان احداث واحد مسکونی یا هر مجتمع دیگری است و همچنین نحوه مشارکت مشخص شود.
ادامه دارد

اولین نکته‌اي که در رابطه با نحوه مشارکت مطرح است، مساله آورده طرفین است. آورده‌هاي دو طرف در قراردادهای مشارکت باید مشخص و روشن باشد. مالکی که مي‌خواهد ملک خود را در اختیار سازنده قرار دهد، دقیقا باید به قیمت همان روزی که قرارداد در حال تنظیم است، مشخص کند که ارزش حقیقی ملک وی چقدر است.
چرا باید این برآورد انجام شود؟
در بسیاری موارد افراد از خود سوال مي‌کنند که اصلا تعیین ارزش زمین چه ضرورتی دارد؟ حتی در برخی موارد ممکن است با این توجیه که اصلا تعیین ارزش زمین ضرورتی ندارد، در قرارداد ذکر کنند که مثلا متراژ زمین 200 مترمربع است و قرار است در 5 طبقه ساخته شود، براین اساس مثلا تعیین کنند که سه طبقه متعلق به مالک و دو طبقه متعلق به سازنده باشد. به این ترتیب مالک با این تصور که در همین حد کفایت مي‌کند که میزان سهم خود را مشخص کند از تعیین ارزش قیمت روز ملک خود خودداری مي‌کند، اما تعیین ارزش واقعی زمین برای مواردی است که دو طرف به اختلاف برخورد کنند، مثلا زمانی ممکن است پروژه به مشکلاتی برخورد کند و نتواند پیش برود که در این صورت برای تعیین تکلیف و فسخ قرارداد، مشخص بودن آورده‌هاي طرفین به طور دقیق لازم است. حتی اگر زمین امتیازات خاصی دارد، مانند کنتورهای برق و چاه‌ها که قابل انتقال به ساخت و ساز جدید هستند، باید به طور دقیق در قرارداد مشخص شود.

ادامه دارد

سلام اقای قربانیان
سوالی داشتم ار خدمتتان
این که چه طور میشه با پول کم بعد از چند سال خونه بزرگ بخرم من یه مثال میزنم شما هم بیشتر راهنمایی کنید مثلا بنده10 میلیون پول دارم میزام بانک قرض الحسنه....بعد از 6 ماه 20 میلیون وام میده و میشه 30 میلیون و 10 تومن هم رهن خونه میشه یه خونه نقلی 50 متری واحدی خرید و بعد از دو سال با افزایش قیمت خانه با فروش خانه و گرفتن وام دیگه میتوان خونه بزرگتر ونوساز تر خرید حالا از شما تقاضا دارم از این قبیل روشهای خرید و بزرگ کردن خونه فعلی را شرح دهید؟چون خیلی ها از این طریق بعد از چند سال تونسته ان خونه بزرگ داشته باشند؟
سپاس

انقدر کاربران دیگر مشارکت نکردند تا اقای قربانیان دیگه سر نمیزنند

داداش یونس اول یه جمله هست که میگن پول خونه را خدا می رسونه من خیلیا را دیدم که با 5 میلیون رفتن خونه خریدن
الانم خیلی موقعیت خوبیه واسه خرید اگر همشهری بگیرید می بینید که تو برخی مناطق جنوب غربی تهران با 15م هم میشه خونه خرید فقط کافیه بخوای و نترسی

(10-16-2014 01:22 PM)yunespc نوشته شده توسط: [ -> ]سلام اقای قربانیان
سوالی داشتم ار خدمتتان
این که چه طور میشه با پول کم بعد از چند سال خونه بزرگ بخرم من یه مثال میزنم شما هم بیشتر راهنمایی کنید مثلا بنده10 میلیون پول دارم میزام بانک قرض الحسنه....بعد از 6 ماه 20 میلیون وام میده و میشه 30 میلیون و 10 تومن هم رهن خونه میشه یه خونه نقلی 50 متری واحدی خرید و بعد از دو سال با افزایش قیمت خانه با فروش خانه و گرفتن وام دیگه میتوان خونه بزرگتر ونوساز تر خرید حالا از شما تقاضا دارم از این قبیل روشهای خرید و بزرگ کردن خونه فعلی را شرح دهید؟چون خیلی ها از این طریق بعد از چند سال تونسته ان خونه بزرگ داشته باشند؟
سپاس

چشم در وقت مناسب اشاره خواهم کرد.